现将《瑞安市老旧工业区（点）改造政策》（征求意见稿）全文予以公布，并征求意见。

一、征求意见期限：2024年10月12日至2024年11月11日。

二、征求意见反馈方式：社会各界人士如对征求意见稿有修改意见的，可以通过书面形式或信函、电子邮件方式反馈到瑞安市城市更新中心。

联系地址：瑞安市万松东路176号

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瑞安市人民政府 

2024年10月10日

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瑞安市老旧工业区（点）改造政策

（征求意见稿）

一、允许零星工业用地归宗开发

（一）提高土地利用效率，对低效工业用地再开发中单宗用地面积不超过2000平方米且累计不超过再开发项目用地总面积10%的零星新增建设用地，经批准可以和邻宗土地一并开发，并按照再开发地块协议供地方式办理供地手续。

（二）对符合规划功能、面积超过2000平方米且不能单独实施利用的边角地，可以采取“一事一议”方式供地后与相邻地块一并实施改造。

（三）涉及新增建设用地指标的，在年度建设用地指标中优先予以保障；低效用地再开发范围内“二调”、“三调”和现状均为建设用地的，按建设用地报批；涉及零星、破碎永久基本农田的，按照上级永久基本农田布局优化相关政策规定办理。

（责任单位：*市自然资源和规划局；各功能区、各乡镇〈街道〉为责任主体，带*为牵头单位，下同）

二、支持企业联合连片改造

在属地功能区、乡镇（街道）（以下简称“平台单位”）牵头主导下，对符合规划、权属清晰、企业自愿、价值相当的情况下，支持项目用地之间进行空间位置互换或整合实施连片改造开发，开发完成后允许按原土地使用权比例以定量不定位办理产权分割。

（责任单位：*市自然资源和规划局；功能区、各乡镇〈街道〉）

三、允许工业用地有条件分割转让

对同时满足以下条件的老旧工业用地改造项目，允许企业在满足自用基础上，将多余部分进行宗地分割转让：

（一）符合规划功能要求，地块原签订的《项目管理合同》已经履约或作相应处置；

（二）地块改建方案和分割转让方案经市长办公会议审议后，由市政府批准同意；

（三）连片改造面积在20亩以上且分割地块均不得小于10亩；

（四）改扩项目必须验收通过，所分割的自用地块及转让地块均不得改变项目功能用途，均应具备独立分宗条件、独立使用功能且能满足消防、安全、环保以及形成交通道路闭环等要求；

（五）受让企业产业类型必须符合属地产业导向要求且原则上须为规上企业，并参照“标准地”制度相关要求与平台单位签订《项目管理合同》。

（责任单位：*市自然资源和规划局、*市经信局、市住建局、市消防救援大队）

四、支持产业用房分割转让

对同时满足以下条件的老旧工业用地改造项目，允许企业在满足自用基础上，将多余的工业厂房进行分割转让：

（一）符合规划功能要求，地块原签订的《项目管理合同》已经履约或作相应处置；

（二）厂房分割转让方案经市长办公会议审议后，由市政府批准同意，补缴出让金可按照不低于新土地使用条件下市场评估价格与原土地使用条件下市场评估价格差额80%的比例收取;

（三）改造面积20亩以上、改造扩容后容积率2.0以上，容积率超出2.0部分的工业厂房以层或幢为单位进行分割转让且最小分割单元不小于3000平方米；

（四）在改造完成验收通过后，分割单元不得改变项目功能用途，具备独立使用条件且满足消防、安全、环保及独立使用交通要求;

（五）受让企业产业类型必须符合属地产业导向要求且原则上须为规上企业，并参照“标准地”制度相关要求与属地政府签订《项目管理合同》。

（责任单位：*市自然资源和规划局、*市经信局、市住建局、市消防救援大队）

五、延长工业土地使用年限

鼓励实施土地使用年限续期差别化政策，对实施的工业用地，包括联合改造年限不一致的地块，结合改造主体亩均效益综合评价、产业类型等综合情况采用差别化处置方式和差别化地价，可申请将剩余年限延长使用年限至50年，地价确定后修正指数按年均进行修正。对不符合规划的改造地块或者到期地块尚未进行改造的，可报市政府一事一议予以续期，续期期限一般不超过五年。

（责任单位：*市自然资源和规划局、市经信局、城市更新中心）

六、鼓励“工业上楼”

（一）引导企业向上要“空间”，推动企业“应上楼尽上楼”，全力打造“工业上楼”示范样板。

（责任单位：*市经信局、*市自然资源和规划局、市住建局、市应急管理局、温州市生态环境局瑞安分局、市消防救援大队）

（二）细化“工业上楼”建筑设计指南，一般容积率不低于2.0，明确平面设计、层高承重、减振隔振、垂直交通、货梯、吊井等指标参数，确保集约安全有序。

（三）改造主体应委托有相关资质的建筑设计单位进行设计，建筑方案应符合工业建筑设计相关规范要求。

（四）设计单位根据入驻企业产业类型、生产工艺、流程需求，对工业生产用房和配套用房的层高、宽度、承重等进行个性化设计，市自然资源和规划局组织专家对方案进行审查，并征求经信、住建、环保等部门意见。

（责任单位：*市自然资源和规划局、*市住建局、*市经信局、市应急管理局、温州市生态环境局瑞安分局、市消防救援大队）

七、鼓励工业用地增容

（一）对经批准实施改造提升的项目，原则上应该按照国土空间规划出具规划条件，容积率不低于2.0，如有特殊情况，建筑密度、绿地率、建筑高度等需突破国土空间规划要求的，应报市规委会或市土地联席会议明确后纳入规划设计条件。

（二）鼓励企业开发地下空间作为企业仓储、办公、员工配套设施及停车等利用。地块改造新增面积部分，包括地上及地下建筑面积，不再增收土地价款。

（责任单位：*市自然资源和规划局、市发改局、市经信局、市住建局、市综合行政执法局、市消防救援大队）

八、完善功能配套

（一）对存量工业用地上行政办公和生活服务设施用地面积比例未达到标准的，在符合规划、确保安全等前提下，鼓励在工业项目用地上通过新建、拆扩建等方式增加行政办公和生活服务设施用地建筑面积，用地占总用地面积的比例提高至 15%，建筑面积占比提高至30%。亩均效益A类、B 类龙头骨干企业用地面积50亩以上的存量工业项目，建筑面积占比上限提高至30%，提高部分用于建设宿舍型保障性租赁住房，解决企业职工住宿问题。

（二）加强规划管理，实施连片改造开发的工业园区，鼓励利用边角地、闲置土地规划功能为商业用地，作为产业园区配套用地，建设保障性租赁住房、工业邻里中心等。支持产业园区各工业地块统一规划建设行政办公、生活服务设施等非生产设施配套，建设完成后允许按原土地使用权比例以定量不定位办理产权分割，建筑占比应符合第九条第（一）款规定。

（责任单位：*市自然资源和规划局、市发改局、市经信局、市住建局、温州市生态环境局瑞安分局）

九、提高财政奖补

（一）对连片拆改力度大的乡镇（街道），老旧工业区改造涉及工业用地土地出让收益部分，市级财政不参与分成，全部返还给乡镇（街道）、功能区。

（二）实施工业改扩建项目履约达效奖励，项目按时竣工、通过达产验收的，给予一定的财政奖励，具体按照我市产业项目建设激励相关政策执行。

（三）对村集体土地参与公共停车场、员工宿舍等公共配套设施建设的，可报市政府“一事一议”方式给予一定补助。

（责任单位：*市经信局、*市财政局、市自然资源和规划局、市税务局）

十、降低融资成本

（一）鼓励金融机构对老旧工业区改造提升项目给予信贷支持，加快产品创新，开发针对老旧工业区改造的专项金融产品。

（二）将改造项目纳入政策性融资担保对象，担保费率在原有基础上降到0.8%以下的，市财政按政策性融资担保机构担保费率下浮点数给予相应补助（费率补到0.2%为止）。

（三）对列入市老旧工业区改造清单的项目贷款利率按实际利率且不高于一年期LPR利率50%给予贴息，单个项目享受贴息总额不超过200万元，补助期限不超过建设工期且不超过18个月，重复享受贷款贴息的，按就高原则补助。

（四）加强服务创新，为历史抵押问题提供“一区一策”服务，为园区建设、入园企业管理提供一揽子服务，保证改造工作顺利开展。

（责任单位：*市金融工作服务中心、市经信局、市财政局〈国资办〉、市自然资源和规划局、市住建局、国家金融监督管理总局瑞安监管支局）

十一、改革补偿方式

（一）工业用房征收鼓励采用货币补偿、标准厂房安置、商业写字楼等方式补偿，也可以采用房票安置方式，具体以项目征收补偿方案为准。

（责任单位：市城市更新中心）

（二）因政府实施城市规划进行旧城区改建，需要搬迁的工业项目符合国家产业政策的，经市、县自然资源行政主管部门审核并报市、县人民政府批准，收回原国有土地使用权，以协议出让或租赁方式为原土地使用权人重新安排工业用地；对无生产经营类的纯出租企业及其他依法关停淘汰类企业，原则上不再重新供地，如有供地一律纳入审计。

（三）老工业区改造涉及民房征收的，补偿安置按我市政府主导征收补偿标准执行。

（四）老旧工业区改造在征收、补偿及建设过程中涉及历史遗留问题、特殊困难问题的，可提交市政府“一事一议”研究解决。

（责任单位：*市自然资源和规划局、市经信局、市住建局、市城市更新中心）

十二、具体操作流程

（一）改造主体向属地镇街、功能区提出改造申请，并根据申请项目类型编制改造方案。

（二）属地镇街、功能区受理申请，审查改造方案并征求各职能部门意见。

（三）各职能部门应主动对接属地镇街、功能区完成改造方案的审查工作，并出具审查意见。

（四）改造方案由属地镇街、功能区报市政府研究同意后，按规定予以实施。

十三、附则

本政策自2024年  月  日起施行，有效期  年。其他我市已发布的各项政策与本政策不一致的，以本政策为准。本政策施行过程中如遇上级有法律法规和重大政策变化，本政策也作相应调整。