各乡镇人民政府，芹阳办事处，县政府各部门、直属各单位:

现送上县资规局起草的《开化县深化农村集体经营性建设用地入市试点工作实施方案（试行）（征求意见稿）》，请研究提出书面意见并说明理由（须盖单位公章），于2023年6月21日前反馈至县司法局，同时将电子版通过公文交换系统发送到陈姝雯邮箱，没有意见的也请通过公文交换系统以电子版形式告知，也欢迎其他单位或个人提出宝贵意见。

开化县司法局

2023年6月12日

（联系人：陈姝雯，电话：0570-6521520，邮箱：475460543@qq.com,地址：开化县芹阳办事处江滨北路8号。）

开化县深化农村集体经营性建设用地入市试点

工作实施方案（试行）

（征求意见稿）

为贯彻落实《自然资源部办公厅关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案》，深化农村土地制度改革，规范和节约土地利用，激活农村土地资源要素，建立健全城乡统一的建设用地市场。结合我县实际，制定本实施方案。

一、总体要求

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的二十大精神。对标对表高质量发展建设共同富裕示范区要求，以改革创新为根本动力，积极借鉴第一轮试点地区成功经验，切实在界定入市范围和主体、严格入市条件和程序、健全交易规则和监管机制、完善产权制度和分配机制等方面进一步探索创新，形成一套较实用、可操作的入市工作体系，为下一步全面开展集体经营性建设用地入市工作提供更为完善实践经验。

二、基本原则

（一）严守底线，慎稳推进。

严守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损作为入市工作的三条底线，严格落实土地管理有关法律法规，严格贯彻深化农村集体经营性建设用地入市试点精神，按程序、分步骤、防风险审慎稳妥推进试点工作。

（二）规划先行，节约集约。

坚持国土空间用途管制，严格执行永久基本农田、生态保护红线和城镇开发边界等“二区三线”管控要求。按照严控增量、盘活存量、优化结构、提升效率的原则。在优先保障农民居住权、完善农村基础设施建设的前提下，强化产业准入和标准控制。推进存量集体经营性建设用地节约集约利用水平。坚持国土空间用途管制。

（三）统筹兼顾，合理分配。

始终把统筹社会各群体利益作为入市工作的关键，建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制。全面落实农民集体对集体经营性建设用地自主管理和民主决策，确保入市土地增值收益分配公开透明。

三、工作目标

围绕“实现农民保障更有力、集体资产更壮大、产业结构更优化、基层治理更有效”总目标，逐步形成“同权同价、流转顺畅、收益共享”的入市制度，激活农村土地资源要素,提高资源配置效率,促进城乡融合发展和乡村振兴。

四、主要内容

（一）入市范围和实施路径

1.允许就地直接入市

国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途或已明确地块具体用途等控制性指标，且已依法办理集体土地所有权登记，有合法用地手续的集体存量建设用地，具备开发建设所需基本条件的，可以直接就地入市。地上合法建（构）筑物经住建、资规、消防等部门联合认定同意后可随建设用地使用权一同入市。

2.探索调整入市

在确保建设用地不增加、耕地数量不减少、质量有提高的前提下。在妥善处理原使用集体土地相关权利关系的前提下，允许集体经济组织对农村零星、分散的集体经营性建设用地先行复垦，

经所属乡镇（办事处）审核同意后报县人民政府批准，可按计划在县域辖区范围内调整入市。允许采用纯货币补偿、产权调换等方式进行调整。

3.支持整治入市

对全县城镇规划建设用地范围外的村庄，农民自愿退出后依法收回的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地，规划调整为经营性用途的，在集体经济组织进行统一整治、基础设施配套后，可由集体经济组织直接入市。

4.妥善处理历史遗留问题

用地行为发生在2009年12月31日之前的存量集体建设用地，并经第二次全国土地调查为建设用地，但尚未取得合法用地手续，地上违法建（构）筑物处置到位后，由村民代表大会讨论决定，经属地乡镇公告无异议后，由集体经济组织直接入市，地上合法建（构）筑物经相关部门联合认定同意后可一同入市。

（二）实施重点

1.强化国土空间规划约束

按照规定编制国土空间规划，统筹并合理安排农村集体经营性建设用地规模、布局、用途和开发强度、开发时序，提升集体经营性建设用地的节约集约水平。原则上城镇开发边界范围内的集体土地通过土地征收进入土地市场，范围外的农村集体经营性建设用地进行入市。各乡镇（办事处）按照“按需编制、应编尽编”的原则开展“多规合一”实用性村庄规划编制。（责任单位：县资规局、各乡镇（办事处））

2.严格落实项目准入制度

集体经营性建设用地入市地块准入项目应符合国家、省、市和我县产业政策和生态环境保护等要求，行业主管部门应科学制定集体经营性用地的项目准入清单。工矿仓储用地优先用于一二三产产业融合发展，优先用于茶产业、木本油料产业、清水鱼产业等农业主导产业项目，允许中药材产业的初加工（如使用清洁能源烘干包装等）。鼓励利用集体存量建设用地优先发展文旅产业项目。（责任单位：县发改局、县经信局、县农业农村局、市生态环境分局）

3.启动入市土地摸底调查

根据全国第三次国土调查成果和村庄规划编制情况，结合入市范围，摸清可入市的后备土地资源，建立农村集体经营性建设用地动态数据库，并纳入国土空间规划“一张图”管理。同时按照上级的统一部署，及时完成我县集体土地所有权确权更新工作。（责任单位：县资规局、各乡镇（办事处））

4.着重规范入市流程管理

在依法落实民主决策机制的基础上，指导农村集体经济组织编制农村集体经营性建设用地出让、出租等方案，科学制定地价，入市主体交由县资规局委托开展地价评估，评估报告按规定进行备案。入市价格不得低于基准地价的80%。完善地上建（构）筑物一同入市的路径，明确地上建（构）筑物产权证办理要求。对于已通过消防验收备案、未做任何改动且符合要求保留建（构）筑物，经住建、资规、消防等部门联合确认后，可直接办理房地一体的不动产登记。其他情形须保留原有建（构）筑物的应按改建项目报批建设，通过规划核实、竣工验收并完成消防验收备案和竣工验收备案后方能办理房地一体的不动产登记。（责任单位：县资规局、县住建局、各乡镇（办事处））

5.健全增值收益分配机制

规范土地增值收益管理。集体经营性建设用地入市，应承担相应的基础设施建设等开发成本，以缴纳土地增值收益调节金的方式履行相应义务。按照分类别、有级差，综合考虑规划用途、区位条件、农村人均建设用地规模等因素，研究制定《土地增值收益调节金征收使用实施细则》，土地增值收益调节金征收比例原则上不高于出让价款的20%，并应专项用于农业农村建设。规范农民集体收益使用管理。农村集体经济组织获得的集体经营性建设用地入市土地增值收益调节金分配使用应按照《浙江省农村集体资产管理条例》有关规定，依法履行民主决策程序，具体分配管理细则由县农业农村主管部门牵头制定。

（责任单位：县财政局、县农业农村局、县资规局)

6.建立开发利用监管机制

研究建立三方监管协议。成交确认后，由属地乡镇（办事处）与土地使用权人、入市主体签定监管协议，明确监管的事项清单和具体措施，明确集体经营性建设用地及地上房产入市后不得擅自改变用途，不得分割，且竣工验收前不得转让。县资规、发改、经信、住建、农业农村、生态环境等相关主管部门和属地乡镇政府(办事处)按各自职责加强对集体经营性建设用地的开发利用监管，按照“谁提出、谁监管”原则，对投资强度、准入产业类别、建设标准和用地面积、规划条件验收、环境保护等实施监督管理。签订产业投资监管协议的，由政府有关部门按照“谁提出、谁监管”的原则对约定事项实施监管。（责任单位：县级有关部门、各乡镇（办事处））

四、实施步骤

（一）前期准备阶段（2023年3月-2023年5月）。开展摸底调查，选择在农村集体经营性建设用地存量大、干部改革意识强、群众基础好的乡镇（办事处）先行开展，同时推进国土空间规划编制、“多规合一”的实用性村庄规划编制工作。

（二）方案制定阶段（2023年5月-2023年6月）。制定《开化县深化农村集体经营性建设用地入市工作实施方案（试行）》、

《开化县农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理实施细则（试行）》、《开化县农村集体经营性建设用地增值收益调节金分配管理实施细则（试行）》，提出有关金融抵押政策的意见和建议。

（三）入市实施阶段（2023年6月-2024年12月）。在总结启动阶段工作的基础上，根据入市计划，按照成熟一宗、实施一宗，稳步推进集体经营性建设用地入市工作。

（四）经验总结阶段（2024年10月-2024年12月）。在总结全县入市工作基础上，根据上级有关精神和我县工作实际，梳理入市工作存在的问题，汲取工作经验，不断完善入市工作体系。

五、工作要求

（一）全面加强组织建设。成立开化县集体经营性建设用地入市试点工作领导小组，明确各相关部门职责，县入市工作领导小组下设办公室，设在县资规局，具体负责研究入市相关文件，处理入市各类问题，组织入市方案审查，加强部门联动配合，开展工作落实情况的督导检查，统筹推进全县入市工作。

（二）稳妥有序推进。建立联席工作会议制度，县入市工作领导小组办公室根据工作需要不定期召开工作会议，研究部署相关工作，会商解决重大问题。县资规局、财政局、农业农村局等相关部门按职责做好牵头工作，各司其职，积极争取省市的改革指导和工作支持，共同推进改革试点工作。

（三）强化风险防控管控。严格执行“三项负面清单”，不能通过农用地转为新增建设用地入市，不能把农民的宅基地纳入入市范围，符合入市条件的土地不能搞商品房。建立完善相关监管制度进行跟踪问效，切实做到封闭运行，风险可控，发现问题及时纠偏，及时协调解决工作中出现的各种问题。注重宣传引导。在充分调动集体经济组织和用地企业的积极性、主动性的同时，稳妥做好宣传报道，同时要加强舆情监测，发现问题及时报告，正确引导舆论。

（四）建立总结推广机制。定期研究解决改革过程中的问题，及时总结好的经验做法，形成可推广的制度体系和运行模式，为我县全面开展集体经营性建设用地入市提供坚实支撑。

附件1：《开化县农村集体经营性建设用地入市指引（试行）（征求意见稿）》

附件1：开化县农村集体经营性建设用地入市指引（征求意见稿).doc