根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》《住房和城乡建设部 人民银行 银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）、《省建设厅 人行杭州中心支行 浙江银保监局关于贯彻落实住房和城乡建设部等三部门意见进一步规范商品房预售资金监管工作的通知》（浙建房发〔2022〕45号）等有关规定，我局会同人行宁波市中心支行、宁波银保监局等部门起草了《宁波市商品房预售资金监管实施细则（征求意见稿）》，现向社会公开征求意见。如有意见，请于6月20日前书面或电子邮件反馈。

信函请寄至：宁波市鄞州区松下街595号宁波市住房和城乡建设局房产市场处（邮政编码：315040），并请在信封上注明“商品房预售资金监管实施细则意见”字样。

邮  箱：2391757425@qq.com。

联系人：韩老师；电话：89180977。

附件：《宁波市商品房预售资金监管实施细则（征求意见稿）》

宁波市住房和城乡建设局

2022年6月10日

附件

宁波市商品房预售资金监管实施细则（征求意见稿）

第一章 总 则

第一条  为进一步加强本市商品房预售资金监督管理，保证商品房预售资金优先用于工程建设，切实维护商品房交易双方合法权益，促进本市房地产市场平稳健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》《住房和城乡建设部、人民银行、银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）、《省建设厅、人行杭州中心支行、浙江银保监局关于贯彻落实住房和城乡建设部等三部门意见进一步规范商品房预售资金监管工作的通知》（浙建房发〔2022〕45号）等有关规定，结合本市实际，制定本细则。

第二条  本市行政区域内申请预售许可的商品房开发项目，其预售资金监管账户的开立，预售资金的收存、支取、使用和监督管理，适用本细则。

第三条  本细则所称商品房预售资金，是指房地产开发企业预售商品房时，由购房人按照预售合同约定支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款等购房款以及住宅全装修款。

第四条 宁波市住房和城乡建设局（以下简称“市住建部门”）负责对全市商品房预售资金监管工作的监督指导。

各区（县、市）、开发园区住房城乡建设行政主管部门（以下简称“属地住建部门”）具体负责本行政区域内商品房开发项目预售资金监管职责。

中国人民银行宁波市中心支行（以下简称“人行部门”）负责商业银行办理监管账户开立、变更和撤销业务的监督管理；宁波银保监局（以下简称“银保监部门”）负责对商业银行商品房预售资金监管工作的操作风险和合规性的监督检查。

住建部门、人行部门、银保监部门统称为“监管部门”。

第五条 监管部门应当通过公开招标方式，确定一批符合承接商品房预售资金监管业务条件的商业银行（包括分支机构），建立监管银行库；同时建立监管银行动态管理、定期考核评价机制，淘汰未履行预售资金监管职责或无法承担预售资金监管工作的银行，并按前述程序作出相应调整。

第六条 监管部门应当建立完善商品房销售许可、房屋交易网签备案、监管账户资金、银行按揭贷款等数据共享和业务联动机制，推进全市商品房预售资金监管系统（以下简称“监管系统”）与商业银行业务管理系统对接，实施商品房预售资金数字化监管，实现资金申请、审核、拨付的“全程网办”。 

第七条  商品房预售资金监管期限，自核发《商品房预售许可证》开始，至办理不动产首次登记后止。

第二章 监管账户设立及监管协议签订

第八条 房地产开发企业首次申请商品房预售许可前，在监管银行库内选择一家银行机构（以下简称“监管银行”），开立一个商品房预售资金监管账户（以下简称“监管账户”），且同一开发项目（以《商品房预售许可证》记载名称为准）应在一家监管银行开设账户。

第九条 房地产开发企业申请开立监管账户的，通过监管系统填报下列材料：

（一）商品房预售资金监管开户申请表；

（二）单位委托书、经办人身份证明材料；

（三）与选定银行签订的《监管账户预开立确认书》；

（四）商品房项目工程造价预算清册总表；

（五）项目建设工程施工合同；

（六）项目下的融资情况说明及相关证明材料；

（七）其他必要材料。

属地住建部门应当在3个工作日内完成审核。符合条件的，属地住建部门与房地产开发企业、监管银行签订监管协议，并向监管银行发送开户指令，监管账户开立完成。

第十条 房地产开发企业申请更换监管银行的，通过监管系统填报下列材料，更换期间该监管账户对应的商品房不予办理预售及监管资金拨付等相关业务：

（一）商品房预售资金监管终止申请表；

（二）单位委托书、经办人身份证明材料；

（三）原监管银行同意终止《商品房预售资金监管协议》的证明材料；

（四）其他必要材料。

属地住建部门在完成原监管账户终止手续后，房地产开发企业按照本细则重新开立监管账户，并与属地住建部门、监管银行签订新的监管协议。

第三章 监管额度确定

第十一条 商品房预售资金实行全程监管。对监管账户中用于支付工程建设等费用的监管额度内的资金实施重点监管。

第十二条 监管额度由属地住建部门根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额以及项目交付使用条件等因素确定。

项目建设工程造价根据该工程预算清册总额确定；工程预算清册应当经具有专业资质的造价咨询机构负责编制并签字盖章；单位建安工程综合造价不得低于市住建部门公布的标准；全装修住宅商品房项目的工程造价应当包括企业申报的装修工程造价。

第十三条 按照土地出让合同约定，房地产开发企业有自持物业的项目，房地产开发企业对自持部分的工程建设能提供相应资金保障措施的，自持部分的工程造价不纳入监管额度。    

第十四条 房地产开发企业可以凭银行开具的保函申请替换商品房预售资金相应监管额度。

银行保函有效期限原则上至商品房项目完成不动产首次登记为止。银行保函应为见索即付性保函，保函开立后相关连带担保责任不可撤销、保函权利义务不可转让，银行不能以任何理由对抗索赔请求，房地产开发企业无单方面撤销保障权利。

第十五条 根据房地产开发企业的信用状况，可以适当降低或上调其商品房开发项目预售资金的监管额度。

第四章 预售资金收存、拨付、使用及解除监管

第十六条 商品房预售资金由购房人按照商品房认购协议及商品房买卖合同约定，通过与监管账户绑定的POS机或监管银行网点转账等方式将购房款直接存入监管账户。

第十七条 监管银行应当配合、协助房地产开发企业收存预售资金的相关工作，并对监管项目开展不定期巡查，掌握预售资金收存与实际销售情况，发现异常应及时向监管部门报告。

第十八条 商业银行发放的按揭贷款或住房公积金管理机构发放的公积金贷款应当直接存入商品房买卖合同中约定的监管账户。

第十九条 监管银行应当按照商品房买卖合同编号建立资金入账台账，对按揭贷款划入监管账户的情况进行跟踪和监督，定期汇总监管项目的预售资金到账情况，并通过监管系统比对校准相关数据信息。

第二十条 监管额度内的资金应按照商品房开发项目建设进度及时核拨。首次拨付节点不得早于预售许可证所含的项目地下结构完成，最后拨付节点为不动产首次登记完成。

第二十一条 监管额度内的资金留存额度根据下列工程形象进度节点逐步降低：

（一）完成项目地下结构的，留存额度不得低于监管额度的80%；

（二）7层以上（含7层）建筑建设层数达二分之一节点的，留存额度不得低于监管额度的60%；

（三）完成主体结构封顶的，留存额度不得低于监管额度的40%；

（四）完成外立面施工的，留存额度不得低于监管额度的20%；

（五）通过竣工验收备案的，留存额度不得低于监管额度的5%。

在相应的工程形象进度节点，监管账户内留存资金超出留存额度的，房地产开发企业可以向属地住建部门申请使用超出部分的监管资金，支付工程款项。其中，留存资金包含已网签商品房预售合同价款中的应收账款（分期付款以及按揭贷款等）。  

监管账户内留存资金未超出留存额度时，房地产开发企业因支付工程建设费用或农民工工资困难，存在社会矛盾风险隐患，确需使用预售资金支付相应费用的，可以向属地住建部门提出书面用款申请，经属地住建部门审核后，可启动应急用款方式支取资金。

第二十二条 监管账户内累计归集资金总额超出监管额度的，房地产开发企业可以向属地住建部门申请提取实际超出部分的资金，优先用于本项目工程建设或偿还本项目下的融资等。

第二十三条 监管项目的工程形象进度达到相应节点的，房地产开发企业可以向属地住建部门申请工程形象进度查勘，通过监管系统填报下列材料：

（一）施工进度节点查勘申请表；

（二）单位委托书、经办人身份证明材料；

（三）7层以上（不含7层）建筑建设层数达二分之一节点、主体结构封顶以及完成外立面施工的，提交建设、施工、监理单位三方出具的证明文件；

（四）通过竣工验收备案的，提交主管部门出具的证明文件。

属地住建部门应当在3个工作日内完成审核，并在监管系统中上传查勘记录、施工进度照片等资料，同步更新项目工程进度。

第二十四条 房地产开发企业申请使用监管额度内资金的，

通过监管系统填报下列材料：

（一）商品房预售资金拨付申请表；

（二）单位委托书、经办人身份证明材料；

（三）施工单位出具的相关支付凭证；

（四）其他必要材料。

拨付对象原则上为项目工程施工单位，房地产开发企业确已提前支付工程款项，经属地住建部门审核确认后，该部分资金可以拨付到房地产开发企业。每次申请使用监管资金的间隔时间原则上需在一个月以上。

第二十五条 房地产开发企业申请提取监管额度外资金的，通过监管系统填报下列材料：

（一）商品房预售资金拨付申请表；

（二）单位委托书、经办人身份证明材料；

（三）已完工部分工程款结算证明；

（四）监管项目下融资情况说明及相关证明材料；

（五）其他必要材料。

拨付对象为房地产开发企业。每次申请提取资金的间隔时间原则上需在两个月以上。

第二十六条 属地住建部门在收到监管资金拨付申请的3个工作日内完成审核。符合条件的，属地住建部门向监管银行发送拨付指令，监管银行收到指令后2个工作日内完成资金拨付；不符合条件的，属地住建部门向房地产开发企业发送不予拨付通知并载明原因。

第二十七条 属地住建部门可以委托相关单位承担工程造价审核、工程形象进度查勘、资金拨付审核等具体工作，并对被委托单位的工作进行监督。

第二十八条 监管额度内的资金，在商品房项目完成不动产首次登记前，监管银行不得擅自划扣；设立子公司的房地产开发企业，集团公司不得抽调；未经属地住建部门核实同意，监管银行擅自拨付监管额度内资金的，应当负责追回资金，无法追回的依法承担相应赔偿责任。

第二十九条 房地产开发企业与购房人解除房屋认购协议或网签合同的，可申请退回相应购房款，通过监管系统填报下列材料：

（一）商品房预售资金退款申请表；

（二）单位委托书、经办人身份证明材料；

（三）商品房认购协议或买卖合同撤销凭证；

（四）其他必要材料。

属地住建部门应在3个工作日内完成审核。符合条件的，属地住建部门向监管银行发送拨付指令，监管银行收到指令后1个工作日内完成相应资金拨付。

第三十条 监管项目所有批次商品房完成不动产首次登记的，房地产开发企业可申请注销监管账户，通过监管系统填报下列材料：

（一）商品房预售资金监管终止申请表；

（二）单位委托书、经办人身份证明材料；

（三）已完成不动产首次登记的证明材料；

（四）其他必要材料。

属地住建部门应在3个工作日内完成审核。符合条件的，属地住建部门向监管银行发送注销指令，监管银行收到指令后1个工作日内办理监管终止手续。

第五章 监督与管理

第三十一条 房地产开发企业未在销售现场公示监管协议、监管银行、监管账户账号、POS机终端编号以及监督举报电话等信息，未按规定将商品房预售资金存入监管账户、以收取其他款项为名变相逃避监管，未按规定使用商品房预售资金、提供虚假材料申请拨付监管资金的，由属地住建部门责令改正；拒不改正或者情节严重的，暂停该项目监管资金拨付；造成损失的，承担相应法律责任。

第三十二条 监管银行未按规定或者监管协议约定及时拨付监管资金、擅自拨付资金、挪用商品房预售资金以及按揭贷款银行未按规定将商品房预售资金直接划入监管账户的，由人行部门、银保监部门责令改正；拒不改正或者情节严重的，不得在全市范围承接预售资金监管业务；造成损失的，承担相应法律责任。

第三十三条 施工单位、监理单位提供虚假材料或采取其他方式协助房地产开发企业违规支取预售资金的，由属地住建部门依法依规处理；造成损失的，承担相应法律责任。

第三十四条 监管部门工作人员在资金监管工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法进行处理。

第六章 附 则

第三十五条 自2022年X月X日起，首次申请商品房预售许可的房地产项目按照本细则执行；已申请商品房预售许可的房地产项目可以在3个月内选择按照本细则执行。