为进一步加强全市住宅物业服务项目招投标活动指导，促进物业服务市场公平竞争，引导物业服务企业提供更优质的服务，根据上级有关规定，结合我市实际，经调查研究，起草拟订了《江山市住宅物业服务项目招投标活动指导意见（征求意见稿）》。现予以公示，向社会公开征求意见建议。公示期间，欢迎社会各界通过电子邮件、信函等形式提出宝贵意见。
公示时间：2025年5月19日至6月19日。
联系地址：江山市城中路8号住建局301办公室，邮编：324100。
联系人：周晨，联系电话：0570-4061570，电子邮箱：1226191246@qq.com
江山市住房和城乡建设局
2025年5月19日
江山市住宅物业服务项目招投标活动指导意见（征求意见稿）
为进一步加强全市住宅物业服务项目招投标活动指导，促进物业服务市场公平竞争，引导物业服务企业提供更优质的服务，根据《衢州市住宅物业服务项目招投标活动指导意见》（衢住建办〔2024〕23号）等相关法律法规，结合江山实际，提出以下指导意见：
一、总体要求
物业服务招投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的要求。建设单位依照物业管理、招投标等相关法律法规规定，依法开展前期物业招投标活动。鼓励有条件的住宅小区业主组织通过招投标方式选聘物业服务企业。
江山市住房和城乡建设局负责统筹指导江山市物业服务项目招投标活动。各乡镇人民政府、街道办事处负责具体指导各自辖区内住宅物业服务项目招投标活动。
二、适用范围
1.新建多业主住宅项目，包括住宅、与住宅同在一个物业管理区域内的非住宅；
2.前期物业服务期间，原物业服务企业被解聘或者终止提供物业服务的；
3.住宅小区《议事规则》《管理规约》或者业主共同决议约定需采取招投标形式选聘物业服务企业的；
4.其他需要采取招投标形式选聘物业服务企业的情形。
三 、招标活动
（一）招标形式。物业服务项目招标方式分为公开招标和邀请招标。公开招标是指招标人以招标公告的方式邀请不特定物业服务企业投标。邀请招标是指招标人以发出投标邀请书的方式邀请特定物业服务企业投标。
（二）基本原则。建设单位、业主组织等招标人在开展招标活动时应当遵循以下基本原则：
1.招标人无正当理由不得排斥任何潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇，提出与招标项目实际情况不符的要求。任何单位和个人不得将必须进行招标的项目化整为零或者以其他任何方式规避招标。
2.招标人采用公开招标方式的，应及时发布招标公告，并对招标公告内容的真实性和准确性负责。招标人采用邀请招标方式的，应当向3个及以上具备承担招标项目能力、资信良好的物业服务企业发出投标邀请书。招标公告和投标邀请书的内容包括：招标人的名称和地址、招标项目的基本情况、对投标人的基本要求以及获取招标文件的途径等事项。
3.招标人可以在招标文件中要求投标人缴纳投标保证金， 并提供缴纳账户。投标保证金具体金额由招标人自行确定，但不应超过物业服务项目估算收费价的2%。不按时缴纳投标保证金的，取消投标人投标资格。未中标单位的投标保证金在发出中标通知书后3个工作日内返还，中标单位的投标保证金在双方签订合同后3个工作日内返还。
4.招标人应当给予投标人编制投标文件所需要的合理时间。招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。招标公告或投标邀请书发出后，招标人不得随意中止招标活动。
5.招标人如需对已发出的资格预审文件、招标文件或投标邀请书进行澄清或者修改的，应通知所有的资格预审文件、招标文件或投标邀请书收受人。该澄清或者修改的内容为资格预审文件、招标文件或投标邀请书的组成部分。
6.招标人不得向他人透露已获取招标文件的投标人信息以及可能影响公平竞争的其他情况。在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标方案等实质内容进行谈判。
（三）新建住宅招标。建设单位为新建住宅物业服务项目开展招投标活动还应遵循以下原则：
1.建设单位应当按照以下规定时限完成物业服务招投标工作；
（1）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；
（2）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》 之前完成；
（3）非出售的新建住宅项目应当在交付使用前90日完成。
2.多家单位开发建设的新建住宅项目前期物业招标应由多个招标人联合招标，招标约定的物业管理区域应当与实际交付使用的物业管理区域相一致。
3.五万平方米以上的新建多业主住宅项目，应当采用公开招标，五万平方米以下的新建多业主住宅项目，应当采用邀请招标或者公开招标，对于招标项目连续两次参加投标的单位不足三家的，经江山市物业主管部门同意后，可以采用协议方式选聘物业服务企业。
4.建设单位应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的十日前，提交下列材料报江山市物业主管部门备案，并按照提交材料的内容发布招标公告：
（1）招标项目的建设项目批文、国有土地使用证或国有建设用地不动产权证、规划方案审定意见书及总平面图；
（2）招标公告或者投标邀请书；
（3）招标文件；
（4）代理招标委托合同（适用委托机构代理）；
（5）法律法规规定的其他材料。
（四）业主组织招标。业主组织通过招投标形式选聘物业服务企业还应遵循以下原则：
1.严格按照《议事规则》《管理规约》或者业主共同决议的内容开展招投标活动，若无法确定采用公开招标还是邀请招标的，由业主召开业主大会决定或者采用公开方式进行招标。
2.业主组织应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的十日前，提交下列材料报江山市物业主管部门备案，并按照提交材料的内容发布招标公告：
（1）申请表；
（2）业主大会关于选聘物业服务企业的决议，其他业主组织作为招标人代表的，提供业主共同决定；
（3）招标公告或投标邀请书和招标文件；
（4）代理招标委托合同（适用委托机构代理）；
（5）法律法规和规章规定的其他材料。
四、投标活动
（一）基本原则。投标人参加投标活动应当遵循以下基本原则 ：
1.投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假， 骗取中标。投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。禁止投标人以向招标人或者评标委员会委员行贿等不正当手段谋取中标机会。
2.投标人应按招标文件的要求编制投标文件，投标文件应对招标文件的所有实质性内容做出响应。
3.投标人应当按照招标文件的规定将投标文件送达招标人或其委托的招标代理机构。未按招标文件规定送达的投标文件，招标人或其委托的招标代理机构应当拒收。任何单位和个人在开标前均不得开启投标文件。
4.投标人在招标文件规定的投标截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人或其委托的招标代理机构。补充、修改的内容为投标文件的组成部分， 并应当按照招标文件的规定送达、签收和保管。在招标文件规定的投标截止时间后送达的补充、修改内容无效。
5.投标人撤回投标的，应当在招标文件规定的投标截止时间前书面通知招标人。招标人已按照招标文件规定收取投标保证金的，其投标保证金应当在发出中标通知书后3个工作日内返还 。
（二）关联关系。存在下列情形之一的投标人视为存在关联关系，不应参加同一物业服务项目的投标：
（1）负责人、主要管理人员为同一人的；
（2）有总公司、子公司关系的；
（3）控股股东为同一法人或自然人的；
（4）法律法规规定的其他情况。
五、开标活动
（一）开标形式。开标由招标人或其委托的招标代理机构主持，邀请所有投标人参加。招标人可以委托公证机构对开标、评标过程进行公证。
（二）基本原则。招标人或其委托的招标代理机构在开标活动中应当遵循以下原则：
1.开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行，开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。
2.由投标人推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣布投标人名称、投标价格等内容；
3.招标人在招标文件要求提交投标文件的截止日期前收到的所有投标文件，开标时应当众拆封、宣读；
4.应当记录开标过程，并存档备查。
六、评标活动
（一）评标委员会组建。评标由招标人或其委托的招标代理机构依法组建的评标委员会负责，成员为5—9人的单数，可以从浙江省政府采购江山库专家名单中随机抽取评委。
（二）成员基本职责。评标活动应当在保密的情况下进行， 评标期间评标委员会成员应当履行以下职责：
1.独立、客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评标意见承担责任；
2.严格按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评标，并在评标结果中签字确认；
3.不与任何投标人或者招标利害关系人进行私下接触；
4.不收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他利益 ；
5.不向无关人员透露与评标有关的任何情况。
（三）评标专家库设置。招标人或其委托的招标代理机构在依法组建评标委员会时，应当从浙江省政府采购江山库专家名单中随机抽取评标人员。评标专家应当同时具备下列条件：
1.具有较高的业务素质和良好的职业道德，在物业服务招投标评审过程中能以客观公正、廉洁自律、遵纪守法为行为准则；
2.熟悉有关物业服务招投标的法律法规和政策规定，能够胜任招投标评审工作；
3.本人愿以独立身份参加招投标评标工作，并自觉接受江山市物业主管部门的监督管理；
4.身体健康能够承担评标工作；
5.没有违纪违法及不良信用记录；
6.法规规章规定的其他条件。
（四）基本原则。评标活动应当遵循以下原则：
1.评标包括评议技术标文件、商务标文件、资信标文件。 评标委员会应当按照招标文件的评标要求，根据投标文件评分等情况进行综合评标。采用现场答辩的，应当由投标人拟定的物业项目经理或者授权代表参加答辩。
2.投标文件中有含义不明确的内容，评标委员会认为需要投标人作出必要澄清或者说明的，可以要求投标人作出澄清或者说明。投标人应当响应评标委员会的要求进行澄清或者说明，其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。评标委员会不得暗示或者诱导投标人作出澄清或者说明，不得接受投标人主动提出的澄清或者说明。
3.招标人在编制招标文件中技术标文件评标标准时，可以参考以下内容：
（1）经省级住房城乡建设主管部门评定信用等级为AAA级、AA级、A级的物业服务企业，应当分别加3分、2分、1分（按百分制计算，下同）；
（2）物业服务企业在衢州市范围内提供物业服务期间有项目经市级物业主管部门评定为物业服务示范项目的，每个予以加1分，有项目为市级以上物业服务示范项目的，每个予以加2分，此项加分最高不得超过4分。
（3）物业服务企业近两年内被县级及以上有关部门，或市级及以上物业管理相关行业协会就物业管理工作给予书面表彰奖励的，每次予以加1分，此项加分最高不得超过3分。
七、开标活动
评标结束后，招标人或其委托的招标代理机构在开标过程中应当遵循以下原则：
1.招标人或其委托的招标代理机构应当在评标完成后的下一个工作日进行公示，公示期不得少于3日。中标公示应当载明招标人和中标候选人的名称和地址，招标项目的基本情况、招标方式、开标时间，投诉受理电话、地址（含电子邮箱）、 联系人及电话等。
2.招标人或其委托的招标代理机构应当确定排名第一的中标候选人为中标人，如招标文件另有规定除外。排名第一的中标候选人放弃中标、因不可抗力不能履行合同、不按照招标文件要求提交履约担保，或者被查实存在影响中标结果的违法行为等情形，可以按照评标委员会提出的中标候选人名单排序依次确定其他中标候选人为中标人，也可以重新招标。
3.招标人或其委托的招标代理机构应当自确定中标人之日起3个工作日内向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的实际投标人。
八、合同签订
招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内签订物业服务合同，物业服务合同的主要条款应当与招标文件、 中标人的投标文件的内容一致。招标人应当自物业服务合同签订之日起15日内，向辖区县级物业主管部门申请登记备案。 登记备案内容应当包括：
1.评标报告；
2.招标文件、中标人的投标文件、物业服务合同等资料；
3.委托招标代理的，应当提供招标代理委托合同。
九 、异议处理
投标人或其他利害关系人对招投标活动有异议的，可以选择以下方式妥善处理：
1.投标人或其他利害关系人对评标过程有异议的，可以向评标委员会提出异议，由评标委员会根据异议内容讨论决定， 并将决定告知异议人。评标委员会认为提出异议内容对招标结果产生实质性影响的，可中止评标活动，并提交辖区江山市物业主管部门处理。
2.可以向招标人或其委托的招标代理机构提出异议，招标人或其委托的招标代理机构应当自收到异议之日起3个工作日内作出答复。
3.投标人或其他利害关系人认为招投标活动不符合法律法规等相关规定的，可以在中标公示之日起10个工作日内向江山市物业主管部门提出书面投诉。如按前述第1、2项规定提出异议的，异议答复期间不计算在内。江山市物业主管部门应当自收到投诉之日起3个工作日内决定是否受理，并自受理之日起5个工作日内作出书面处理决定。需要检验、检测、 鉴定、专家评审的，所需时间不计算在内。投诉人捏造事实、 伪造材料或者以非法手段取得证据材料进行投诉的，江山市物业主管部门应当予以驳回。
4.招标人、投标人以及招标代理机构在招投标活动中有违反国家相关法律法规规定的，按照国家相关规定处理。
起草说明
一、起草背景与过程
为进一步加强我市住宅物业服务项目招投标活动指导，促进物业服务市场公平竞争，引导物业服务企业提供更优质的服务，根据上级有关规定，结合我市实际，经调查研究，起草拟订了《江山市住宅物业服务项目招投标活动指导意见（征求意见稿）》（以下简称《指导意见》）初稿。
二、主要内容
《指导意见》分为总体要求、适用范围、招标活动、投标活动、开标活动、评标活动、开标活动、合同签订、异议处理九个部分。
第一部分总体要求，提出物业服务招投标活动的工作要求及各部门职责。
第二部分适用范围，列举住宅项目物业服务招投标范围。
第三部分招标活动，列举招标形式、招标原则、新建住宅招标、业主组织招标相关工作指引。
第四部分投标活动，列举基本原则、关联关系相关工作指引。
第五部分开标活动，列举开标形式、基本原则相关工作指引。
第六部分评标活动，列举评标委员会组建、成员基本职责、评标专家库设置、基本原则相关工作指引。
第七部分开标活动，列举开标活动过程中相关工作原则。
第八部分合同签订，列举合同签订、备案等工作要求。
第九部分异议处理，列举招投标活动异议的处置方式。
打印
关闭