为改善人居环境，提升城市品位，维护公共利益，保障拆改房屋所有权人的合法权益，使拆改房屋所有权人得到公平补偿，根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》及参照《瑞安市人民政府办公室关于修改瑞安市城中村改造征收集体所有土地涉及房屋补偿实施办法（试行）部分条款的通知》（瑞政办〔2018〕61号）、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）等法律法规及相关政策的规定，现将《沈海高速两侧中洲铁炉团块土地整理拆改补偿方案（征求意见稿）》全文予以公布，征求公众意见。

一、征求意见期限：2021年8月31日至2021年9月30日。

二、征集意见反馈方式：拆改房屋所有权人和社会各界人士如对征求意见稿有修改意见的，可以通过书面形式或信函、电子邮件方式反馈至瑞安市政府办公室（联系地址：瑞安市万松东路156号，联系人：周朝敏，联系电话：13486716088，电子邮箱：799903083@qq.com；邮政编码：325200）。

                         二〇二一年八月三十一日

沈海高速两侧中洲铁炉团块土地整理

拆改补偿方案

（征求意见稿）

为规范沈海高速两侧中洲铁炉团块土地整理工程涉及集体土地上房屋拆改补偿工作，维护公共利益，保障团块范围内房屋所有权人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》及参照《瑞安市人民政府办公室关于修改瑞安市城中村改造征收集体所有土地涉及房屋补偿实施办法（试行）部分条款的通知》（瑞政办〔2018〕61号）、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）等法律法规及相关政策的规定，结合本工程的实际情况，特制定本方案。

一、团块拆改补偿范围

沈海高速两侧中洲铁炉团块土地整理工程拆改范围：西至涂厂河、南至飞云西路、东至温州市飞煌鞋业有限公司边，北至农田（具体以房屋征收红线范围图为准）。在上述拆改范围内涉及房屋所有权人（以下统称“房屋所有权人”）补偿的，适用本方案。

二、房屋拆改补偿实施单位

房屋拆改补偿实施单位（以下统称实施单位）：瑞安市云周街道办事处。

三、房屋拆改签约期限

自房屋拆改补偿方案公告之日起90日内。

四、房屋拆改补偿安置原则

（一）房屋拆改补偿安置以房屋《不动产权证书》或《土地使用证》《房屋所有权证》或者其他合法有效证件记载的用途、面积为准。

（二）拆改房屋土地权属未登记或登记不全的，由瑞安市征收集体土地涉及责令交地和国有土地上房屋征收范围内未登记建筑认定工作领导小组按瑞安市人民政府发布的关于城中村改造征地范围内未登记发证房屋认定相关规定认定处置，认定结果在征地范围内公布。

（三）拆改范围内违法建筑和超过批准期限的临时建筑，应当自行拆除，不予补偿安置；拆除未超过批准期限的临时建筑，拆可以给予适当补偿，不予安置。

（四）拆改房屋宅基地范围内的附属用房和房屋前后左右庭院上搭建、改建的其他用房等，给予适当补偿，不计算安置面积。

1、拆改房屋宅基地范围包括住宅房屋（主屋）、庭院和附属用房（或其他用房）占地范围内的土地。位于住宅房屋（主屋）前后、左右等周边用地范围内的附属用房均属一处宅基地范围。

2、拆改房屋所有权人家庭在同一处宅基地范围内申请办理了两本及两本以上《不动产权证》或《土地使用权证》、《房屋所有权证》的，作为一处宅基地处理。

3、拆改房屋宅基地范围内属于以下情形的房屋为附属用房或其他用房：

（1）除住宅房屋（主屋）外建设的厨房、柴房、卫生间和禽畜圈舍、农具房及附属住房等房屋。

（2）将本条第（1）项中房屋自行改变使用功能，以自然产权登记为住宅的。

（3）其它属于附属用房或其他用房的情形。

4、拆改房屋属于原村集体组织统一划分的“三基”（指柴垛基、牲畜基、茅厕基）用地上的房屋，未经宅基地审批，以自然产权登记为住宅的，不作住宅房屋认定，其补偿按附属用房或其他用房，给予适当补偿，不计算安置建筑面积。

（五）房屋所有权人在拆改启动公告发布后，进行装修、改（扩）建和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为的，不予补偿，不作为安置依据。

（六）房屋所有权人不得自行拆除签订协议后的房屋内的一切固定设施，否则视损坏程度按原规定相应的补偿价值扣除。

五、补偿标准

本次拆改房屋补偿费包括：房屋重置成新价、搬迁费（回迁费）、临时过渡安置费及其他补偿费等，具体标准如下：

（一）房屋重置成新价：由依法确定的房地产价格评估机构根据被拆改房屋的等级、结构、建造年份、装修情况、房屋重置价成新率、合法产权（或认定）建筑面积等情况以市政府批准征地补偿安置方案之日为基准日评估确定。

（二）搬迁费（回迁费）：按拆改房屋合法产权（或认定）建筑面积15元/平方米标准计算，征地房屋建筑面积不足100平方米的按100平方米计算。选择产权调换安置的，按上述标准支付回迁费。

（三）临时安置费：房屋所有权人选择产权调换的，按拆改房屋合法产权(或认定）建筑面积每月15元/平方米标准计算。

实施单位应当自搬迁腾空验收合格之月起按补偿协议约定的临时安置费支付方式支付给房屋所有权人。

（1）房屋所有权人选择货币补偿的，实施单位应当在其搬迁腾空验收合格后一次性支付房屋所有权人6个月的临时安置费。

（2）房屋所有权人选择产权调换的，按搬迁腾空验收合格之月起至安置房交付后6个月止计算支付。

（3）房屋所有权人选择产权调换安置的，过渡期限为拆改房屋搬迁腾空验收合格之月起36个月，超过过渡期限实施单位未提供用于选择产权调换安置房源的，实施单位应当自逾期之月起按最新标准的两倍支付临时安置费。

（四）其他附属设施补偿：

除上述外的其他地上附着物（构筑物）及其他设施不予补偿。拆改房屋的水费、电费、电视、宽带费等费用，由房屋所有权人在领取搬迁腾空顺序号前自行到相关单位缴清。

六、拆改房屋安置建筑面积计算标准

（一）拆改房屋一自然间（指宅基地范围内合法建筑底层占地面积大于或等于35平方米的住宅）安置建筑面积175平方米；

（二）拆改房屋不足一自然间的，安置建筑面积按建筑底层占地面积1∶5计算；

（三）拆改房屋一自然间宅基地上合法建筑面积大于175平方米的，安置建筑面积按合法建筑面积 1∶1计算；

（四）拆改房屋已建成公寓式套房的，安置建筑面积按合法建筑面积1∶1.2计算;

（五）拆改房屋一自然间多人共有或被分隔成多间多人所有的按一自然间计算；

（六）拆改范围内的村集体办公、生产经营用房按土地使用权面积的1:1.8计算安置建筑面积，给予安置三产用房，若其合法建筑面积大于土地使用权面积相关比率的，按合法建筑面积给予安置。

七、奖励措施

（一）房屋所有权人在本方案规定签约时间内签约的，给予拆改房屋每一自然间15平方米的安置建筑面积奖励（拆改房屋不足一自然间的按比率计算）；在拆改房屋腾空搬迁公告规定时间内腾空搬迁的，给予拆改房屋每一自然间20平方米的安置建筑面积奖励（拆改房屋不足一自然间的按比率计算）。

（二）拆改房屋为公寓式的房屋所有权人，在拆改房屋补偿方案规定期限内提前签约的，给予拆改房屋合法产权建筑面积12%的安置建筑面积奖励；在规定的期限内提前腾空搬迁的，给予拆改房屋合法产权建筑面积18%的安置建筑面积奖励；但每套奖励的总面积最大不超过45平方米。

（三）房屋所有权人选择货币安置的，给予货币安置建筑面积（含奖励面积）回购款5%的奖励。

八、拆改房屋补偿安置方式

征地房屋补偿安置方式分为货币补偿安置、产权调换安置, 房屋所有权人可任意选择其中一种安置方式。

（一）货币补偿安置

1.选择货币补偿安置的，可按上述规定选择确定货币补偿安置建筑面积，实施单位给予房屋所有权人一次性货币补偿，不再提供安置用房。

2.货币补偿款由房屋重置成新价、其它补偿费、一次性搬迁费、6个月临时过渡安置费、安置建筑面积（含奖励面积）回购款及货币安置建筑面积回购款5%的奖励款构成。

安置建筑面积回购款=回购安置建筑面积（含奖励面积）×安置建筑面积回购单价。

安置建筑面积回购单价为4000元/平方米。

3.货币补偿款支付：实施单位应当按照补偿协议约定的期限一次性支付房屋所有权人货币补偿款。

（二）产权调换安置

1.选择产权调换安置的，可按上述规定选择确定住宅安置建筑面积，安置房按套型认购后，剩余安置建筑面积由实施单位回购。在房源许可的情况下，住宅安置房套型档次组合选择时可增购不大于住宅产权调换安置建筑面积（不含奖励面积）8 %的安置房建筑面积。

2.安置房源地址：万锦大道以西、云栖路以南站前单元02-44地块。

3.安置房源建设标准及套型：安置房源土地使用权类型为国有出让，建设标准为符合建筑设计规范、工程质量标准和相应附属配套设施要求的高层建筑毛坯房屋，安置房套型建筑面积分别为80平方米、100平方米、120平方米、140平方米左右四档套型，具体以安置房竣工实测面积为准，供房屋所有权人认购选择。

4.安置房价格与房款结算标准：

（1）产权调换住宅安置房价格：以安置房建设综合成本价5000元/平方米为均价，具体房源价格结合安置房位置、楼层、朝向差价，实行一房一价，由实施单位在安置房认购定位前向房屋所有权人公开。

（2）定位的住宅安置房建筑面积大于产权调换安置建筑面积且在增购面积标准内的，其增购部分面积按9000元/平方米单价结算；

（3）定位的住宅安置房建筑面积超出允许增购面积标准部分的建筑面积，按10760元/平方米单价结算。

5.剩余安置建筑面积回购款：

房屋所有权人安置房按套型认购后，剩余安置建筑面积回购款=剩余的建筑面积×回购单价（回购单价同货币安置的回购单价）。

6.安置房房款的交纳：拆改房屋重置成新价、其他补偿费和剩余安置建筑面积回购款等直接转为第一期购房款，第二期购房款待安置房主体结构结顶后，缴纳购房款总额60%的差额，第三期购房款待安置房主体工程预验收后，缴纳购房款总额90%的差额；余款待安置房竣工交付时结清（具体交款时间以交款通知或公告为准）。

九、安置事项

（一）安置房源认购办法

1.住宅安置房认购定位原则：以签订拆改房屋补偿安置协议书、房屋搬迁腾空、交纳购房款的时间先后顺序综合得分进行排序，按得分高低确定认购定位轮次，先由第一轮次在相应房源中认购定位，第一轮次认购完毕，再由第二轮次认购定位，依次类推，在同一轮次的以抽签方式确定认购定位顺序。

若整体项目所有房屋所有权人全部在规定时间内签订拆改房屋补偿安置协议书和房屋搬迁腾空及交纳购房款的，认购定位顺序摇号确定。

2.住宅安置房评分办法：总分数为100分，其中按时签订拆改房屋补偿协议书的为40分，按时搬迁腾空的为40分，按期如数缴交购房款的为20分。

签订拆改房屋补偿协议书得分：按照书面通知规定的期限内签订拆改房屋补偿协议书的得40分；逾期签订的，每逾期一天扣4分，以扣完40分为限。

搬迁腾空得分：在拆改房屋补偿协议规定的期限内搬迁腾空并经验收合格的得40分；逾期腾空的，每逾期一天扣4分，以扣完40分为限。

交纳购房款得分：按照书面通知规定的期限内交足购房款的得20分；逾期交款的，每逾期一天扣2分，以扣完20分为限。

3.商业安置房分配定位办法另行规定。

（二）安置房房源设施权属和其他事项

1.安置房源的地下室停车位及地下空间权属归市政府指定的房源建设单位所有。选择产权调换的房屋所有权人每套住宅安置用房可优先配购1个地下停车位。地下室停车位随同选房时定位，均价为6万元/个。

2.房屋所有权人在安置房交付时应当按规定标准缴纳物业维修资金，签订首期物业服务合同，并缴纳物业管理服务费等相关费用。首期物业服务单位由房源建设单位根据相关规定选聘。煤气、水、电初（报）装费等费用，按规定由房屋所有权人负担，在安置房交付时由房源建设单位代收代付。

（一）安置房源认购办法

1.安置房认购定位原则：以签订房屋拆改补偿安置协议书、房屋搬迁腾空、交纳购房款的时间先后顺序综合得分进行排序，按得分高低确定认购定位轮次，先由第一轮次在相应房源中认购定位，第一轮次认购完毕，再由第二轮次认购定位，依次类推，在同一轮次的以抽签方式确定认购定位顺序。

若整体项目所有房屋所有权人全部在规定时间内签订拆改房屋补偿安置协议书和房屋搬迁腾空及交纳购房款的，认购定位顺序摇号确定。

2.住宅安置房评分办法：总分数为100分，其中按时签订房屋拆改补偿协议书的为40分，按时搬迁腾空的为40分，按期如数缴交购房款的为20分。

签订房屋拆改补偿协议书得分：按照书面通知规定的期限内签订拆改房屋补偿协议书的得40分；逾期签订的，每逾期一天扣4分，以扣完40分为限。

搬迁腾空得分：在房屋拆改补偿协议规定的期限内搬迁腾空并经验收合格的得40分；逾期腾空的，每逾期一天扣4分，以扣完40分为限。

交纳购房款得分：按照书面通知规定的期限内交足购房款的得20分；逾期交款的，每逾期一天扣2分，以扣完20分为限。

（二）安置房、产权调换房屋定位通知发出后，房屋所有权人未在规定时间参加产权调换房屋分配定位的，由实施单位指定房源并将指定的房源情况书面告知房屋所有权人。产权调换房屋建成交付时，经实施单位书面通知，房屋所有权人仍未在规定时间内办理产权调换房屋交付结算手续的，停止计发临时过渡安置费。

（三）安置房房源设施权属和其他事项

1.安置房源的地下室停车位及地下空间权属归市政府指定的房源建设单位所有。选择产权调换的房屋所有权人每套住宅安置用房可优先配购1个地下停车位。地下室停车位随同选房时定位，均价为6万元/个。

2.房屋所有权人在安置房交付时应当按规定标准缴纳物业维修资金，签订首期物业服务合同，并缴纳物业管理服务费等相关费用。首期物业服务单位由房源建设单位根据相关规定选聘。煤气、水、电初（报）装费等费用，按规定由房屋所有权人负担，在安置房交付时由房源建设单位代收代付。

十、房地产评估机构的选择方式

房地产价格评估机构由房屋所有权人协商选定；补偿方案公告后十日内仍不能协商选定的，由实施单位组织房屋所有权人按照少数服从多数的原则投票确定，或者采取摇号、抽签等方式随机确定。

十一、其他规定

（一）房屋所有权人应在本方案规定的签约期限内凭《不动产权证书》或《房屋所有权证》、《土地使用证》、其他合法有效凭证、身份证，在规定期限内与实施单位签订房屋拆改补偿安置协议，协议签订时，房屋所有权人应将《不动产权证书》或《房屋所有权证》《土地使用证》及有关证件和注销申请报告、委托书、身份证明等相关材料交由实施单位，由实施单位统一向不动产登记机构办理房屋所有权、土地使用权注销登记手续。

（二）实施单位与房屋所有权人依照本方案就补偿方式、补偿金额和支付期限、安置方式、安置地点和面积、搬迁期限、过渡方式、过渡期限和违约责任等事项，签订房屋拆改补偿安置协议。房屋拆改补偿安置协议签订后，实施单位不履行补偿协议约定的义务，或作出变更、解除协议等行为，房屋所有权人可以依法向人民法院起诉。如房屋所有权人不履行补偿协议约定的义务，实施单位可以向人民法院申请强制执行。

（三）本补偿方案确定的签约期限内，拆改范围内房屋拆改补偿签约率达到95%签约比例，并发布房屋拆改公告后，拆改协议生效；未达到95%签约比例，或房屋拆改方案未被批准的，拆改协议不生效，房屋拆改补偿方案效力终止。补偿方案效力终止的，由市政府予以公告，并书面告知房屋所有权人。

（四）实施单位与房屋所有权人在本方案确定的签约期限内达不成房屋拆改补偿安置协议的，或者房屋所有权人不明确的，由市人民政府作出补偿安置决定，后续拆改工作根据有关法律法规执行。

（五）拆除有产权、使用权纠纷或者其他产权不明的房屋，在本方案确定的签约期限内不能解决纠纷或者明晰产权、使用权的，在房屋补偿拆除前，由实施单位向公证机关办理证据保全手续。

（六）房屋所有权人应当按规定的期限签订房屋拆改补偿安置协议，并在腾空搬迁公告规定的期限内完成搬迁，办理房屋腾空移交手续，并将拆改房屋交给实施单位验收接管，由实施单位统一组织拆除。

（七）本方案自发布之日起施行。团块内涉及国有土地上房屋征收的，补偿安置标准参照本方案执行；涉及工业厂房征收的，另行规定。其他未尽事宜按照瑞安市有关规定执行，或由市政府另作补充规定。

（八）本方案由实施单位负责解释。