现将《瑞安市征收集体所有土地涉及房屋补偿实施办法》（征求意见稿）全文予以公布，并征求意见。

一、征求意见期限：2024年12月3日至2025年1月2日。

二、征求意见反馈方式：社会各界人士如对征求意见稿有修改意见的，可以通过书面形式或信函、电子邮件方式反馈到瑞安市城市更新中心。

联系地址：瑞安市万松东路176号

联系人：陈先生

联系电话：0577-65467890

电子邮箱：razsb@sina.com

邮政编码：325200

瑞安市人民政府

2024年12月2日

瑞安市征收集体所有土地涉及房屋补偿

实施办法

(征求意见稿）

为了规范征收集体所有土地涉及房屋补偿（以下简称征地房屋补偿）工作，维护征收集体所有土地范围内房屋所有权人（以下简称房屋所有权人）的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《浙江省土地管理条例》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

一、一般规定

（一）因公共利益需要征收集体所有土地涉及房屋补偿的，适用本办法。征地房屋补偿是集体土地征收程序的组成部分，应当与集体土地征收同步实施。

（二）市政府统一领导、协调、管理征地房屋补偿工作。

1、市自然资源和规划局负责集体土地征收征用管理工作，市城市更新中心负责征地房屋补偿方案的审查工作。

2、属地镇政府、街道办事处或经市政府批准的实施单位（以下统称实施单位）负责组织和实施征地房屋补偿工作。具体承担房屋调查登记、开展社会稳定风险评估、征地房屋补偿方案的拟订、组织选定房地产评估机构、签订房屋补偿协议、拆除房屋及安置房分配等工作。

3、各功能区、国有平台等建设单位负责项目的立项、报批、建设管理和交付使用等工作。

4、财政、发改、司法、审计、住建、综合执法、农业农村、公安等部门，各司其职共同做好征地房屋补偿工作。

（三）征地房屋补偿应当先补偿、后搬迁，尊重农村村民意愿给予公平、合理的补偿。

（四）征地房屋补偿工作实施前，应当落实好征地房屋补偿资金，资金保障部门应当做好相关的资金保障工作。财政、审计等职能部门应当加强征地房屋补偿资金管理和使用情况的监督。

二、征收管理

（一）征收土地预公告发布后，实施单位应当组织开展项目征地范围内房屋现状调查、社会稳定风险评估、征地房屋补偿方案的拟订、评估机构的选定等工作。

1、房屋现状调查包括房屋的权属、区位、用途、建筑面积、建设年份等，房屋所有权人应当予以配合。调查结果应当在征地范围内向房屋所有权人公布。

2、市政府可委托项目实施单位组织被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人参加社会稳定风险评估，确定风险点、提出风险防范措施和处置预案。评估结论应当报政法部门备案。

3、征地补偿安置方案（含征地房屋补偿方案，下同）拟定后应当在拟征收土地的乡镇（街道）和村、村民小组（若有）范围内予以公告征求意见，公告期限自发布之日起不少于30日。公告期满后应当及时公布征求意见情况、听证情况，根据征求意见情况对征地补偿安置方案进行修改完善，并经市政府确定后在征收土地的乡镇（街道）和村、村民小组（若有）范围内予以公布。其中征地房屋补偿方案的内容应当包括：征地范围、征地房屋补偿部门、征地房屋补偿实施单位、征地房屋补偿安置方式和标准、签约期限、过渡方式和期限等。

4、房地产评估机构由征地范围内房屋所有权人在征地补偿安置方案公告之日起10日内协商选定。10日之内协商不成的，由实施单位采取摇号、投票等方式随机确定。选定程序参照《温州市国有土地上房屋征收评估工作指引》的相关规定执行。

（二）征地房屋补偿不得超越经批准的征地范围。征地范围外的房屋与范围内的房屋不可分割时，应当参照征地范围内房屋补偿政策给予补偿。

（三）实施单位应当与房屋所有权人在征地补偿安置方案规定的签约期限内签订征地房屋补偿安置协议，并报自然资源和规划局审查备案。

1、协议应当载明补偿方式、补偿金额、支付期限、安置方式、安置地点和面积、搬迁期限、过渡方式和期限、违约责任、救济途径等事项。

2、征地房屋补偿安置协议签订时，房屋所有权人应将《不动产权证书》或《房屋所有权证》、《土地使用权证》及有关证件和注销申请报告、委托书、身份证明等相关材料交由实施单位，由实施单位统一向不动产登记机构办理房屋所有权、土地使用权注销登记手续。

（四）实施单位与房屋所有权人在征地补偿安置方案规定的签约期限内达不成征地房屋补偿安置协议，或者房屋所有权人不明确的，由市政府作出征地房屋补偿决定，并在征地范围内予以公告。

（五）房屋所有权人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。房屋所有权人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由市政府依法申请人民法院强制执行。

（六）房屋所有权人签约比例达到90%以上的，方可组件上报。征地批复后房屋所有权人根据市政府发布的征地房屋腾空公告，按期腾空搬迁。

（七）拆除所有权、使用权存在纠纷或者权属不明的房屋，在征地补偿方案规定的签约期限内不能解决纠纷或者明晰产权、使用权的，在房屋补偿拆除前，由实施单位向公证机关办理证据保全手续。

三、征地房屋补偿安置原则

（一）征地房屋补偿以房屋的《不动产权证》或《土地使用权证》《房屋所有权证》或者其他合法有效证件记载的用途、面积或通过其他方式可以确定的用途、面积计算。法律法规另有规定的，从其规定。

（二）征地房屋土地权属未登记或登记不全的，根据瑞安市征收集体土地上未登记房屋相关认定办法处置。

（三）征地范围内违法建筑和超过批准期限的临时建筑，  应当自行拆除，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，按重置价结合批准期限的剩余年限给予适当补偿，不计算安置面积。

（四）征地房屋中与主体建筑有关已取得合法产权的地下层（地下室）不计算安置建筑面积；夹层、阁楼等其他类似情形已取得合法产权或经认定为合法建筑的，合法建筑面积并入主体建筑按照本办法第四条第二款的规定计算安置建筑面积。

（五）征地房屋宅基地及附属用房(或其他用房)认定及补偿标准：

1、征地房屋宅基地范围包括主屋、庭院和附属用房占地范围内的土地；位于主屋前后、左右等周边用地范围内的房屋建筑均属附属用房。

2、房屋所有权人家庭在同一处宅基地范围内申请办理了两本及两本以上《不动产权证》或《集体土地使用权证》、《房屋所有权证》的，作为一处宅基地处理。

3、在一处宅基地范围内，按《不动产权证书》或《集体土地使用权证》、《房屋所有权证》、宅基地批文间数，并结合农村历史延续的建房习俗和具体房屋建筑占地宽度、长度、结构等因素确定主屋自然间间数。

4、未经宅基地审批，以自然产权登记为住宅的，符合下列情形的建筑属于附属用房：

（1）除主屋外建设的厨房、柴房、卫生间、禽畜圈舍、农具房等房屋；以上房屋（或用地）自行改变使用功能的，以原始用途为准；

（2）属于原村集体组织统一划分的“三基”（指柴垛基、牲畜基、茅厕基）用地上建设的房屋；

（3）结合历年的地籍调查图、房屋普查图以及地形图上已标注为牲、厕等房屋；

（4）其它属于附属用房（或其他用房）的情形。

5、合法附属用房给予市场评估价补偿，安置建筑面积按1:1计算。

6、项目范围内宅基地及附属房的认定工作参照《瑞安市人民政府办公室关于印发瑞安市征收集体土地范围内未登记房屋认定处置办法（修订）的通知》（瑞政办〔2023〕86 号）规定的认定程序执行。

（六）房屋所有权人在市政府发布《征收土地预公告》后，进行装修、改（扩）建和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为的，不予补偿。

（七）房屋所有权人签订协议后不得自行拆除房屋内的一切固定设施，否则视损坏程度做相应的补偿价值扣除。

四、补偿标准与安置方式

（一）征地房屋补偿费包括：征地房屋价值、搬迁费（回迁费）、临时安置费、其他补偿费、差额安置建筑面积补助款等。

1、征地房屋价值：由具有相应资质的房地产价格评估机构以征地补偿安置方案公布之日为价值时点评估确定。

2、搬迁费（回迁费）和临时安置费: 按征地房屋合法产权（或经认定为合法建筑）建筑面积计算。计算标准参照瑞安市国有土地上房屋征收临时安置费和搬迁费最新标准在项目征地补偿安置方案中予以明确。

3、差额安置建筑面积补助款:差额安置面积补助款=应安置建筑面积与征地房屋合法产权建筑面积的差额面积×补助单价，补助单价参照瑞安市安置留地指标政府收购价格控制标准执行（瑞政发〔2014〕67号）。应安置建筑面积按本办法第四条第2款规定计算，根据本办法第五条规定房屋所有权人享有奖励面积的，应安置建筑面积包含奖励面积（下同）。

（二）征地房屋安置建筑面积计算标准。

1、落地式住宅房屋一自然间（指宅基地范围内合法建筑底层占地面积大于或等于35平方米的住宅）安置建筑面积175平方米；

2、落地式住宅房屋不足一自然间的，安置建筑面积按建筑底层占地面积1∶5计算；

3、落地式住宅房屋一自然间（或不足一自然间）宅基地上合法建筑面积大于上述1、2项规定安置建筑面积的，其安置建筑面积按合法建筑面积 1∶1 计算；

4、落地式住宅房屋一自然间多人共有或被分隔成多间多人所有的按一自然间计算；

5、公寓式住宅用房安置建筑面积按合法建筑面积1:1.2计算；

6、征地范围内的村集体办公、生产经营用房按合法建筑占地面积的1:1.8计算安置建筑面积，给予安置三产用房，若合法建筑面积或土地使用权面积大于上述规定计算安置建筑面积的，按合法建筑面积或土地使用权面积1:1计算安置建筑面积。三产用房原则上为办公用房和商业用房各50%。

7、房屋所有权人系征地范围内所在村在册常住人口且有合法土地或房屋的(包括未列入征地和已出售、赠与他人的房屋)按本办法第四条第二款规定计算，安置建筑面积少于在册常住人口人均 30 m² 的，可按在册常住人口人均 30 m² 计算安置建筑面积，计入人均的在册常住成员在瑞安市范围内另有房屋的，应合并计算。

（三）征地房屋补偿方式。房屋所有权人可选择货币补偿、产权调换、房票购房等补偿方式中的一种方式。

1、选择货币补偿安置

（1）选择货币补偿的，实施单位给予房屋所有权人一次性货币补偿，不再提供安置用房。

（2）货币补偿款由征地房屋评估价值、搬迁费、临时安置费、差额安置面积补助款、其他补偿费构成。

（3）实施单位应当按照补偿协议约定的期限一次性支付给房屋所有权人货币补偿款。

2、选择产权调换安置

（1）选择产权调换的，可按本办法规定计算安置建筑面积，并选择产权调换房源套型，房屋所有权人可选择不大于应安置建筑面积的套型或者套型组合，若所选的套型或套型组合面积小于应安置建筑面积的，差额的安置建筑面积由实施单位回购。

（2）征地房屋产权调换的总补偿金额由征地房屋评估价值、搬迁费（回迁费）、临时安置费、差额安置面积补助款、其他补偿费构成。

（3）选择产权调换的，按搬迁腾空验收合格之月起至安置房交付后6个月计算支付临时安置费。过渡期限自房屋所有权人搬迁腾空并经实施单位验收合格之月起36个月，超过过渡期限未提供安置房源的，实施单位应当自逾期之月起按最新标准的两倍支付临时安置费。

（4）产权调换房源地址、建设标准、土地使用权类型、套型建筑面积及房源价格等内容应当在征地房屋补偿方案中予以明确。

（5）差额安置建筑面积回购补偿款按回购面积÷总应安置建筑面积×征地房屋货币补偿的总补偿金额计算。保留安置部分的补偿款按保留安置面积÷总应安置建筑面积×征地房屋产权调换的总补偿金额计算。

3、房票购房

选择房票购房的，由持票人自行购买房票房源。房票的票面金额、奖励方式和标准、使用规则、房票房源等规定按我市房票购房相关政策执行，在项目征地补偿安置方案中予以明确。

（四）项目改造范围内涉及非住宅房屋补偿安置的，可参照我市相关政策由实施单位在项目征地补偿安置方案中拟定。项目改造涉及国有土地上住宅房屋补偿安置的，可参照本办法相关标准执行。

五、奖励措施

（一）房屋所有权人在规定时间内签约、腾空搬迁的，给予适当奖励，奖励方式原则上采用安置建筑面积奖励。一自然间落地式住宅房屋的安置建筑面积奖励最高不超过35 m²；水平式住宅房屋安置建筑面积奖励不超过征地房屋建筑面积20%，且每套水平式套房奖励的总面积最大不超过35㎡。具体奖励方式、标准在项目征地房屋补偿方案中予以明确。

（二）就地安置的改造项目征地房屋安置建筑面积总量（含奖励面积）按本办法规定的标准计算后无法就地安置的，本条第一款的奖励标准应当下浮，下浮比例在项目征地房屋补偿方案予以明确。

（三）征地村集体经济组织在征地房屋补偿方案规定时间内配合实施单位完成征地范围内全部征地房屋拆迁的，可给予不高于征地范围内征地房屋安置建筑面积总量（不含奖励面积）3%的三产用房建筑面积奖励。奖励的三产用房建筑面积原则上不予回购。

六、安置房建设与分配

（一）安置房价格结合朝向、层次等因素实行一房一价，由具有相应资质的房地产评估机构以征地补偿方案公布之日为价值时点评估确定。实施单位应当在安置房分配定位前向房屋所有权人公开。

（二）实施单位应当和房屋所有权人结算征地房屋价值和产权调换房源价值的差价，征地房屋价值和产权调换房源价值由具有相应资质的房地产评估机构以征地补偿方案公布之日为价值时点评估确定。

（三）安置房源套型建筑面积以实测面积为准，安置房源套型建筑面积与协议安置面积有差额的，该部分面积由具有相应资质的房地产评估机构以征地补偿方案公布之日为价值时点评估补差。

（四）实施单位应当制订安置房分配定位方案，内容包括安置房房源情况、认购定位次序确定原则、认购定位流程、安置房结算交付办法等，报市政府审议通过后予以实施。

七、法律责任

（一）房屋所有权人提供虚假、伪造的房屋、土地、户籍等证件或者证明资料，骗取补偿的，依法追回已经发放的补偿费和安置房屋；涉嫌违法犯罪的，由司法机关依法追究法律责任。

（二）从事征地房屋补偿安置工作相关人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门给予处分；涉嫌违法犯罪的，由司法机关依法追究法律责任。

（三）实施单位及其工作人员存在徇私舞弊、弄虚作假、擅自扩大征地房屋补偿安置范围以及故意帮助房屋所有权人欺骗套取补偿安置等行为的，依法追究相关责任人法律责任。

八、附 则

（一）本办法自公布之日起  日后施行。公布之前已发布征地房屋补偿方案的征地项目按原补偿方案执行。

（二）本办法发布施行后，《瑞安市征收集体土地范围内未登记房屋认定处置办法（修订）》（瑞政办〔2023〕86号）中对合法附属用房补偿安置规定与本办法不一致的，以本办法为准。今后上级颁布的法律、法规、政策与本办法不一致的，以上级颁布的法律、法规、政策规定为准。