征求意见结果反馈
为进一步加强老旧小区管理，切实提升老旧小区宜居质量，让老旧小区改造成果惠及更多人民群众，根据上级有关规定，结合我市实际，经调查研究，起草拟订了《江山市老旧小区长效管理实施意见（试行）（征求意见稿）》。现予以公示，向社会公开征求意见建议。公示期间，欢迎社会各界通过电子邮件、信函等形式提出宝贵意见。
公示时间：2024年12月2日至12月10日。
联系地址：江山市城中路8号住建局301办公室，邮编：324100。
电话：0570-4061570 联系人：周晨 电子邮箱：1226191246@qq.com
江山市住房和城乡建设局
2024年12月2日
江山市老旧小区长效管理实施意见（试行）（征求意见稿）
为巩固老旧小区综合改造成果,改善居住环境,提高居民生活质量,提升老旧小区管理水平，打造现代社区标志性成果。根据《浙江省物业管理条例》《衢州市物业管理条例》等有关规定，现就我市实施综合改造的老旧小区建立长效管理机制，制定实施意见如下：
一、总体要求
以党建为引领、以体制创新为核心，建立“统一领导、分级负责、条保块管、综合协调”的管理新体制，充分发挥街道办事处、社区及各级党组织在老旧小区改造后长效管理中的作用，将物业管理纳入城市综合管理体系，强化改造后老旧小区物业管理，提升老旧小区物业管理专业化、规范化水平，实现老旧小区物业管理全覆盖，逐步推动形成“属地主管、多元共治、功能完善、邻里融合”的城市社区治理体系，有效解决老旧小区改造后的各类矛盾问题，不断推动社区稳定和谐，提高社会治理能力与治理水平。
二、主要目标
依照党组织领导、业主民主决策、属地组织实施和部门指导相协调的原则，加强基层治理工作，充分发挥基层党组织领导引领作用和党员带头作用；加强业委会人员选择和成立工作，充分发挥居民小区自治组织优势，做到居民事居民议、居民事居民管；加强部门和街道的联动工作，街道办事处、社区做好具体事项的实施、推进与协调工作，各行业主管部门按照各自职责加大业务指导和行业监管力度。通过专业物业接管、社区代管、业主自管等方式，使改造后的老旧小区实现有公共保洁、有绿化养护、有秩序维护、有设施维保，实现“四有”基础物业服务全覆盖，并通过政府奖补等措施，逐步引导老旧小区往专业化物业服务方向延伸。
三、主要任务
（一）健全管理组织，构建治理体系
1.成立市级物业管理领导小组。成立全市老旧小区长效管理工作领导小组（以下简称“领导小组”），领导小组办公室设在住建局。负责制定相关政策规划，分解目标任务，界定职责分工，研究解决重大问题，组织协调各职能部门、街道办事处、社区共同做好老旧小区长效管理工作。领导小组办公室负责全市老旧小区长效管理的指导监督、人员培训、绩效考核等相关工作。
2.明确属地物业管理职能。街道办事处和有条件的乡（镇）人民政府应明确相应的内设机构，负责本辖区内物业管理（含老旧小区）工作的领导组织，落实综合协调管理职责、物业管理矛盾调解、老旧小区应急维修申报管理等工作。建立社区干部包联小区制度，每个小区明确1名专职社区工作者全面联系指导小区工作，负责做好网格内基础信息采集、社情民意收集、矛盾纠纷化解、物业管理监督等工作。
3.加强部门指导和监督。住建局负责全市物业管理活动的指导和监督管理，制定物业管理活动的相关政策和制度，指导街道办事处、乡（镇）人民政府开展相关工作。财政局负责物业管理、老旧小区长效管理资金保障工作。综合执法局、生态环境分局、市场监管局、消防救援大队等部门在物业管理区域内依职权直接行使或指导配合属地街道办事处行使各部门职责范围内违法违规行为的处罚权。公安局负责指导落实各项治安管理措施，督促物业服务企业做好物业管理区域内的治安协助工作。
（二）引导业主自治，强化管理能力
1.实现业委会全覆盖。街道办事处依据相关规定，牵头建立小区党组织，组织业主大会召开和业主委员会选举，建立业委会人选考察制度，突出政治标准、专业能力、群众公认等标准，确保把讲政治、肯干事、善协调、热心肠的业主选进业委会，同时建立负面清单，积极引导业主大会将不得当选和不宜当选情形写进选举办法。对未能选举产生业主委员会的，依法成立临时管委会。建立“小区党组织推荐、社区审核、街道（乡镇）把关、部门联审”机制，坚决把不符合不适宜人员挡在门外。住建局研究制定小区居民管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作制度等示范文本，做好政策指导工作。街道办事处应建立业委会成员人选储备库，注重发现有财务、法律等专业特长的业主，针对性做好机关企事业单位在职或退休党员干部等动员引导，使每个小区都有一定数量的业委会成员后备人选。2025年12月底前实现业主委员会（临时管委会）应建尽建。
2.加强基层组织的引领。强化街道办事处、社区党组织对业主委员会的领导，推动把加强党的领导写入小区居民管理规约、业主大会议事规则和业主委员会工作制度。深入推进“双向进入、交叉任职”，推动符合条件的社区“两委”成员通过法定程序兼任业主委员会成员。建立业主委员会向社区请示报告制度，业主委员会根据业主大会授权决定使用大额维修资金、支出小区公共收益、选聘物业服务企业、改造环境、完善公共设施等重大事项前，应主动向社区“两委”报告。
3.强化业委会激励约束与培训引导。街道办事处应依据实际建立业委会成员竞职承诺、干事承诺、辞职承诺制度，每年由社区牵头开展考核评价，建立不合格人员退出机制。鼓励有条件的小区从经营性收益中给予业委会成员必要的履职工作补贴。市住建局应建立业委会成员教育培训制度，搭建交流互通平台，定期对街道办事处工作人员、社区工作者、业主委员会成员、物业服务企业负责人、物业项目负责人及业主开展业务培训和经验交流。街道办事处和社区在日常工作中应加强引导，让业主转变观念，树立权利责任意识，培养业主自我管理、主动参与、共同决策的能力。
（三）分类推进实施，实现物业管理
1.科学划分管理区域。街道办事处应牵头组织社区对辖区内老旧小区进行全面调查摸底，按照社会综合治理网格体系，对老旧小区物业管理区域进行划分，明确管理范围，零散小区可以合并管理。对尚未实施封闭管理的老旧小区，有条件的要实施封闭管理，“一区一策”制定封闭方案，合理确定小区大门、岗亭的位置和数量。
2.完善物业公共设施。街道办事处牵头制定辖区内物业管理用房配置方案，财政、国资中心、资规、住建等部门加强配合。未完成改造的老旧小区，应把老旧小区物管用房新建工作与老旧小区改造项目相结合，街道办事处牵头在改造前明确物管用房房屋面积、建设位置、建设标准、装修标准等事项，住建局根据街道办事处要求将物管用房配置纳入老旧小区改造方案，资规局做好相应的审批工作。已完成改造的老旧小区，街道办事处要统筹规划物管用房配置工作，与财政、国资中心加强对接，对辖区内闲置国有资产进行摸底，按照“一处房产配置一个小区”或“一处房产配置多个小区”方式，将闲置国有资产作为物管用房使用，报请市政府审批后委托属地社区管理，产生的收益，按照社区30%、小区70%进行分账，亦可因地制宜配建简易办公用房、门卫室等物管用房，资规局做好相应的审批工作。
3.分类实现物业管理。街道办事处按照公共管理和专业管理相结合的新路径，实施老旧小区规模化、集约化、专业化管理模式创新，逐步形成老旧小区管理以政府委托管、市场化服务和居民自行管理的多元共治格局，并引导老旧小区逐步从政府管到居民管。一是通过整治改造、具备市场化物业管理条件的老旧小区，应按照相关程序选聘物业服务企业，实行专业化的物业管理；二是规模较小，无法实现专业化物业管理的小区，积极引导业主通过业主自治模式实现基础物业管理；三是无法自行管理、不具备市场化物业管理条件的老旧小区，统一由社区成立物业公司或通过国资物业公司实行政府大物业管理，探索将表现优异的“长干队员”“网格员”“楼道长”转化为物业管理人员。住建局负责小区内道路保洁、绿化养护、市政设施维护等工作，建立物业管理、道路保洁、绿化养护、市政设施维护等事项的社区参与监督机制。
（四）完善工作机制，强化协同共治
1.建立三方联席会议制度。建立由社区包联干部牵头，小区党组织、业主委员会和物业服务企业负责人参加的联席会议制度，每季度至少联席会商1次，研究讨论小区建设管理重大问题、协调解决矛盾纠纷等，根据需要可随时召开，必要时住建局、街道办事处派员参加。规范小区重大事项决策机制，推行“业主建议、业主委员会先议、小区党组织审议、三方联席商议、业主大会决议、表决结果公开、实施情况公开”的“五议两公开”议事决策程序。积极推行社区包联干部进小区驻点，与业主委员会、物业服务企业共同做好小区治理服务。
2.完善物业矛盾调解机制。建立市、行业主管部门、街道（乡镇）三级物业矛盾调解机制。社会治理中心牵头建立市物业纠纷人民调解委员会，委员会由市人民法院、司法局、住建局、属地街道等相关部门组成，负责指导疑难纠纷调解，参与重大疑难案件研究和论证，建立调解员队伍统一管理制度及调解员分级递进激励机制和淘汰清退机制，组织调解人员业务培训。市住建局应成立物业行业调解委员会，对行业矛盾等进行调解。街道（乡镇）成立基层物业纠纷调解委员会，负责辖区内物业服务疑难纠纷的具体调解工作，社区应指定1人负责物业纠纷调解工作。
3.建立物业小区执法协调机制。领导小组办公室牵头综合执法局、生态环境分局、市场监管局、公安局、资规局、消防救援大队等部门，建立物业小区执法协调机制，根据业主公约等，推动基层“一支队伍管执法”向社区、小区延伸拓展，制定执法进小区实施方案，完善巡查、投诉、举报受理和协办机制。各执法相关部门根据各自职责行使或指导街道办事处行使行政处罚权及与之相关的行政检查权、行政强制权，有效解决小区私占车位、高空抛物、私搭乱建、噪音扰民、占用消防车通道等群众“家门口”的烦心事。对小区内管线改造整治要充分考虑居民意愿、安全隐患、资金预算、小区风貌等因素。对已经完成管线改造整治的小区，一方面要明确属地管理责任，物业服务公司以及属地社区要加强宣传引导，日常巡查，巩固管线整治改造成效；另一方面要明确管线设备权属和日常维护保养责任，根据权责做好权属移交。对未完成管线改造整治小区，建设单位以及电力、通信、广电、供气等专营管线单位按照相关要求履行审批（备案）流程，对不需要履行审批（备案）流程的项目，建设单位在施工前可通过听证会、公示等形式，对管线规划及设计方案充分听取小区业主委员会、社区、相关利害关系人等的意见。
（五）强化考核补助，筑牢管理后盾
1.建立老旧小区物业管理考核体系。领导小组办公室定期对街道办事处、社区及有关部门老旧小区物业管理工作的实施情况及矛盾纠纷的处理情况进行检查考核。住建局牵头制定全市物业考核办法，组织消防救援大队、市场监管局、街道办事处、社区等相关部门单位，对物业小区物业服务质量进行考核，并对考核优秀的物业企业、业主委员会、物业工作人员等给予经济奖励。街道办事处、社区负责对辖区内老旧小区物业服务企业和其他管理单位进行日常检查考核。
2.落实物业费催缴工作。充分发挥街道办事处、社区及各级党组织的作用，倡导全市党员干部带头缴纳物业费。物业主管部门、属地街道依托共享法庭机制，推进物业费纠纷源头治理。业主委员会督促业主遵守法律法规、议事规则、管理规约和业主大会决议，对多次催交仍拖欠物业费的业主，可根据管理规约规定的相应措施进行催交。
3.强化物业管理专项补助。老旧小区管理要按照“兜底线、织密网、建机制”的要求，坚持“群众支付为主”的原则，通过适度资金扶持的政策导向，实现老旧小区管理成本自我平衡。建立全市老旧小区管理专项资金，当年未使用资金可结转至下年度，用于保障老旧小区业主自治组织建立、物业考评奖励、住宅紧急维修、专业物业接管补助等工作。一是落实老旧小区业委会筹建专项资金补助，按一定标准实施补助，街道办事处按小区实际向市住建局申请。二是落实物业服务质量考评奖励，根据物业考核办法对考核优秀的物业公司、业委会进行一定的经济奖励。三是建立老旧小区住宅紧急维修专项资金，对老旧小区公共部位维修进行补助，业主资金筹集到位后向属地社区申请，街道办事处负责现场核实、维修方案制定、预算核定和验收等工作，业主承担相应的维修款项。四是设立老旧小区专业物业接管补助资金，引导鼓励专业物业服务企业（含国有物业服务企业）接管业主无法自行管理、也暂不具备市场化物业管理条件的老旧小区，对于主动接管的物业服务企业给予一次性补助，同时按照业主缴纳和财政补助相结合的方式，给予小区业主一定比例的物业费补助。相关补助实施细则由市财政局、市住建局另行制定。
四、保障措施
（一）强化组织引领。领导小组要发挥牵头协调作用，各属地街道要根据领导小组部署，集中攻坚做好相关重点工作，住建局、综合执法局、公安局、市场监管局、资规局、财政局等相关职能办线要各司其职、齐力共抓，形成工作合力。
（二）完善督查考核。相关部门要将老旧小区长效管理工作纳入年度目标责任考核体系，建立和完善考核机制，充分发挥考核“指挥棒”作用，督促各部门单位发力推进老旧小区管理工作。
（三）加强宣传引导。街道办事处、社区深入做好群众工作，积极争取居民的参与、支持和理解，突出小区业主的主人翁意识。树立业主“自己的事自己做主”的理念，保障业主的权利，明确业主应尽的义务和责任。
起草说明
一、起草背景与过程
为巩固老旧小区综合改造成果，改善居住环境，提高居民生活质量，提升老旧小区管理水平，打造现代社区标志性成果。根据《浙江省物业管理条例》《衢州市物业管理条例》等有关法律、法规要求，结合本市实际，市住建局组织相关部门、街道、社区开展论证会，共同研究针对已实施综合改造的老旧小区如何建立长效管理机制，在充分论证的基础上，起草拟订《江山市老旧小区长效管理实施意见（试行）》（以下简称《实施意见》）初稿。
二、主要内容
《实施意见》分为总体要求、主要目标、主要任务、保障措施四个部分。
第一部分：总体要求。包括老旧小区长效管理机制的核心、宗旨、要点，明确构建长效管理机制的总体纲要。
第二部分：主要目标。包括老旧小区长效管理机制的目的，明确构建长效管理机制的最终方向。
第三部分：主要任务。包括健全管理组织，构建治理体系；引导业主自治，强化管理能力；分类推进实施，实现物业管理；完善工作机制，强化协同共治；强化考核补助，筑牢管理后盾。明确领导小组各部门的主要职责、各阶段的重点任务，协同推进构建老旧小区长效管理机制。
第四部分：保障措施。包括强化组织引领、完善督查考核、加强宣传引导，明确形成工作合力，各部门协同推进，深入群众工作。
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