诸暨市住宅物业项目承接查验实施细则（试行）

（征求意见稿）

第一条 为规范住宅物业项目承接查验行为，维护业主、建设单位和物业服务企业的合法权益，保持物业服务活动的正常秩序和促进行业健康有序发展，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《浙江省物业管理条例》《绍兴市物业管理条例》及住房和城乡建设部、浙江省住房和城乡建设厅关于物业承接查验的有关规定，结合诸暨市实际，制定本实施细则。

第二条 诸暨市行政区域内的住宅物业项目承接查验活动，适用本实施细则。

第三条 本办法所称住宅物业项目承接查验（以下简称“承接查验”）是指物业服务企业依据物业服务合同，在接管住宅物业项目时，与建设单位或业主委员会（物业管理委员会）对物业共用部位、共用设施设备及相关场地等进行检查和验收的活动，以保证物业正常使用和物业管理服务正常实施。住宅物业项目包括新建竣工并首次实施物业管理的物业（以下简称“新建物业”）和非新建的既有物业（以下简称“原有物业”）。

第四条 市物业管理行政主管部门负责辖区内住宅物业项目承接查验工作的指导、监督和管理。

各镇乡（街道）指导和监督业主大会和物业服务企业共同做好物业共用部位、共用设施设备的承接查验、确认现场查验结果等。

其他相关行政职能部门及供水、供电、供气等专业经营单位应当按照各自工作职责，协助做好住宅物业项目承接查验的衔接工作。

诸暨市城乡和建设局负责建立的诸暨市物业管理专家库，为住宅物业承接查验提供技术指导服务，同时组织业务培训工作。

第五条 住宅物业项目承接查验应当本着诚实信用、客观公正、严谨规范、专业细致、权责分明、依法有序以及保护业主共有财产的原则进行。

第六条 鼓励物业服务企业通过提前参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收等活动，向建设单位提供有关物业管理的建议，为实施物业承接查验创造有利条件。

第七条 建设单位制定的临时管理规约应当对全体业主同意授权前期物业服务企业代为查验住宅物业共用部位、共用设施设备的事项作出约定。

建设单位或业主委员会（物业管理委员会）与物业服务企业签订的前期物业服务合同或物业服务合同，应包含物业承接查验事项。前期物业服务合同或物业服务合同就物业承接查验的内容没有约定或者约定不明确的，建设单位或业主委员会（物业管理委员会）与物业服务企业可协议补充。

第八条 鼓励建设单位或业主委员会（物业管理委员会）、物业服务企业等聘请第三方专业机构或从诸暨市物业管理专家库抽取专家，协助进行住宅物业生命周期内有关房屋前期交付、房屋共有部位、配套设施设备质保期到期、物业服务选续聘等环节所需的承接查验工作。也可委托公证机构对物业承接查验活动进行公证。

第九条 新建物业服务企业因承接查验而产生的相关费用由建设单位承担，原有物业服务企业因承接查验而产生的相关费用由小区全体业主共同承担，若业主委员会（物业管理委员会）或者代行业主委员会职责的其他机构和新选聘的物业服务企业在物业服务合同中有约定的，从其约定。

第十条 承接查验的所有资料归物业管理区域内全体业主所有，并委托业主委员会管理（尚未成立业主大会的物业项目由承接该项目的物业服务企业暂管）。物业服务合同终止时，原物业服务企业应当向业主委员会办理物业管理资料和物业服务用房的移交手续。新受托物业服务企业应当向业主委员会办理物业管理资料的领用手续。

第十一条 新建物业承接查验时应当具备下列条件：

（1）建设工程竣工验收合格、并经建设主管部门备案；涉及人防工程的，人防工程竣工验收合格、并经人防主管部门备案；

（2）取得《地名核准书》，并且地名标志使用标准名称；

（3）住宅楼幢号、单元号、户室号等门牌编制科学规范、有序可循，门牌标志统一规范安装并通过民政部门验收；

（4）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按照规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热安装独立计量表具并明确计量表点位、开户名；

（5）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施按照规划设计要求建成；

（6）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按照规划设计要求建成，并符合规划使用功能要求；

（7）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统、人防设施等共用设施设备取得合格证书，设置电动自行车集中充电场所；

（8）物业及配套设施范围内没有违章建筑，临时建（构）筑物、施工机具、建筑渣土等已全部拆除、清理完毕，场地平整，环境整洁；

（9）建设期间临时设置的架空电缆、电线、地面裸露的管线等已拆除或按规范处理完毕；

（10）物业使用、维护和管理相关技术资料完整齐全；

（11）建设单位依法选聘前期物业服务企业，并签订前期物业服务合同；

（12）法律、法规、规章和文件规定的其他条件。

实行分期开发的新建物业，同期内的共用设施设备已通过竣工验收且能满足物业使用功能的，应分期实施物业承接查验。

第十二条 建设单位应在新建物业交付使用前30日，与受托的前期物业服务企业办理承接查验手续，移交物业共用部位、共用设施设备、共用场地、物业服务用房以及相关资料。新建物业的承接查验按照以下程序进行：

（1）建设工程竣工验收备案后，建设单位与前期物业服务企业确定物业承接查验方案并签订承接查验协议,其协议应对物业承接查验的内容、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定，物业承接查验协议作为物业服务合同的补充协议，与物业服务合同具有同等法律效力。

（2）建设单位于现场查验前7日书面通知前期物业服务企业办理承接查验手续，并提交有关图纸资料及电子档案。前期物业服务企业应在7日内审核完毕，符合规定要求的，约定查验时间及有关事项；不符合规定要求的，列出需要补充移交资料的详细清单，由建设单位书面承诺补交的具体时限。

（3）前期物业服务企业与建设单位在镇乡（街道）、社区居民委员会的监督下，依据物业承接查验方案，现场查验物业共有部分，形成物业承接查验记录，物业承接查验记录应包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等，并由双方共同签字确认。鼓励业主代表参与现场查验活动。

（4）承接查验不合格的，建设单位应在30日内或约定期限内返修，并按照规定在镇乡（街道）、社区居民委员会的监督下重新查验。

（5）建设单位应在物业承接查验协议签订后7日内办理物业交接手续，向前期物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共有部分，形成交接记录，物业交接记录应包括移交资料明细、物业共有部分明细、交接时间、交接方式等，并由双方共同确认。

第十三条 新建物业承接查验时，建设单位应向前期物业服务企业移交以下资料：

（1）物业管理区域确定材料、规划批准资料、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，分幢分层平面图和套型图，物业管理区域内道路、景观、绿化、水系、地下停车库、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（2）共用设施设备清单及其安装、使用、维护保养和使用培训等技术资料,包括消防设施合格证，电梯安装监督检验报告，机电设备出厂合格证、使用说明书、安装和调试报告、保修卡、维保合同（保修协议），新建房屋白蚁预防证明书，人防设备合格证明、检测（验）报告等资料；

（3）供水、供电、供气、供热、通信、邮政、有线电视等准许使用文件；

（4）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（5）业主购房合同备案范本、业主清（名）册和物业清单；

（6）临时管理规约；

（7）代管的物业管理款项及其他应移交的票据和账册；

（8）物业服务用房相关资料;

（9）房屋销售时公布的物业管理方案与书面承诺、与业主签订的前期物业服务合同；

（10）物业管理区域内根据规划和住宅区配套标准建设的车库（位）相关材料；

（11）消防设施系统的布置、位置相关图纸、清单及使用说明、操作规程；

（12）物业管理所必需的其他资料。

（13）以及提供上述文件的电子档案。

建设单位依法向有关单位移交的供水、供电、供气、通信和有线电视等共用设施设备，不作为前期物业服务企业现场检查和验收内容，应将移交情况书面告知前期物业服务企业。

第十四条 新建住宅物业承接查验应当查验以下共用部位及共用设施设备。

（1）共用部位：一般包括建筑物的外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；

（2）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；

（3）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。

第十五条 原有物业承接查验时应当具备下列条件：

（1）房屋产权、物业管理区域周界清晰；

（2）物业共用设施设备配套齐全，运行正常、功能完好；

（3）房屋幢、户编号清晰，并已经民政部门确认；

（4）有符合需求的物业服务用房；

（5）业主委员会（物业管理委员会）已经依法与业主大会选聘新的物业服务企业签订物业服务合同；

（6）原物业服务企业已经依法与业主委员会（物业管理委员会）进行交接；

（7）鼓励业主委员会（物业管理委员会）提供房屋建筑主体相关共有部位和物业共用配套设施设备质保期到期后进行查验的相关报告。

（8）法律、法规、规章和文件规定应具备的其他条件。

第十六条 原物业服务企业应按照法律法规文件规定依法退出物业管理项目，并配合开展物业承接查验活动。

第十七条 原有物业的承接查验按照以下程序进行：

（1）业主大会决定实施小区自管模式的，业主委员会（物业管理委员会）应在大会决定公告公布后，与原物业服务企业确定物业承接查验方案并签订承接查验协议,其协议应对物业承接查验的内容、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。原物业服务企业应当在现场查验前提供有关资料，并在镇乡（街道）、社区居民委员会的监督下完成查验、交接。

（2）业主大会选聘新的物业服务企业的，业主委员会（物业管理委员会）与新受托物业服务企业签订物业服务合同生效后3日内，业主委员会与新物业服务企业应确定物业承接查验方案并签订承接查验协议，其协议应对物业承接查验的内容、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定，并书面通知原物业服务企业办理承接查验手续。原物业服务企业应在7日内提供有关图纸资料及电子档案，向新物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共有部分，形成交接记录，并由三方共同签字确认。

（3）业主委员会（物业管理委员会）与新物业服务企业对提供的资料在7日内审核完毕，符合规定要求的，约定查验时间及有关事项；不符合规定要求的，列出需要补充移交资料的详细清单，由原物业服务企业书面承诺补交的具体时限。由于原物业服务企业管理不当等原因造成资料遗失的，应给出弥补措施或协商赔偿。因建设单位原因导致原物业服务企业未全部移交物业共用部位、共用设施设备、物业服务用房等或移交资料不全的，由建设单位负最终责任。鼓励业主代表参与现场查验活动。

（4）业主委员会（物业管理委员会）与新物业服务企业会同原物业服务企业，在镇乡（街道）、社区居民委员会的监督下，依据物业承接查验协议及方案，就现场查验物业共有部分，形成物业承接查验记录，对查验中发现的问题，应详细记录，并界定责任，明确问题解决的时限。对处于质保期内的物业质量问题，由建设单位负责解决；对原物业服务企业管理不当等原因造成的问题，由原物业服务企业负责解决，并由三方共同签字确认。如承接的物业项目部分还在质保期内，建设单位也应共同签订物业承接查验协议，明确具体的保修项目、负责保修的单位及联系方式、保修方面遗留问题的处理情况，并在必要时提供原施工或采购合同中关于保修的相关条款文本。对质保期外且非原物业服务企业原因造成的问题，应按照法律规定或物业服务合同约定进行维修。

（5）承接查验合格的，业主委员会（物业管理委员会）、原物业服务企业和新物业服务企业三方共同签字确认；不合格的，原物业服务企业应在30日内或约定期限内返修，并按照规定重新查验。无法返修或返修后重新查验仍不合格的，业主委员会（物业管理委员会）、原物业服务企业与新物业服务企业可签订相关补充协议。

第十八条 原有物业承接查验时应移交以下资料：

（1）本办法规定的新建物业承接查验移交资料除第6项、第9项以外的全部内容；

（2）管理规约；

（3）物业服务项目档案资料，包括反映物业服务项目实际情况的图纸资料和技术档案资料，有关设施设备的使用说明、运行情况记录等技术资料；消防设施年度检测报告和当年度维修保养记录、消防安全检查巡查情况记录等；

（4）物业服务收费、停车费等资料，公共能耗分摊办法及收支情况资料，原物业服务企业利用物业共有部分等所得收益的明细账目和收支情况；

（5）由业主交纳、原物业服务企业代收的公用水、电费资料；

（6）物业服务区域内共用设施设备维保协议；

（7）与物业服务和物业经营相关的合同及资料;

（8）承接物业服务项目时接收的以及管理过程中产生的其他资料；

（9）物业管理所必需的其他资料；

（10）以及提供上述文件的电子档案。

第十九条 原有物业承接验收结果应在交接手续办理完成后3日内在物业服务区域内向全体业主公布。原物业服务企业应当根据业主的意见将预收的物业服务费等相关费用结余部分退还给业主或转交给下一任物业服务企业。

第二十条 原物业服务企业负责《物业承接查验协议》生效前的物业管理活动，新受托物业服务企业负责《物业承接查验协议》生效后的物业管理活动。期间发生的费用按物业服务合同的约定由各自负责。承接验收后，发生的维修养护和工程质量问题，按物业服务合同约定和国家有关规定处理。

第二十一条 物业服务企业应在物业交接完成后30日内，持下列文件向所在地镇乡（街道）、物业管理主管部门办理备案手续：

（1）物业服务合同；

（2）管理规约；

（3）物业承接查验协议；

（4）建设单位或原物业服务企业移交资料清单；

（5）物业承接查验记录；

（6）物业交接记录；

（7）其他与物业承接查验有关的资料；

（8）以及提供上述文件的电子档案。

建设单位或业主委员会（物业管理委员会）和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况在物业管理区域公告全体业主，公告时间不少于30日。

第二十二条 未经承接查验或查验不合格的物业服务项目，物业服务企业有权拒绝接收。物业服务企业在物业承接查验过程中发现与消防、规划等验收资料不相符合或有质量问题的，应向有关行政主管部门报告。有关行政主管部门发现建设单位等存在擅自改变消防、规划等验收结果的违法违规行为，应依据职责分工依法查处。

查验中发现的问题应详细记录，并在物业承接查验协议中以书面形式明确维修责任及解决办法，协商一致后，物业服务企业应及时接收物业服务项目。

物业服务企业擅自承接未经查验或查验不合格的物业，因共有部分缺陷给他人造成损害的，应承担相应赔偿责任。

第二十三条 对已接受委托并符合移交条件的物业，物业服务企业不得无故拒绝接收；借故拖延、拒绝接收的，市物业管理行政主管部门应依据有关规定，督促其及时办理接收手续。

第二十四条 建设单位或业主委员会（物业管理委员会）无正当理由不按规定期限移交材料的，市物业管理行政主管部门、镇乡（街道）应依据有关规定，督促其及时移交。

第二十五条 本实施细则自发布之日起施行。