现将《瑞安市城中村自主改造管理办法》（征求意见稿）全文予以公布，并征求意见。 一、征求意见期限：2024年11月21日至2024年12月20日。 二、征求意见反馈方式：社会各界人士如对征求意见稿有修改意见的，可以通过书面形式或信函、电子邮件方式反馈到瑞安市城市更新中心。 联系地址：瑞安市万松东路176号 联系电话：0577-65467890 电子邮箱：razsb@sina.com 邮政编码：325200
瑞安市城中村自主改造管理办法
（征求意见稿） 为了加强城中村改造管理，改善人居环境，促进城乡一体化发展，根据《中华人民共和国土地管理法》等有关法律法规，结合我市实际，制定本办法。 一、一般规定 （一）在市（镇）区国土空间规划确定的城镇开发边界内，由村集体经济组织自主实施城中村改造（以下简称城中村改造），所涉及的补偿安置及规划建设管理，应遵守本办法。 （二）城中村改造坚持以城市规划为引领，以政府指导、村民自愿、规范运作、统筹推进为原则，按照统一主体、统一规划、统一拆除、统一建设的要求，采用主体工程与配套项目同步建设，整体改造与分期实施相结合的团块改造方式，鼓励整村、连村成片改造。 （三）市政府统一领导、协调、管理全市城中村改造工作，市城市更新中心负责全市城中村改造业务指导工作。 1、发改、自然资源、住建、农业农村、综合执法等部门各司其职，认真做好城中村改造的相关工作。 2、属地镇政府或街道办事处（以下简称“镇街”）负责本辖区内城中村改造项目年度实施计划制订、策划书编制、实施方案审查、土地征收，并成立工作专班组织协调和监督城中村改造项目实施等日常管理工作。 3、村集体经济组织负责城中村改造项目实施方案制订、房屋改造协议签订、房屋拆除、安置房源回购及相关政策处理等工作。 二、 项目策划 （一）城中村改造项目策划书应委托具有相应资质的城乡规划设计单位编制，策划范围原则上为整村，其内容应符合国土空间规划、控制性详细规划和城中村改造政策规定要求，策划方案涉及分期实施的，各团块之间的安置标准应相对平衡。 （二）城中村改造项目策划书编制成果经自然资源、住建、功能区审查并由村民会议或村民代表会议讨论通过后，报城市更新中心备案。 （三）城中村改造项目因就地安置建筑总量突破地块控规要求需调整地块控规容积率的，应由自然资源部门组织论证后，报市政府批准。地块容积率调整原则上市区不超过3.1，镇区不超过2.5。 （四）城中村改造应当遵循就地安置原则，但属于下列情况的，可由属地镇街报市政府批准后，采取异地安置： 1、因改造用地现状建筑密度过高，就地安置地块容积率市区超过3.1、镇区超过2.5，且不能满足本办法第六条第三款第一项规定的下限标准的； 2、因改造建设用地受城镇基础设施和公共事业建设规划用地控制，无法调整地块控规容积率实行就地安置的； 3、因改造建设用地不符合国土空间规划要求，需进行用地整合、调整置换、复耕的。 （五）城中村改造建设用地确定后，因受规划控制需整合、置换的，由政府统一征收储备，作为城镇建设用地。 三、组织管理 （一）村集体经济组织在改造项目实施前，应当成立项目领导小组（或指挥部），领导小组一般由7-9人组成，由在任村集体经济组织负责人任组长（或指挥长）。项目实施期间因村集体经济组织换届产生新负责人的，应由新负责人担任领导小组组长（或指挥长）。 （二）村集体经济组织应当组织改造项目全体改造户推选改造户代表，原则上改造户代表的数量不少于改造户总数的1/10。领导小组的其他成员由改造户代表通过选举方式产生，领导小组成员中改造户代表一般不少于2/3。 （三）改造项目领导小组的职责包括但不限于： 1、负责项目实施方案制订、报审； 2、负责补偿安置协议签订、房屋拆除、受托办理权属证书的注销及相关政策处理工作； 3、负责组织改造户安置房源的回购及不动产登记的申报工作； 4、执行经改造户或改造户代表会议讨论决定或授权的有关改造项目相关事项。 四、组织实施 （一）城中村改造项目由村集体经济组织向所在镇街提出申请，经所在镇街审查同意后上报市政府批准。启动城中村改造应当符合以下条件： 1、提出拟实施的改造范围； 2、改造地块应符合国土空间规划、控制性详细规划等有关要求； 3、一次性改造用地规模：市区需在2公顷以上，镇区需在1公顷以上，但邻接土地已完成建设或为既成道路、规划道路、河道或其他类似情况的除外； 4、已成立城中村改造项目领导小组； 5、城中村改造项目策划书已经市城市更新中心备案； 6、已完成改造范围内权属调查并经资规部门审查； 7、村集体经济合作组织已经完成未登记建筑和附属用房认定； 8、已经市城市更新中心初步核量； 9、实施方案已经村民会议或村民代表会议通过并经镇街备案； 10、改造范围内房屋所有权人补偿协议已完成100%签约。 （二）经批准同意启动的城中村改造项目，由村集体经济组织提出拟改造范围申请，经所在镇街审查同意后，报市城市更新中心确定并予以公布。 （三）城中村改造项目领导小组在镇街及村两委领导下开展工作，协助村集体经济组织开展城中村改造实施方案制订、房屋改造协议签订、房屋拆除、安置房分配及相关政策处理等工作。 （四）城中村改造实施方案，由村集体经济组织根据实际情况制订，经村民会议或村民代表会议通过并经镇街备案后组织实施。 （五）改造范围涉及其他行政村的，由相关村集体经济组织约定相应权利义务共同组织实施。改造房屋存在多个村村民房屋的，实施方案需经相关村村民会议或村民代表会议通过并经镇街备案后实施。 （六）房屋改造协议由村集体经济组织同改造户签订，改造户在签订协议的同时应将改造房屋的不动产权证交付给村集体经济组织，并委托村集体经济组织向不动产登记部门申请办理注销登记。 （七）分期实施的城中村改造项目中跨团块提前安置原房无法拆除的，经村集体经济组织提出申请镇街备案后，原房屋所有权人自行腾空房屋后移交村集体经济组织，并委托村集体经济组织办理不动产权证注销登记，城镇建设需要时无条件拆除。 （八）村集体经济组织应在房屋腾空率达100%，并经镇街审核批准后委托有资质的房屋拆除公司组织统一拆除，拆除期间应做好现场扬尘防治及安全文明施工等工作。 （九）村集体经济组织在城中村改造项目完成旧房100%拆除后报属地镇街审核，属地镇街审核完毕后函告市城市更新中心申请出具项目核量文件。 （十）城中村改造建设用地纳入年度用地计划。改造范围内的集体土地统一征为国有，原则上实行公开出让，经市政府批准同意调整供地模式的项目除外。本改造项目村民及村集体需回购的，回购价格采取约定的价格计算。地下室人防部分需由地块受让单位建成后无偿移交给市政府指定单位，其余部分优先保障村民及村集体回购，回购价格采取约定的价格计算，相关规定在地块出让方案中予以明确。 （十一）城中村改造项目应当设立专项账户独立运行，实行专款专用。镇街可借用农村集体“三资”管理服务平台监管城中村改造项目，切实加强对项目资金的管理。城中村改造项目应制定项目改造资金保障方案，可通过项目融资和改造户自筹资金方式保障工程建设资金足额到位，支持改造户通过安置权益抵押方式进行融资。 （十二）城中村改造项目参照基本建设项目办理审批手续。 （十三）城中村改造范围内的公建配套、市政设施、人防设施、绿化等，应同步设计、施工、验收。 （十四）不动产登记部门根据改造协议、回购合同、购房发票等相关材料，办理安置房不动产权证。 （十五）改造户因资金等原因无法参与近期改造的，可与本村远期实施团块内的其他村民进行房屋调换。具体由村集体经济组织提出申请，经所在镇街备案后，向不动产登记部门申请办理权属变更登记。 五、调查认定 （一）村集体经济组织可委托具有相应资质的测绘及代理单位调查改造范围内的户籍、土地、房屋权属、区位、用途、建筑面积等情况，公安、自然资源部门负责核实。 （二）改造房屋不动产证未登记或登记不齐全的，由村集体经济组织参照我市未登记建筑和附属用房认定的相关政策进行认定。村集体经济组织可邀请属地镇街及自然资源、住建、农业农村、综合执法等部门给予相应业务指导。 （三）认定意见交由改造项目领导小组审议通过并向全体改造户公示，公示期不少于 7 个工作日，公示期届满之日起 5 个工作日内未对认定意见提出异议的，后续改造项目安置建筑面积核量按公示的结果确定。 （四）改造户在规定期间内对认定结果提出异议的，领导小组收到异议申请后，应当进行调查核实并重新组织认定。核查无误的维持原认定结果，核查后认为确属错误的应当更正认定结果。核查结果应再次进行公示，公示期不少于 7 个工作日，后续安置建筑面积核量以核查公示结果为准。改造户因不可抗力等原因未能在规定期间提出异议，确有新的事实证据的，经核实重新启动异议认定。 六、改造安置 （一）可列入安置的房屋为改造范围内已取得合法权属（不含附属用房）或经认定列入安置的房屋。 （二）违法建筑、临时建筑以及附属用房，不予安置。 （三）市城市更新中心根据下列安置建筑面积计算标准确定改造项目安置总量： 1、改造房屋合法建筑占地面积大于或等于35㎡的住宅房屋安置建筑面积160－210㎡； 2、改造房屋合法建筑占地面积不足35㎡的住宅房屋，按建筑占地面积与安置建筑面积比率1∶4.57—1∶6计算，房屋所有权人家庭成员在项目所在村内无其他集体土地房屋的，可按本款第（1）项标准计算安置建筑面积; 3、改造房屋合法建筑面积大于上述两款安置建筑面积计算标准的，其安置建筑面积按合法建筑面积1∶1 计算； 4、改造房屋已建成水平式套房的，安置建筑面积按合法建筑面积1∶1.2计算; 5、改造房屋一自然间多人共有或被分隔成多间多人所有的按一自然间计算； 6、列入改造的村集体所有用房按合法建筑占地面积的1∶1.8或合法建筑面积的1：1计算三产用房安置建筑面积。 （四）改造范围内国有土地上房屋安置标准可参照本办法第六条第三款执行。 （五）安置总量受规划控制无法按本办法第六条第三款规定的标准上限安置时，相关安置标准相应下浮。 （六）城中村改造范围内其他非住宅类房屋的改造补偿安置，由镇街提出实施方案，报市政府批准实施。 （七）城中村改造项目配置地下停车库或按规定要求配置的半地下停车库不计入安置规模。 （八）村集体三产安置用房原则上商业、办公性质各占50%。村集体经济组织也可在符合有关规划的前提下根据实际需要，申请将村集体三产用地转变为除住宅用地外其余性质用地，相应地价差按照相关规定予以结算。 七、优惠政策 （一）城中村改造的有关规费按以下规定予以减免： 1、城市基础设施配套费按我市最新政策规定给予减免； 2、水土保持补偿费予以免收； 3、有线电视配套设施费按收费标准减半收取。 （二）改造项目按市城市更新中心核定的安置标准和安置总量安置后，多余存量土地的出让所得由市财政按85%提取市级统筹规费和收益后，剩余部分全额返回给村集体经济组织；多余增量土地的出让所得归政府所有。 （三）改造项目安置总量内的建设用地出让所得按8%提取社保风险基金等统筹规费（其中原属国有出让部分建筑面积免收，由项目所在镇街审核后报市自然资源部门核减），剩余部分全额返回给村集体经济组织。 （四）城中村改造范围内代征规划城市道路、公共绿地或其他公共用地的，每亩补偿100m2住宅建筑面积。 （五）城中村改造项目，条件允许的可安排不大于安置规模5%的建筑面积作为公建配套用房和解决住房困难户安置指标。改造户在项目所在村内所有房屋（包括未列入改造和已出售、赠予他人的房屋）按本办法第六条第三款规定标准合并计算，安置建筑面积少于在册居住人口人均30m2的，由村集体经济组织负责审查认定，经镇街审核并公示无异议后，在困难户指标中原则上给予补足人均30m2。 （六）改造项目用地面积市区在4公顷以上，镇区在3公顷以上的，在规划许可前提下，享受以下优惠政策： 1、改造房屋合法占地面积不少于35 m2的，增加10 m2住宅建筑面积；改造房屋合法占地面积不足35 m2的，按比例计算增加住宅建筑面积;水平式套房可增加改造房屋合法建筑面积5%住宅建筑面积； 2、增加安置规模3%的建筑面积作为村集体三产用房，归村集体经济组织所有。 八、法律责任 对城中村改造项目实施过程中徇私舞弊、收受或者变相收受当事人财物的、项目建设过程中受到的无理阻扰、霸王搬运、摊派敲诈、强行推销、强揽工程等不法行为应予以严厉打击，严肃追究相关人员的责任，对造成经济损失情节严重的，移交司法机关追究经济赔偿和法律责任。
| 
