为提高决策透明度，充分听取公众意见和建议，现将《嘉兴市城市更新管理办法（修订）（征求意见稿）》予以公布，公开征求社会各界意见。

征求意见截止日期：2024年12月11日

通讯地址：嘉兴市花园路616号6号楼4楼

邮编：314050

电话：0573-83600089

附件：《嘉兴市城市更新管理办法（修订）（征求意见稿）》

嘉兴市住房和城乡建设局

                               2024年12月3日   

附件:                     

嘉兴市城市更新管理办法（修订）

（征求意见稿）

为规范城市更新活动、创新城市发展模式、增强城市发展动力，聚力打造宜居、绿色、韧性、智慧、人文的国际化品质江南水乡文化名城，特制定本办法。

一、适用范围和原则

（一）适用范围

本市市区范围内（南湖区、秀洲区行政区域）的城市更新活动适用本办法。

本办法所称城市更新，是指在嘉兴市本级城市建成区内，依据国土空间规划，在国民经济和社会发展计划框架下，综合运用专项规划、城市设计、城市体检、产业招引等成果，通过保护传承、改造提升和盘活利用等方式对城市空间形态和综合功能进行持续改善的活动。

（二）基本原则

坚持以人民为中心，遵循“规划引领、文化传承，政府引导、市场运作，绿色发展、统筹推进”的原则。

二、工作机制和职责

（一）工作机制

1.工作协调机制。由市级相关部门（单位）共同参与，通过嘉兴市城市更新工作联席会议，统筹协调市区城市更新工作。

2.专家咨询机制。设立城市更新专家委员会，开展城市更新相关评审、论证等工作，提供咨询意见。深化完善城市总规划师制度，进一步强化城市更新中的规划引领作用。探索建立社区志愿规划师制度，发挥社区志愿规划师在城市更新活动中的技术咨询服务、公众沟通协调等作用，推动多方协商、共建共治。

3.公众参与机制。健全城市更新公众参与机制，依法保障公众在城市更新活动中的知情权、参与权、表达权和监督权。城市更新规划以及城市更新有关技术标准、政策措施等，应当及时向社会公布。

（二）工作职责

1.南湖区、秀洲区政府和嘉兴经济技术开发区管委会（以下简称区政府（管委会））负责组织、协调和管理辖区内的城市更新工作。

2.住房和城乡建设部门负责牵头组织编制城市更新专项规划，制定城市更新技术导则，建立市区城市更新项目库；负责城市更新项目的指导、监督管理职责；负责推进城乡风貌整治提升、老旧小区改造等城市更新相关工作。

3.发展改革部门负责城市更新与国民经济和社会发展政策之间的衔接，牵头推进城市更新重大项目的立项审批工作。

4.自然资源和规划部门负责重点更新单元城市设计和详细规划的组织编制工作。

5.财政部门负责指导城市更新项目财政资金的使用安排。

6.文化广电旅游部门负责城市更新中世界文化遗产、各级文物保护单位、不可移动文物的保护和管理。

7.国有资产监督管理部门负责指导并鼓励国有企业以市场化方式参与更新项目实施。

其他相关主管部门按职责分工，协同推进城市更新有关工作。

三、更新规划

（一）专项规划

住房和城乡建设部门会同自然资源和规划部门组织编制辖区域内的城市更新专项规划。专项规划的内容应当包括城市更新总体目标、重点任务、重点片区、更新模式、实施策略、实施时序等。

（二）重点更新单元城市设计

市自然资源和规划局会同城市更新实施主体编制重点更新单元城市设计。城市设计应当衔接国土空间规划，明确发展目标、产业方向、空间风貌、项目建议等管控引导要求。评审通过后的城市设计成果，作为控制性详细规划优化调整的依据。

（三）详细规划

自然资源和规划部门根据重点更新单元城市设计和城市更新实际需求，会同属地镇（街道）或相关部门，对国土空间详细规划开展编制或修改工作。

    （四）项目库管理

市级部门、区政府（管委会）根据更新单元城市设计及实际需求，提出城市更新项目建议，明确项目实施单位、资金筹集方式、实施计划、实施方式等内容，纳入市区城市更新项目库，市建设部门对项目库实施动态备案管理。其中，区级项目由区政府（管委会）审核通过后纳入项目库，市级项目由市政府审核通过后纳入项目库。

四、项目实施

（一）实施方式

城市更新项目可单独或综合采取下列方式实施：

1.保护保留更新。在符合历史遗存保护要求的前提下对建筑进行维护修缮、环境整治，对建筑所在区域的配套设施和环境进行更新完善，实施功能优化、业态提升，但不改变建筑整体风貌。

2.综合整治更新。维持建设格局现状基本不变，对建筑、环境、配套设施等进行包括微更新、微改造在内的综合整治，可以有少量拆除重建建筑。

3.拆除重建更新。对通过保护保留、综合整治难以改善或消除安全隐患的建筑予以部分或全部拆除，依据城市更新专项规划实施更新。

（二）实施主体

城市更新项目实施主体由区政府（管委会）确定。重点更新片区或城市更新重大项目，可以由市政府指定更新实施主体。鼓励国有企业以市场化方式参与实施。具备条件的更新项目，可以由物业权利人实施。合理引导居民自主参与老旧小区更新改造。

更新实施主体负责具体组织实施城市更新项目，推动达成区域更新意愿、整合市场资源、编制更新实施方案，统筹推进更新项目实施。根据区域情况和更新需要，更新实施主体可以参与规划编制、配合土地供应、统筹整体利益等工作。

（三）实施方案

更新实施主体应当根据重点更新片区城市设计和详细规划，组织编制更新项目实施方案。更新项目实施方案应当包括更新方式、实现途径、设计方案、建设方案、资金统筹、运营方案等内容。实施方案应当组织专家和相关部门进行论证。

采取拆除重建方式的城市更新项目，更新实施主体应当根据实施方案，组织开展产权归集、土地前期准备等工作，配合完成规划优化和更新项目土地供应。

（四）实施要求

实施城市更新项目，应当遵守以下一般要求：

1.优先对市政基础设施、公共服务设施等进行提升和改造，统筹地上地下空间开发改造，通过对既有建筑、公共空间进行微更新，持续改善建筑功能和提升生活环境品质；

2.完善城市公园绿地系统，按照规定进行绿色建筑建设，全面提升城市生态环境品质；

3.按照海绵城市建设要求，综合采取措施，提高城市排水、防涝、防洪和防灾减灾能力；

4.推动数字技术创新与集成应用，加大智能建造应用，推动全面数字化转型；

5.严格落实文物保护、历史文化名城保护和城市风貌管控要求，认真履行考古前置和各类文物审批程序，挖掘历史文化和时代价值，延续历史文脉。

五、资金筹措

（一）资金筹措渠道

多渠道筹集城市更新资金，具体包括：

1.各级财政安排的城市更新资金；

2.金融机构融资资金；

3.参与城市更新的市场主体投入的资金；

4.土地使用权人和房屋所有权人自筹资金；

5.其他符合规定的资金。

（二）资金支持

各级政府应当加强对城市更新的财政投入，积极争取政府专项债券、超长期特别国债，多渠道筹资加大对城市更新项目的支持；积极利用国家政策性金融和市场金融等方法筹集城市更新资金。充分发挥财政资金的撬动作用，整合利用城镇老旧小区改造、保障性租赁住房、排水防涝等专项财政资金统筹用于城市更新。

鼓励市场化实施主体合法合规运用公司信用类债券、项目收益票据等进行债券融资。探索设立城市更新专项基金，鼓励银行、国有企业、民营企业积极参与。引入市场力量，通过直接投资、间接投资、委托代建等多种方式参与城市更新。

六、政策支持

（一）规划政策

1.在保障公共利益、符合更新目标的前提下，鼓励依法依规适度提高更新区域内用地容积率、建筑高度等指标，加强土地复合利用。

2.按照环境改善和整体功能提升的原则，国土空间详细规划经充分论证后可以对城市更新项目的规划控制指标进行优化调整。

（二）土地政策

1.城市更新项目涉及土地出让的，如采取招拍挂方式办理供地手续的，可采用带建筑设计方案、带保留建筑物产权招拍挂。区政府（管委会）负责组织相关部门编制《建设项目投资及履约监管协议书》，明确项目开发、建设、安置房配建、配套设施配建、运营管理以及违约责任等要求。土地成交后竞得人签订《国有建设用地使用权出让合同》，并与属地政府签订《建设项目投资及履约监管协议书》。

2.城市更新项目具备划拨条件的，可采取划拨方式供应土地。以划拨方式取得土地使用权，符合规定条件的，经市、区政府批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押。

3.城市更新项目涉及已纳入城镇低效用地数据库的工业企业地块，可按照城镇低效用地再开发政策进行再开发利用。

4.现有工业用地拆除重建或用而未尽部分改为创新型产业用地的，在符合产业准入、规划、环境保护和安全生产等情况下，可由企业申请，依法办理土地使用条件变更等用地手续。

（三）搬迁政策

在城市更新过程中确需搬迁的，可以实施房屋协议搬迁。各实施主体可结合项目实际需求，按照统筹规划、尊重民意、充分保障的原则，制定协议搬迁方案。协议搬迁方案应明确补偿方式、补偿标准等内容，补偿方式可采取产权调换、货币（房票）补偿等多种形式。城市更新项目的协议搬迁方案应当报区政府（管委会）进行审查，重大项目的协议搬迁方案应当报市政府审查。

相关市级部门应当依据本办法制定规划、土地、建设、消防、财税、不动产登记等城市更新相关配套政策。

七、其他

本办法自公布之日起施行。各县（市）可参照本办法执行。