为加快安文城区住房特困户和住人危房户的处置步伐，保障居民住房条件和房屋使用、人身财产安全，根据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》《浙江省房屋使用安全管理条例》《城市危险房屋管理规定》《浙江省城乡规划条例》等法律法规和《磐安县农村宅基地管理办法（试行）》、磐政【2008】89号《关于明确撤村建居过渡期满相关政策的批复》、磐政【2016】116号《磐安县城中村改造实施办法（试行）》等文件相关规定，结合我县实际，制定了《磐安县安文城区住房特困户和住人危房户处置管理办法》。为广泛听取社会公众意见，进一步提高行政规范性文件质量，现将征求意见稿全文公布，征求社会各界意见。

公众可通过以下途径和方式提出反馈意见：
    1.登陆磐安县人民政府网（http://www.panan.gov.cn/），对征求意见稿提出意见。
    2.通过信函的方式将意见寄至：磐安县花月路211号建设大厦4楼县住建局办公室，邮编：322300。
    3.通过电子邮件方式将意见发送至邮箱：  

paxczfwzsbgs@163.com。
    意见反馈截止时间为2019年12月27日。

联系人：周黎阳            联系电话：0579-84669269
                           

                                                                                       
                             磐安县住房和城乡建设局

                         磐安县自然资源和规划局

                            2019年12月19日

磐安县安文城区住房特困户和住人危房户

处置管理办法

（征求意见稿）

为加快安文城区（上宅、中宅、后田畈）住房特困户和住人危房户的处置步伐，保障居民住房条件和房屋使用、人身财产安全，根据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》《浙江省房屋使用安全管理条例》《城市危险房屋管理规定》《浙江省城乡规划条例》等法律法规和《磐安县农村宅基地管理办法（试行）》、磐政【2008】89号《关于明确撤村建居过渡期满相关政策的批复》、磐政【2016】116号《磐安县城中村改造实施办法（试行）》等文件相关规定，结合安文城区实际，制定本办法。

一、总则

（一）本办法所称的住房特困户，是指在城区范围内，其所有的宅基地（包括历年拆迁面积）人均占地面积未达到15平方米及以下的农户。

（二）本办法所称的住人危房户，是指居住在下列状况房屋内的住户，即：是指因使用不当、不可抗力、工程质量缺陷、第三方侵权行为、超过设计使用年限等原因导致房屋结构体系中承重构件成为危险构件，局部或者整体不能满足安全使用要求的房屋。

（三）本办法所称住房特困户的处置，是指按《磐安县农村宅基地管理办法（试行）》规定的标准和程序，经批准后的宅基地面积，由政府给予公寓式房屋置换的行为。 

（四）本办法所称住人危房户处置，是指危房所有人及相关部门和单位根据有关法律法规以及本办法的规定，对危房实施修缮加固或拆除后公寓式房屋置换等的行为。
　　（五） 县政府成立住房特困户和住人危房户处置领导小组（以下简称领导小组），负责安文城区住房特困户和住人危房户处置工作的指导、协调和相关政策的研究制定及实施。

县住房和城乡建设局负责对城区范围内房屋使用安全监督管理和危险房屋的安全鉴定、建档工作。
　　县自然资源和规划局负责相关区块综合整治规划方案编制、房屋修缮方案审批及竣工验收、宅基地审批、集体土地征收征用、国有建设用地收储等工作。

县综合行政执法局负责城区范围内违法危房的拆除及违法建设查处等工作。

安文街道和社区居委会负责辖区住房特困户和住人危房户情况的调查核实、配合做好房屋安全鉴定及违法建设的查处等工作。                                   

二、 房屋安全鉴定
　　（一） 县建设局设立房屋安全鉴定管理办公室，负责房屋安全鉴定机构（以下简称鉴定机构）的联系，配合鉴定机构对被鉴定房屋作出安全鉴定，并做好城区危房的档案信息建立和管理。
　　（二） 房屋所有人须持有证明其相关权利的合法证件，提请鉴定机构进行安全鉴定。

危房以幢为鉴定单位。 
　　（三） 鉴定机构按规定的程序和标准对房屋开展安全鉴定，鉴定机构出具的房屋鉴定报告应明确被鉴定房屋的危险性等级并提出处理意见。
　　1.A级：结构承载力能满足正常使用要求，未发现危险点，房屋结构安全。

　　2.B级：个别结构构件处于危险状态，但不影响主体结构，基本满足正常使用要求。
　　3.C级：部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房。
    4.D级：承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房。

对被鉴定为危险房屋的，一般可分为观察使用、处理使用、停止使用、整体拆除四类进行处理。
　　（四）鉴定报告建议观察使用和处理使用的房屋都可修缮治理；鉴定报告建议整体拆除的危房必须立即拆除；鉴定报告建议停止使用的房屋，且该房屋危及相邻建筑和他人安全的，应实施拆除。

三、住房特困户和住人危房户的处置方式

（一）住房特困户的处置方式：公寓式房屋置换。

（二）住人危房户处置方式：公寓式房屋置换（按本办法规定不足置换公寓式房屋的部分面积予以政府购买）和原房修缮；

（三）公寓式房屋置换

　　1.以下情况实行公寓房置换：
　　（1）鉴定为危房且不符合原地修缮条件的；

（2）住房特困户新审批宅基地的；

（3）住人危房户新审批宅基地的；

（4）属成套住宅的危房，根据房屋鉴定报告的建议，

确需整幢拆除的。

2.置换方式及价格等：

（1）危房拆除按被拆除房屋合法占地面积为基数和下表所列的比例计算可置换公寓房建筑面积。

超限额部分占地面积按上述置换比例分别减0.2系数。

在规定比例以内置换的面积部分，按新置换高层房屋重置价1887元/㎡、多层房屋重置价1229元/㎡缴纳房款，超过剩余应置换建筑面积10%以内部分，按市场评估价的50%缴纳房款,再超过部分，按市场评估价缴纳房款。

（2）新审批宅基地：按新审批占地面积缴纳1000元/㎡的审批费用后，按新审批占地面积的3倍计算可置换公寓房建筑面积。

在规定比例内置换的面积部分，按3000元/㎡缴纳房款，超过剩余应置换建筑面积10%以内部分，按市场评估价的50%缴纳房款,再超过部分，按市场评估价缴纳房款。

（3）成套住宅拆除：以原合法拥有的房屋所有权证记载的建筑面积控制；与原建筑面积相等部分，按1887元/㎡缴纳房款，超过原有建筑面积10%部分，按市场评估价的50% 缴纳房款,再超过部分，按市场评估价缴纳房款。
　  各户在缴纳上述款项时，除按市场评估价缴纳部分以外，其余置换面积部分还需缴纳楼层差价等。新置换房屋的价值，由具有房地产评估资质的评估机构评估确定。其它费用，如物业专项维修基金、物业管理费、能耗费等按相关规定缴纳。

危房拆除区块土地性质为国有出让的房屋评估比准价为：

新置换区块土地性质为国有出让的房屋评估比准价为：

其他区块的房屋评估比准价、市场评估价等由有资质的房地产评估机构评估确定。

（4）在石坑里居住小区置换高层公寓式住宅的，置换房屋建筑面积在100平方米以内的，免交3平方米建筑面积房款；建筑面积在100平方米及以上至120平方米以下的，免交4平方米建筑面积房款；建筑面积在120平方米及以上的，免交5平方米建筑面积房款。免交房款部分建筑面积计入不动产权证书登记面积。

（5）具体置换房屋的户型、套数、地点等由安文街道和政府相关部门根据房源的实际等确定。

（6）危房予以置换后，原房屋应拆除，其周边的庭院、地面附属物等一并予以适当补偿处理；原房产证和土地证予以注销，土地使用权予以收回。

（7）如危房为申请人唯一合法住宅（安文城区范围内）且一直在居住的，自签订房屋置换协议并搬迁腾空之日起给予支付临时安置费，临时安置费给付标准参照城中村改造政策。

3.新置换公寓房的土地使用权面积按规定分摊，原被拆除房屋用地为集体或国有划拨性质的，分摊的土地性质对应为国有划拨住宅用地，按市场价购买部分，分摊的土地性质为国有出让住宅用地；原被拆除房屋用地为国有出让性质的，分摊的土地性质对应为国有出让住宅用地。

从置换之月起6个月内，新置换房屋建筑面积允许按其房屋评估比准价的5%价格补缴土地出让金转为国有出让性质，超过规定时间的，按国土部门规定的标准补缴。
　　4.置换房源和地点：

石坑里、城上区块老城区拆迁改造安置后剩余的房源，其中新审批宅基地原则上在石坑里居住小区置换。

5.在规定的时间以内完成危房签约、拆除和腾空的，拆除泥（砖）木房屋按建筑面积给予80元/平方米补助，砖混房屋给予180元/平方米补助。

6.住人危房户和住房特困户要求连带拆除同一区块内其它房屋的，原则上只允许主房带辅房。

7.具体选房办法另行制订。

（四） 政府购买

公寓房置换后剩余可置换建筑面积不足新置换公寓房最低户型一半部分由政府购买。
　　政府购买的相关规定：

1.集体土地性质的，按其被拆除房屋剩余合法占地面积为基数，以被拆迁区块基准地价的80%予以一次性购买。

2.国有划拨、出让性质的，按剩余可置换建筑面积为基数，分别以被拆迁区块房屋评估比准价的60%、70%予以购买。

（五） 原房修缮

　　1.同时符合以下条件可实行原房修缮：
　　（1）房屋所处区块近期无整体改造计划；

（2）房屋鉴定报告建议观察和处理使用；
　　（3）房屋四邻无涉及矛盾纠纷或纠纷已妥善解决；

（4）房屋修缮后对周边利益相对人无采光、通风、出入交通、权属等影响。
　　2.原房屋修缮原则：基础不变；主体结构不变；层数、层高、建筑面积不变。

3.房屋维修加固的补助：

危房户按要求完成维修加固的，相关单位验收合格后给予补助，最高补助不超过1万元/间。

四、 住人危房户处置程序
　　（一）审批程序
　　1.安文街道对相关区块进行前期总体排摸，确定拟处置房屋和住户的清单，并将清单报领导小组办公室备案。

2.安文街道根据自愿原则组织房屋所有人向鉴定机构申请房屋安全鉴定，取得鉴定报告。

3.房屋所有人向安文街道提出危房改造申请，采取修缮的，尚应一并提供修缮方案。危房改造申请书经房屋所在地居委会签署意见后由安文街道统一负责受理。

4.安文街道初审后提交领导小组审查，经相关部门审核、公示，报县政府审批。
　  （二）实施程序

1.房屋修缮的由房屋所有人负责，并应与房屋所在社区居委会签订相关承诺书。

2.房屋拆除采取公寓房置换或政府购买的，房屋所有人与土地收购储备中心签订收储协议书。

3.房屋所有权人负责对危房实施安全拆除。

五、 监督管理
　　（一） 对未经批准擅自进行房屋拆建的由综合行政执法、自然资源规划等部门和安文街道办事处依法查处。
　　（二） 本办法施行之前，未经批准擅自改建的房屋，经综合行政执法、自然资源规划、建设等部门和安文街道办事处现场勘察后，认定无法采取改正措施消除影响的，依法拆除；认定尚可采取改正措施消除对规划实施影响的，依法处理后办理相关手续。
　　（三） 因下列原因造成事故的，房屋所有人应承担民事责任，构成犯罪的，依法追究刑事责任：
　　1.有险不查或损坏不修；

2.经鉴定机构鉴定为危房而未采取有效的解危措施。
　　（四） 有下列情形之一的，鉴定机构应承担民事责任或行政责任，构成犯罪的，依法追究刑事责任：
    1.因故意把非危房鉴定为危房而造成损失的；
    2.因过失把危房鉴定为非危房，并在有效时限内发生事故的；
    3.因拖延鉴定时间而发生事故的。
　　（五）  国家工作人员在危房改造中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，追究直接负责的主管人员和其他有关责任人员的行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　六、附则

其他区块的住房特困户和住人危房户经领导小组同意后参照执行。

本办法自发布之日起三十日后施行。原《磐安县安文城区危房改造管理办法》同时废止。