岱山县渔农村宅基地管理暂行办法（意见征求稿）

（拟文稿）

第一章 总 则

第一条 为进一步加强我县渔农村宅基地管理，推进宅基地制度改革，规范农村住宅用地和村民建房，加快和美乡村建设，深入推进乡村振兴战略实施，根据《中华人民共和国土地管理法》《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔 2019〕 6号）、《浙江省土地管理条例》、《舟山市渔农村宅基地管理暂行办法》（舟政办发〔2024〕7号）等精神，结合本县实际，制定本暂行办法。

第二条 本县行政区域内的渔农村宅基地管理，适用本办法，相关法律法规及政策另有规定的除外。

本办法所指的渔农村宅基地，是指渔农村村民（以下简称“村民”）合法使用或者经依法批准，用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和生活庭院等用地。

本办法所指的村民，是指具有或者保留本村集体经济组织成员资格的人员。符合相关法律法规及政策规定的其他人员，参照本办法管理实施。

第三条 本办法所指的村民申请建房，是指村民以户为单位，依法依规申请改建、扩建、新建住宅的行为。

本办法所指的改建，是指在原土地使用权登记确权面积范围内对原有住宅进行改造，包括翻建、重建和搭建等。

本办法所指的扩建，是指在原土地使用权登记确权面积基础上扩大宅基地面积建房。

本办法所指的新建，是指村民因无渔农村住宅，或自愿、无偿放弃原有渔农村住宅等情况申请宅基地建房。

第四条 村民实施改建、扩建、新建等，应依法办理宅基地用地审批手续。

第五条 宅基地管理应当坚持以下原则：

（一）坚持“一户一宅”。村民一户只能拥有一处宅基地，所使用的宅基地面积不得超过省、市、县规定的面积标准。对历史形成的宅基地面积超标、“一户多宅”、未批先建、违规审批等历史遗留问题，应当依据有关政策规定分类进行认定和处置。

（二）坚持节约集约。渔农村宅基地的安排与使用应当坚持最严格的耕地保护制度和节约集约用地制度，遵循规划先行、标准控制的原则；严格控制占用耕地，不得占用永久基本农田；合理利用宅基地资源，推进节约集约用地。

（三）坚持严格监管。深化应用村民建房数字审批办理系统，加强对宅基地申请、审批、使用的全程监管，落实宅基地申请审查到场、批准后丈量批放到场、房屋施工过程到场、房屋建成后核查到场等“四到场”制度和申请条件公开、审批程序公开、建房名单公开、审批结果公开等“四公开”制度。

第六条 宅基地管理按照县级主导，乡级主责，村社主体的管理机制分级落实。乡镇人民政府承担属地责任，县属相关部门负责行业管理，在职责范围内共同做好村民建房的管理工作。

县农业农村部门负责渔农村宅基地改革和管理有关工作，具体负责建立健全宅基地分配、使用、流转、监督检查等管理制度，并做好制度落实、监督和指导；完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房盘活利用；组织开展渔农村宅基地现状和需求情况统计调查，合理编排年度渔农户建房任务及新增建设需求计划，并将渔农户建房新增建设用地需求报送同级资源规划部门和上级农业农村部门。

县资源规划部门负责相关国土空间规划编制管理工作，指导村庄规划编制；负责宅基地用地计划指标安排，完善渔农户建房规划审批技术规范；委托乡镇人民政府办理规划许可工作，并做好监督和指导；依法办理农用地转用审批，办理宅基地及其地上房屋的不动产登记等。

县住房建设部门负责编制渔农户住房建设通用图集，组织开展渔农村建筑工匠培训，指导乡镇做好风貌引导、建设安全等工作。

县综合行政执法部门或乡镇人民政府负责对移送的村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅以及未按规划许可建房的违法行为进行行政处罚。

县发改、公安、民政、司法、生态环境、交通、文化旅游、应急等有关部门按照各自职责，协同实施本办法。

乡镇人民政府负责渔农村宅基地审批和档案管理、日常巡查监管、建设规划许可，依据有关规定查处宅基地违法行为，落实宅基地新增占用耕地的耕地占补平衡，履行渔农村住宅建设管理等工作职责；指导村级组织加强村民自治，落实宅基地民主决策、民主管理和民主监督制度；及时将宅基地审批情况报县人民政府、农业农村、资源规划、住房建设、综合行政执法等部门备案。

村级组织应当履行宅基地所有权人权利义务，贯彻落实宅基地管理有关规定和制度，为村民提供建房线上申请、有关审批、用地和规划核实手续等事项代办服务，对建房申请材料及时进行审查、公示、上报。

第二章 村民宅基地资格权认定及程序

第七条 村民宅基地资格权是指村民依法享有申请、取得、使用宅基地的权利。

第八条 村民宅基地资格权认定遵循“依据法律、村民自治、实事求是、公平合理”的原则，依照《浙江省村经济合作社组织条例》中关于“社员”相关规定予以确认，做到“资格到人、不重不漏、按户实现、户有所居”。有下列情形之一的，应保留宅基地资格权：

（一）解放军、武警部队的现役义务兵和符合国家有关规定的初级士官；

（二）全日制大、中专学校的在校学生；

（三）被判处徒刑的服刑人员；

（四）符合法律、法规、规章、章程和国家、省有关规定的其他人员。

第九条 村民宅基地资格权按照“一户一宅”的原则只能在一个村级集体经济组织进行认定，并且只能实现一次。

第十条 村民宅基地资格权认定应当遵循以下程序：

（一）初审及公示。村级组织发布宅基地资格权人认定公告，对本村村民的宅基地资格权进行初审，提出初步人员名单并进行公示，公示期为7个工作日。

（二）认定及再公示。初审公示无异议或者有异议排除后村级组织出具无异议证明，提交村集体组织组织大会或成员代表大会讨论，对讨论通过的人员名单再次进行公示，公示期为7个工作日。再次公示无异或异议排除后，村级组织出具无异议证明并签注审核意见，提交乡镇人民政府审核。

（三）审核报备。乡镇人民政府对村级组织上报的宅基地资格权人公示通过名单等相关材料进行审核，并签注审核意见。核准通过后由村级组织再次公示7个工作日，公示无异议或有异议排除后，出具无异议证明报乡镇人民政府备案。乡镇人民政府再报县级农业农村部门报备，纳入渔农村宅基地资格权人登记名录库管理。

第三章 渔农户申请宅基地分户

第十一条 本办法所称的“渔农户”，是指具有或保留本村集体经济组织成员资格的人员所组成的渔农村家庭户，即以配偶双方及直系亲属以及直系亲属的配偶为基本构成，按照风俗习惯、历史传统，结合家庭成员关系、人员组成结构等因素综合确定。成员同时符合两个及以上渔农村家庭户构成条件的，以亲等就近原则确定。

第十二条 本办法所称的“分户”，是指渔农村家庭户中因子女结婚、夫妻离婚等原因，从家庭户内分离出来，申请宅基地单独立户。

第十三条 乡镇人民政府要结合公安机关户籍登记信息和村级组织出具的相关证明材料，综合予以审定户内成员及人数。原则上不再以户籍分户登记作为宅基地审批的前置条件。

第十四条 宅基地分户应遵循公序良俗、“一户一宅”原则，且须符合以下规定：

（一）分户户主必须为宅基地资格权人，且必须为完全民事行为能力人。无民事行为能力或限制民事行为能力的人不可申请单独立户；

（二）子女与父母分户，须达到法定结婚年龄；

（三）夫妻离婚后，根据财产分割结果，未取得原宅基地的一方，离婚期满5年后，可单独立户申请宅基地建房；

（四）其它特殊情况经集体经济组织成员大会或成员代表大会审议同意，乡镇人民政府审核通过后可申请分户。

第四章 使用宅基地申请条件

第十五条 渔农户改建、扩建、新建需要使用宅基地的，应向村级组织提出申请。

第十六条 改建、扩建条件。

（一）前置条件：申请改建、扩建首先须符合以下条件：

1.符合相关国土空间规划和村庄规划；

2.符合“一户一宅”；

3.不存在非法占用土地和其他违章建筑行为，或有上述行为已依法依规处理完成；

4.持有《农房不动产登记证书》或其他宅基地使用证书，且住宅产权无争议；

（二）其他条件：

1.加高加层的，房屋间距应符合相关建筑规定，不影响邻里通风采光需要，若有影响须征得邻里利害关系人同意，并取得相关利害人意见书。

2.原址位移的，须因规划控制、公共需要等特殊需要，且不影响邻里并与邻里协调一致，取得相关邻里意见书，位移占地部份为非耕地。

3.宅基地扩建的，须是现有住宅无法满足家庭居住所需，且不影响周边邻里和村集体公共服务需要，扩建占地部份为非耕地。

第十七条 新建条件。

（一）申请新建的渔农户，应当符合下列情形之一：

1.无房户：经村级组织认定，未在本村申请过宅基地且无其他渔农村住宅的，或者自愿、无偿放弃原有渔农村住宅的渔农户；

2.符合第十四条分户条件的渔农户；

3.其他符合相关法律法规及政策规定的情形。

（二）有下列情形之一的，不予批准：

1.不符合“一户一宅”的；

2.不符合相关国土空间规划和村庄规划的；

3.宅基地面积已达到有关规定标准再申请新宅基地的；

4.户口已合法迁入，但在其他村集体经济组织已享有宅基地且尚未退还原村集体经济组织的；

5.夫妻任何一方已享受房改房、集资房、经济适用房、农民公寓房、住房补贴等福利性住房保障的；

6.将原住宅出卖、出租、赠与他人或者以其他形式转让的；

7.原住宅被征收，已得到安置、补偿的；

8.继承住宅时，应继承面积己经达到户额面积标准而继承人放弃继承;或者分户析产时，应分面积已经达到户额面积标准的一方放弃应得份额，又以无住宅为由提出申请的；

9.不符合分户条件而提出新批宅基地的；

10.违法占地或者违法建房未处理完成的；

11.相关法律法规及政策规定的其他不符合申请宅基地建房条件的。

第五章 宅基地供给、用地标准和户内人口计算

第十八条 渔农户新建住宅，应当尽量使用原有宅基地和村内闲置建设用地。确需占用农用地的，应当依法先行办理农用地转用审批手续，不得占用永久基本农田。

第十九条 每户宅基地面积标准如下：

（一）小户（1人），使用存量建设用地的，面积最高不超过80平方米；使用耕地等农用地、未利用地的，面积最高不得超过60平方米。

（二）中户（2人），使用存量建设用地的，面积最高不超过110平方米；使用耕地等农用地、未利用地的，面积最高不得超过90平方米。

（三）大户（3人及以上），使用存量建设用地的，面积最高不超过140平方米；使用耕地等农用地、未利用地的，面积最高不得超过125平方米。

第二十条 户内人口计算：已婚尚未有子女的可增加1人计算。

第二十一条 申请改建的宅基地限额标准原则上允许按本办法第十九条规定标准“高套一档”，最大不得超过原宅基地使用面积，不得超过140 平方米，超出部份应退还给村级组织。

第二十二条 继承住宅时，继承人放弃部分应得面积，或者分户析产时，一方放弃部分应分面积，造成对方面积超出户额标准的，对方超出部分抵扣放弃一方家庭户应批宅基地面积。

第二十三条 渔农户家庭分户后，宅基地面积超过户额标准的，允许保留使用，但在申请改建时应将超出部份退还给村级组织。

第二十四条 本村村民世居继承的房产，允许以继承人名义申请建房；若继承人已有农村住房的，允许选择一处进行建设，另处宅基地应无偿退出。

第二十五条 具有或者保留宅基地资格权但户籍不在本村的村民，不得单独申请宅基地。但可计入符合申请宅基地家庭户人数。

第六章 宅基地审批及流程

第二十六条 宅基地审批程序如下：

（一）村民申请。符合宅基地申请建房条件的村民，向所在村村级组织提出宅基地和建房规划申请，并提供申请所需材料。

（二）村级审查。村级组织收到村民申请后在规定的时限内及时进行审查，经村级组织讨论通过并在本组织范围内公示后，公示期限为7个自然日。公示无异议后，形成会议纪要，由村级组织在申请表上签署意见，连同相关材料，上报至乡镇人民政府审核。

（三）乡镇审批。乡镇人民政府收到村集体提交的建房申请材料后，按照下列流程审批：

1、受理踏勘。乡镇对村集体提交的申请人建房资料齐全的，应予受理。组织联合踏勘，对申请人的建房资格、拟用地情况、农房设计方案等情况进行实地调查，申请人应提供《农村住房设计图纸》，踏勘人员审核后报乡镇审议。

2、公示公告。乡镇审议通过后，将建房相关情况在政府门户网站和建设项目现场等场所进行公告，并拍摄远近二张照片留存，公告期限不少于10个自然日。

3、审批发证。公示期满且无异议或异议排除的，由乡镇人民政府核准《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》，核发《农村宅基地批准书》。

（四）县级许可。乡镇批准书核发后，受县自然资源规划部门和住建部门委托，乡镇人民政府对符合规划和建设施工条件的，核发《乡村建设规划许可证》或《建设工程规划许可证》。

办结时限。自受理之日起至核发《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》（特定情况下核发建设工程规划许可证和建设工程施工许可证），合计不超过30个工作日。

（六）放样验槽。申请人取得相关审批证书后两年内，且与建筑施工单位或者渔农村建筑工匠签订施工合同后，向乡镇人民政府申请开工放样，提供相关材料。乡镇人民政府在规定的时限内组织相关部门和村级组织到现场进行开工放样。基槽开挖结束后，建房申请人再申请验槽，乡镇人民政府再组织相关部门和村级组织进行放样核验。

（七）竣工验收。建房申请人建房完工后，向乡镇人民政府提出竣工验收申请。乡镇人民政府在规定的时限内组织相关部门、村级组织和相关参与建设主体到现场进行验收。符合要求的，出具验收意见表。

（八）确权登记。竣工验收合格后，建房申请人持验收意见及相关材料，向属地不动产登记机构申请不动产登记。

第七章 住宅建筑要求

第二十七条 农村住宅建筑高度最高不超过三层，建筑檐高不超过10.4米。建房间距应满足日照、通风等基本要求，采光间距不低于0.4系数；若不符合相关要求而影响邻里通风采光的，须征得邻里利害关系人的同意，并取得相关利害人意见书。

第二十八条 原则上建筑占地面积按可申请的宅基地面积标准的80%控制；实际用地面积小于等于80平方米的，建筑占地面积可适当提高，但须合理确定建筑进深和面宽，不影响邻里通风采光。

第二十九条 严禁下挖建造地下室，确属自然坡地、洼地的，可适当利用原坡地、洼地的自然坡度、高差建造架空层，并在设计阶段应予以明确。架空层高度应不超过2.2米，架空层计算层高和层数，不计算建筑面积。

第三十条 农房建筑要符合城乡风貌管控，要符合村庄规划要求，不得妨碍村庄交通、消防、村容、环境卫生，正确处理对周边房屋通风采光等方面的影响。建筑风格、色彩、外墙面材料要符合民房建设方案。

第八章 宅基地使用权流转和收回

第三十一条 村民依法取得的渔农村宅基地使用权和住房所有权，可通过转让、赠与等方式在同一村级经济组织内部流转。转让、赠与渔农村宅基地使用权和住房所有权应当符合以下条件：

（一）现有宅基地使用权和住房所有权权属清晰无争议；

（二）受让方、受赠方应当符合渔农村宅基地申请条件；

（三）转让、赠予的宅基地面积应当与受让方、受赠方可申请的宅基地面积相对等；

（四）相关法律法规及政策规定的其他条件。

第三十二条 转让、赠与渔农村宅基地使用权和住房所有权，双方当事人应当共同向所在的村级组织申请审查，由所在村级组织将双方的相关信息在本村级组织进行公示，公示期限不少于7个自然日。公示无异议或者异议被排除的，由村级组织出具审查同意意见。

村级组织审查同意后，渔农村宅基地使用权和住房所有权转让、赠与双方当事人应签订流转协议，约定各自的权利义务，并依法办理不动产登记。

第三十三条 有下列情形之一的，村级组织报经用地批准机关（原批准机关已撤销或职能调整的，可由现批准用地机关批准），应当收回渔农户的原宅基地或者未按规定利用的宅基地：

（一）渔农户按批准实施异地建房竣工后，应当退回原渔农村宅基地而未退回的；

（二）申请分配到农民公寓房，应当在分配到新房后退回原渔农村宅基地而未退回的；

（三）户内成员全部死亡，所遗留渔农村住宅无人继承或者受遗赠的；

（四）因公共利益需要使用原渔农村宅基地，所在的村级组织已给予原渔农村宅基地使用权人合理的货币补偿，或已异地安排渔农村宅基地重建渔农村住宅，或已提供安置房的；

（五）经依法批准取得渔农村宅基地使用权，《渔农村宅基地批准书》《乡村建设规划许可证》或者《建设工程规划许可证》有效期届满仍未开工建设且没有按规定申请延期的；

（六）渔农村住宅灭失后，该渔农村住宅占用的宅基地两年以上未重新申请建设住宅的；

（七）相关法律法规及政策规定的其他情形。

第三十四条 渔农村宅基地不能单独继承，依法继承渔农村住宅占用渔农村宅基地的，在住宅存续期间可以使用宅基地，并可以按照相关规定办理不动产登记。

本村村民，通过继承或者其他合法途径获得渔农村住宅且符合“一户一宅”的，因村集体公益事业建设、村庄规划调整等原因需拆除的，且村级组织具备土地资源条件的，可以依申请安排新建；不具备条件的，应当予以合理补偿。

第九章 渔农民建房监督管理

第三十五条 县级以上农业农村、资源规划、住房建设、综合行政执法等部门依据各自职责加强宅基地业务指导、监督和执法工作。

乡镇人民政府应当对本行政区域内渔农村宅基地审批和住房建设活动进行监督检查，建立健全动态巡查机制，组织落实渔农村宅基地相关制度，及时发现、处置村民非法占用土地建设住宅和未报批擅自施工的行为。

村级组织应当引导村民依法实施用地建设住宅活动，及时发现和劝阻违法建设行为，并向乡镇人民政府报告。

乡镇人民政府及村级组织应加强人民调解组织建设，有效开展辖区内宅基地管理纠纷调解工作。

第十章 附则

第三十六条 本办法自 年 月 日起施行，《岱山县人民政府关于印发岱山县农村宅基地制度实施意见》（岱政办发〔2023〕9号）同时废止。