为进一步加强新建住宅项目开发建设管理，完善各项配套设施建设，减少和避免因房屋质量问题或开发建设遗留问题对后续使用管理的影响，根据《建设工程质量管理条例》《浙江省电动自行车管理条例》《浙江省高层建筑消防安全管理规定》《嘉兴市排水管道工程建设标准》《住房和城乡建设部关于落实建设单位工程质量首要责任的通知》（建质规〔2020〕9号）、浙江省住房和城乡建设厅等七部门《关于深化房屋建筑和市政基础设施工程施工图管理改革的实施意见》、嘉兴市“五水共治”工作领导小组办公室《关于进一步加强“污水零直排区”建设质量验收工作的通知》等相关法律法规及文件精神，结合我县实际，我局制定了《关于加强新建住宅项目建设管理工作的若干意见（征求意见稿）》，现向社会公开征求意见建议。公示期内若有意见建议的，可书面、网上留言或电话反馈至海盐县住建局。

公示时间：2021年9月29日至10月28日

联系人：徐勤华

联系电话：0573-86033829

联系地址：海盐县武原街道新桥南路27号

邮编：314000

附件：1.《关于加强新建住宅项目建设管理工作的若干意见》起草说明.pdf

2.《关于加强新建住宅项目建设管理工作的若干意见（征求意见稿）》

海盐县住房和城乡建设局

2021年9月29日

附件：

关于加强新建住宅项目建设管理工作的若干意见（征求意见稿）

为进一步加强新建住宅项目开发建设管理，完善各项配套设施建设，减少和避免因房屋质量问题或开发建设遗留问题对后续使用管理的影响，结合我县实际，制定本意见，请认真贯彻执行：

一、强化工程质量管理

1.严格执行法定程序和发包制度。建设单位是工程质量第一责任人，依法对工程质量承担全面责任。要严格履行基本建设程序，禁止未取得施工许可等建设手续开工建设。严格执行工程发包承包法规制度，不得肢解发包工程（包括室外附属配套工程、全装修项目的装饰装修工程）、违规指定分包单位。室外附属配套工程、全装修项目的装饰装修工程原则上应与主体工程同步设计、同步审图、同步施工、同步验收，并按要求办理施工许可手续；商品住宅项目室外附属配套工程、全装修项目装饰装修工程如果在实施过程中需要另行设计、审图、办理施工许可手续的，在申请首张预售许可证前应完成施工许可手续的办理。

2.严格施工图审查。十九层及以上的高层住宅项目应在办理施工许可证前完成施工图审查，其他住宅项目原则上在基坑（槽）开挖前通过施工图审查。商品住宅项目定价前，由县住建局组织设计专家进行施工图设计质量检查，发现的问题能通过变更设计解决的，必须变更设计；无法变更的，则作为不利因素进行公示并向购房人书面告知和确认。

3.管线入地下室的相关要求。尽量避免强弱电、给水等管线直接从室外穿墙进入地下室，建议在地面建筑物内垂直向下穿过地下室顶板进入地下室，避免管线穿墙孔洞封堵不严造成地下室渗漏水。

4.实施交付前联合检查。商品住宅项目交付前，由县住建局召集自然资源规划、公安、市场监管、综合执法、文体、民政、残联、属地政府等部门和单位进行联合检查，问题整改完成前不得交付业主。

5.加强质量信息公开。房屋交付使用前，应公开质量承诺书、工程竣工验收报告、质量保修负责人及联系方式等信息。鼓励组织业主开放日、邀请业主代表和物业服务企业参加分户验收。试行按套出具质量合格证明文件。

6.实行工程质量与房屋预售联动管理。因发生违法违规行为、质量安全事故或重大质量安全问题被责令全面停工的商品住宅项目，暂停预售及合同网签备案，待批准复工后方可恢复。

7.严格履行质量保修责任。建设单位要建立质量回访和质量投诉处理机制，及时组织处理保修范围和保修期限内出现的质量问题，并对造成的损失先行赔偿。建设单位对房屋所有权人的质量保修期限自交付之日起计算，经维修合格的部位可重新约定保修期限。房地产开发企业应当在商品房买卖合同中明确企业发生注销情形下由其他房地产开发企业或具有承接能力的法人承接质量保修责任；房地产开发企业未投保工程质量保险的，在申请住宅工程竣工验收备案时应提供保修责任承接说明材料。

二、严格分户验收

1.做好弹线及尺寸标注。项目竣工验收前，毛坯交付的住宅房屋，每间房屋应在地面离墙面0.3米左右处弹好框线，每条线标注2个距离墙面的尺寸；在离地1米左右处弹好水平线，阴、阳角位置弹出垂直线并在垂直线上标注水平线距离地面、顶棚的尺寸，精确到毫米。

2.验收要求。建设单位、施工单位、监理单位、前期物业服务企业应对每套住宅进行分户验收，按要求进行实测实评，并形成分户验收记录，分户验收的相关数据必须手工填写和签字。卫生间、厨房间等有防水要求的房间应在竣工验收前做24小时蓄水试验，并形成试验记录，施工单位、监理单位、前期物业服务企业应签字确认。推拉门、窗应进行正反位垂直度检查。墙面、地面的空鼓、裂缝问题应全数检查。对已标注尺寸进行抽测，与标注尺寸差异较大的应全数复核。二层及以下雨污水立管、横管（包括地埋管）应全数检查是否畅通。

三、完善各项配套实施建设

1.园林绿化工程建设。基本建设投资中应包括配套的园林绿化建设投资。与建设项目相配套的城市绿地工程应与主体工程同时规划、设计，并统一安排施工，在不迟于主体工程建成后第一个绿化季节完成。建设项目用地内的附属园林绿化配套项目要求在园林行业管理部门开展工程开竣工备案，并按备案内容建设完工。

2.海绵城市建设。海绵城市建设要与小区建设同步规划、同步设计、同步施工、同步验收。项目竣工验收前，建设单位要按照《关于加强海盐县海绵城市规划建设管理工作的实施方案（试行）》要求，进行海绵城市相关设施核查备案，并提交全套图纸，严格按照图纸施工建设。

3.二次供水设施建设。水泵房的土建、装饰、照明、消防、强排水、通风、门禁、用电接入、网络通讯接入及相关部门要求建设的设施必须严格按照《海盐县高层住宅设施建设技术规定》和《城市供水行业反恐怖防范工作标准》执行，供水企业从项目方案会审开始，全程参与二次供水设施建设监管和验收工作。严格落实水泵房、水箱（池）等重点部位的人防、物防、技防措施，对水泵房安排人员做到每日巡查，监控设施到位，对有水箱的二次供水设备，水箱检查孔必须加装锁具，钥匙由专人保管并定期开箱检查。

4.排水设施建设。排水系统应严格按图施工，覆土前办理隐蔽工程验收。项目竣工验收前，施工单位应对排水系统进行全面清理，提交第三方检测机构出具的竣工测绘报告和地下排水系统CCTV检测报告；弯扁、损坏、未按图施工等整改事项则需提交问题点位CCTV复测报告；按要求进行闭水试验。

5.消防设施建设。项目竣工验收前，应在消防登高面、消防车通道出入路口和路面及两侧划设醒目标志标线，设置警示标识标牌；采取安装摄像头等技防措施，防止上述区域内车辆等占用消防通道。新建高层住宅小区（含局部高层住宅小区）应在竣工验收前建立微型消防站，微型消防站的设施设备清单应报消防部门备案，并安装消防远程监控设施、签署委托管理合同；新建多层住宅小区的每个楼层必须配备2个5公斤（含）以上灭火器。

6.充电设施建设。车辆充电设施应与其他设备统筹安排、同步设计、同步施工、同步验收，采用预留建设安装条件进行配置的，预留条件应包括必要的土建设施、供电容量、变配电设备位置、充电设备位置、线路通道等。机动车停车位应100％预留配电线路通道和充电设备位置，并适当预留相关变配电设备设置条件；非机动车充电设施应尽量均匀分布，且满足每户不少于1个充电位。

7.垃圾分类设施建设。项目竣工验收前，建设单位应当按照《嘉兴市生活垃圾分类设施设备标准》中《省级高标准分类示范小区标准》《定时定点投放收运小区设施标准》要求配套建设分类亭、定时定点投放站、可回收物箱、大件垃圾、装修垃圾、绿化垃圾定期预约回收暂存场地等生活垃圾分类设施。生活垃圾分类设施应当与主体工程同步设计、同步建设、同步验收。

8.安防设施建设。安全防范设施建设（门禁系统、电子围栏、监控等）必须与小区建设同步规划、同步设计、同步施工、同步验收。规划方案中要明确安防设施建设内容，方案评审时由公安机关对安防设施建设方案进行评审。交付使用前，由公安机关对安防设施进行验收，验收不合格的，不得交付使用。

9.体育设施建设。 应根据住宅总套数按建筑面积不少于0.3㎡/套的标准配建体育健身用房，或按用地面积不少于0.9㎡/套的标准配建室外体育健身场地；配置公共文化设施用房的建筑面积按不少于0.12㎡/套配建，且应不小于50㎡，同时配建用地面积不少于100㎡的室外场地作为配套公共文化设施的文化活动场地。以上场地均不得相互抵扣。

10.电梯工程建设。电梯安全管理应严格落实电梯安全技术规范要求，机房应统一安装空调，确保机房全年温度控制在4～40度；机房门、窗户、通风口等设置防止鸟、鼠、虫等动物飞（爬）进去的措施。物业承接查验时应检查电梯井道、底坑有无渗漏水现象。与其他设施设备同时交付、同时管理、同时维护。认真落实国家电梯改革举措，采用电梯“保险 +服务”、电梯物联网、电梯养老保险等模式推进电梯安全监管责任落实。

11.无障碍设施建设。严格落实建设配套无障碍设施与主体工程同步设计、同步施工、同步验收、同步投入使用的要求，按照无障碍设施工程建设有关标准对无障碍设施进行验收；落实无障碍设施的所有权人和管理人对无障碍设施维护管理责任，确保其正常使用。

12.水表电表设置。商服用房的水表、电表设置应按照产权登记的最小单元设置水电“一户一表”。

13.居家养老设施配置。项目应按套内建筑面积不低于项目总建筑面积的2‰且最低不少于20平方米的标准配建居家养老服务设施，并作为地块规划条件，与项目同步规划、同步建设、同步验收、同步交付使用。养老服务设施一般安排在一楼，相对集中配建，并设置无障碍设施，满足养老建筑设计规范，民政部门负责统筹协调，属地镇（街道）参与项目联审、验收。控制单元街区已集中配建的除外。

14.社区活动用房配置。按要求配建社区公共管理用房，建筑面积不少于50㎡/百户（且≥300㎡）。建筑面积可不计入容积率，结合地块出入口位置集中设置，交通功能相对独立，无偿移交给国资部门（乡镇项目交给当地政府）。若社区公共管理用房独立设置，其占地面积可不计入建筑密度。主要包括室内托幼、综合活动、快递、图书阅览等提高居民生活质量的功能。

四、实施保修期到期前质量复查

业主委员会（未成立业主委员会的由社区代行）或委托物业服务企业（或第三方机构），在保修期到期前半年（渗漏水提前一年半）组织建设单位、施工单位、物业服务企业、业主代表、社区代表、其他专业人士对房屋公共部位、公用设施设备质量进行复查，同时收集业主意见，逐一核实报修处理情况，将汇总结果一并书面函告至建设单位，同时抄告属地镇（街道）和相关部门，建设单位应当及时履行保修责任。渗漏水问题维修后，一年以上无渗漏水；公用设施设备维修后需三个月以上运行正常，并经公示无异议的，方可退还质量保修金。

五、规范物业承接查验

1.资料要求。在办理物业承接查验手续时，建设单位（前物业服务企业）应向承接的物业服务企业移交下列资料：

竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，分幢分层平面图和套型图，物业区域内道路、地下停车库、地下管网工程竣工图等竣工验收资料（纸质稿和电子稿）；

地下雨污水管道CCTV检测资料（电子稿及纸质稿）、闭水试验检测结果；

共用设施设备清单；

设施设备的安装、使用和维修保养等技术资料；

物业质量保修文件和物业使用说明书；

业主名册；

物业管理所必须的其他资料。

物业服务人应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

2.现场查验。物业服务企业接管物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备及相关场地、相关资料等进行查验，作相应记录，发现与竣工验收资料不相符或者有质量问题的，应当向物业主管部门或者其他有关行政管理部门和属地镇（街道）报告。共用设施设备应包括消防设施、电梯（安全责任保险）、无障碍设施、附属设施、物业用房、代管用房、垃圾分类设施等。承接查验必须邀请属地镇（街道）、社区、物业主管部门、业委会（尚未成立的除外）、业主代表、公证机构参加。

3.引入公证。物业承接验收过程必须进行公证，包括资料情况及实物查验情况。                        

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