根据《自然资源部办公厅关于做好2022年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2022〕13号）、《关于做好园地林地草地定级和基准地价制定有关工作的通知》（自然资办函〔2023〕399号）、《浙江省自然资源厅关于做好2022年度自然资源评价评估工作的通知》（浙自然资厅函〔2022〕897号）等文件要求，我局组织开展了常山县园林草定级及基准地价制定项目工作，形成了《常山县园地林地草地定级和基准地价制定成果方案（征求意见稿）》，现公开征求社会公众意见。在公示时限内，任何单位、组织和个人对本公示所列内容有意见和建议的，请以书面材料形式向我局提出。

一、公示期：2024年8月1日 至 2024年8月30日 

二、联系方式
联系单位：常山县自然资源和规划局
单位地址：常山县天马街道白马路161号
邮政编码：324200         

联系电话：0570-5032070
联 系 人：利用科

常山县自然资源和规划局

                                                                          2024年8月1日

常山县园地林地草地定级和基准地价制定成果方案

（征求意见稿）

一、评估范围与对象

根据《自然资源部办公厅关于做好2022年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2022〕13号）、《浙江省自然资源厅关于做好2022年度自然资源评价评估工作的通知》（浙自然资厅函〔2022〕897号）等有关要求以及相关技术规范规定，本次常山县园林草地定级与基准地价制订的工作范围和对象为常山县行政区范围内的2021年度国土变更调查确定的现状园地、林地和草地。其中常山县的园地主要分为果园、茶园、其他园地，林地主要分为乔木林地、竹林地、灌木林地和其他林地，草地为其他草地（城镇开发边界外）。

表1  常山县园林草地基准地价评估对象一览表

根据国家相关要求，本次园林草地基准地价的估价时点为2023年1月1日。

二、定级结果

（一）园地定级初步结果基本情况

根据常山县园地定级结果汇总，常山县园地级别分布总体呈现以中部平原向外围山区扩散递减的趋势。

常山县果园共分为3个级别，总体呈现以城区街道、青石镇、招贤镇等多点为中心，由平原、丘陵、低山、中山过渡的趋势递减。其中一级地2754.33公顷，占比24.62%，主要分布在城区、青石镇、招贤镇、大桥头乡、东案乡的河谷平原地区；二级地7079.67公顷，占比63.28%，各街道乡镇均有分布，主要特点是集中于各区域的低丘缓坡；三级地1353.79公顷，占比12.10%，主要分布在常山县域的边缘丘陵山区。

茶园共分为2个级别，总体图斑分散。其中一级地100.97公顷，占比42.78%，主要分布在紫港街道、天马街道、招贤镇等中部平缓地区；二级地135.07公顷，占比57.22%，在周边边缘山区零散分布。

其他园地共分为3个级别，总体呈现以城区街道、芳村镇等多点为中心，由平原向山区过渡的趋势递减。其中一级地486.24公顷，占比15.71%，主要分布在紫港街道、金川街道、芳村镇等地中心地区；二级地1987.85公顷，占比64.21%，主要分布在中心城区周边的白石镇、球川镇、辉埠镇、新昌乡等；三级地621.69公顷，占20.08%，主要分布在球川镇、辉埠镇、新昌乡等外围乡镇的丘陵、低山地区。

表2  常山县园地定级面积汇总情况表（单位：公顷）

（二）林地定级初步结果基本情况

根据常山县林地定级结果汇总，常山县林地共划分4个级别，主要以二、三级地为主，占林地总面积的71.82%，各个级别在各乡镇均有分布，呈现由平原、丘陵、低山、中山过渡的趋势，地势越高，级别相对越低。

常山县乔木林地51358.77公顷，其中一级地6015.51公顷，占比11.89%；二级地24505.39公顷，占比47.71%；三级地13256.60公顷，占比25.81%；四级地7491.27公顷，占比14.59%。

竹林地6646.68公顷，其中一级地2273.58公顷，占比34.21%；二级地3308.03公顷，占比49.77%；三级地806.98公顷，占比12.14%；四级地258.09公顷，占比3.88%。

灌木林地5639.95公顷，其中一级地1147.98公顷，占比20.35%；二级地2780.91公顷，占比4931%；三级地1153.86公顷，占比20.46%；四级地557.20公顷，占比9.88%。

其他林地4017.63公顷，其中一级地1107.49公顷，占比27.57%；二级地2170.75公顷，占比54.03%；三级地615.99公顷，占比15.33%；四级地123.40公顷，占比3.07%。

表3  常山县林地定级面积汇总情况表（单位：公顷）

（三）草地定级初步结果基本情况

根据草地定级结果汇总，城镇开发边界外草地724.91公顷，共划分3个级别。其中一级地164.22公顷，占比22.346%；二级地453.30公顷，占比61.67%；三级地117.54公顷，占比15.99%。

表4  常山县草地定级面积汇总情况表（单位：公顷）

三、基准地价评估结果

（一）基准地价内涵与基准条件

1．估价期日

根据国家相关要求，结合政府管理需要，设定本次园林草地基准地价的估价期日为2023年1月1日。

2．权利类型

根据我国当前园林草地产权法律制度、经营管理政策，园林草地基准地价评估对于的权利类型主要包括承包经营权、经营权价格，以及国有农用地（园地、草地）的出让使用权价格（依据《国有森林资源资产有偿使用制度改革方案》，国有林权，主要表现为国有林地（划拨使用权）及其之上森林、林木的使用权），故此本次园林草地基准地价评估，园地同时评估承包经营权、经营权和国有农用地出让使用权基准地价，林地、草地同时评估承包经营权、经营权基准地价。

（1）承包经营权基准地价：权利状况主要表现为“在承包期限内依法享有占有、使用和收益的权利，依法享有流转土地经营权的权利，以及依法享有在同一集体经济组织成员内部之间的互换、转让土地承包经营权的权利，无他项权利限制”。权利年限园地30年、林地70年、草地30年。

同时，针对林地承包期限届满后留置林木及地上物的处置方式，设定承包合同约定为：①将林木折价给发包方；②承包方修建的道路、灌溉渠等设施，经有资质的第三方评估由发包方予以补偿。

（2）经营权基准地价：权利状况主要表现为“基于合同约定在土地承包经营权的剩余期限内享有对承包土地的直接占有、使用、收益和对土地经营权再流转、融资担保的权利”，设定流转合同中涉及的“土地被依法征收、征用、占用时有关补偿费”“森林生态效益补偿资金”归属于土地经营权人，无他项权利限制。权利年限设定园地、林地、草地均为30年。

同时，针对林地经营权流转期限届满后留置林木及地上物的处置方式，设定流转合同约定为：①留置林木经有资质的第三方评估后由有权收回流转林权的主体收买；②受让方投资建设的附属设施经有资质的第三方评估，由有权收回流转林权的主体支付价款购买。

（3）国有农用地出让使用权基准地价（仅针对园地评估）：权利状况主要表现为“在使用期限内拥有转让、出租、作价出资（入股）、抵押担保等完整权能”，无他项权利限制。权利年限设定为50年。

3．地价内涵构成

（1）园地：地价内涵构成设定为园地之上没有园艺作物及其大棚、工厂化设施等各类园艺设施条件下的纯土地（空地）的地租资本化价格，其价格内涵的成本构成包含园地的土地原始取得费用、前期开发费用和土地增值收益，不包括现状已生长的多年生木本植物，以及大棚或工厂化设施等的费用或资本化价格。

（2）林地：根据《林地估价规程》，林地价格是指在正常市场条件下于估价期日形成的，林地及其附着物、定着物相关权利、权益的价格。林地价格的内涵构成除纯土地的价格外，通常还包含林地之上的现状地上附着物、定着物的价值，但采伐迹地和未造林林地由于没有地上定着物，因此应不含地上之林木价值。其次，由于现行法律制度下林地之上林木所有权权能的不完满，林地基准地价内涵构成中的林木所有权价格并非简单意义上将林木作为一次性采伐后的全部木材产品的市场价值，而是基于森林资源可持续发展和永续经营利用理念为前提下所能实现的经济收益价格或是其年收益的资本化价格。据此，界定本次林地基准地价的内涵构成为：“基于森林资源永续利用和持续经营为前提的林地使用权价格及其地上附着物和定着物价值。其中乔木林地、竹林地、灌木林地基准地价内涵的成本构成包括林地的土地原始取得费用、前期开发费用和土地增值收益，以及林地之上现状已生长的林木等森林资源和林业设施等地上附着物或定着物的费用或收益之资本化价格，其他林地基准地价的内涵构成则不含地上林木的价值，即为纯土地（空地）的价值”。

（3）草地：草地基准地价为纯土地的地租资本化价格，其价格内涵的成本构成包含草地的土地原始取得费用、前期开发费用和土地增值收益。

4.基础设施状况

本次常山县园林草基准地价“基准条件”界定，主要以当地具有普遍性、适宜性的种植制度（或经营方式）下各类园林草地的道路系统、排灌系统的完整性以及场地平整、水土保持等方面的平均状况对基本设施条件进行合理界定。

（1）果园基础设施状况：达到当地具有普遍性、适宜性的传统果园种植生产的基本设施配套要求。即主要表现为果园排水、蓄水和灌溉系统完备，主干道、支道、操作道完整，等级一般；宗地内场地平整、大小适中、形状规则，达到果树种植生产及其水土保持方面的基本要求。

（2）茶园基础设施状况：达到当地具有普遍性、适宜性的传统茶园种植生产的基本设施配套要求。即主要表现为茶园排水、蓄水和灌溉系统完备，主干道、支道、操作道完整，等级一般；宗地内场地平整、大小适中、形状规则，达到茶树种植生产及其水土保持方面的基本要求。

（3）其他园地基础设施状况：达到当地具有普遍性、适宜性的传统园艺种植生产的基本设施配套要求。即主要表现为园地排水、蓄水和灌溉系统完备，主干道、支道、操作道完整，等级一般；宗地内场地平整、大小适中、形状规则，达到各类园艺作物种植生产及其水土保持方面的基本要求。

（4）林地基础设施状况：达到当地具有普遍性、适宜性的林业经营作业的基本设施配套要求，即主要表现为林区内道路通达、森林资源保护设施完备，宗地内有集材道或作业道，等级一般。

（5）草地基础设施状况：考虑到常山县的草地资源主要为不用于放牧的荒草地，主要作为耕地后备资源。依据现状草地基本设施平均水平状况设定草地基准地价的基础设施状况为道路通达，不考虑排溉设施及场地平整等条件。

5．林地“基准条件”（林分质量状况）界定

依据林分质量因素与林分价格之间的影响关系和作用特征，本次林地基准地价评估，确定林分生长状况“基准条件”指标，乔木林地以单位面积蓄积为关键指标，竹林地以单位面积株数为关键指标，灌木林地以覆盖度（或郁闭度）为关键指标，并按当地各类林地林分生长状况指标的平均状况及其对应的林龄（龄组）设定林分质量状况“基准条件”。

表5  常山县园地基准地价内涵与基准条件界定一览表

表6  常山县林地基准地价内涵与基准条件界定一览表

表7  常山县草地基准地价内涵与基准条件界定一览表

（二）园地基准地价评估结果

表8  常山县园地基准地价表

（二）林地基准地价评估结果

表9  常山县林地基准地价表

（三）草地基准地价评估结果

表10  常山县草地基准地价表

四、成果应用说明

（一）基准地价的含义及作用

园、林、草地基准地价是由政府根据管理需要，针对不同级别或均质地域，在正常市场水平（平均利用水平和生产力水平）及平均基础设施条件下，按照园林草地的不同利用类型，分别评估确定的某一期日于特定权利状态下的区域平均价格。基准地价一般具有以下作用：

（1）基准地价反映土地市场中的地价水平和变动趋势，为政府宏观调控市场，显化园林草地资源资产价值，制订相关园林草地价格管理政策措施，规范市场流转交易管理等提供科学依据。

（2）基准地价通过定期公布，向社会提供土地市场的有关地价水平及其变动趋势，有利于市场交易各方准确了解市场行情，保证土地交易双方及其政府管理部门的信息对称。

（3）基准地价是评估宗地地价的基准。基准地价系数修正法是宗地地价评估的重要方法之一，基准地价是应用基准地价系数修正法评估宗地价格的基值。

（二）基准地价的应用

基准地价作为政府指导价格，主要遵循公开市场价值标准评估，旨在宏观反映区域土地价格的平均水平和变动趋势，为政府管理和调控市场，显化园林草地资源资产价值、核算资源资产收益等的重要依据，也是合理引导园林草地流转交易，促进园林草地资源合理利用的重要经济杠杆。

参照耕地等相关工作，园林草地定级和估价工作成果主要应用于价格显现（资产核算）、流转评估（抵押融资）以及自然资源资产有偿使用制度改革等方面。

根据国家要求，本次园、林、草地定级和基准地价采用数据库斑块化管理，图斑碎且小，图件制作只能显示大致分布情况，具体图斑情况需要结合数据库确定。

《常山县园地林地草地定级和基准地价制定成果方案（征求意见稿）》的起草说明

一、基本情况

为进一步加强、细化园林草地管理，切实保护土地资源，形成了《常山县园地林地草地定级和基准地价制定成果方案（征求意见稿）》。

二、制定文件的必要性和可行性

根据《自然资源部办公厅关于做好2022年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2022〕13号）、《关于做好园地林地草地定级和基准地价制定有关工作的通知》（自然资办函〔2023〕399号）、《浙江省自然资源厅关于做好2022年度自然资源评价评估工作的通知》（浙自然资厅函〔2022〕897号）等文件要求，我局组织开展了常山县园林草定级及基准地价制定项目工作，形成了《常山县园地林地草地定级和基准地价制定成果方案（征求意见稿）》。

三、主要作用

根据管理需要，针对不同级别或均质地域，在正常市场水平（平均利用水平和生产力水平）及平均基础设施条件下，按照园林草地的不同利用类型，分别评估确定的某一期日于特定权利状态下的区域平均价格。

四、主要内容

本通知从评估范围与对象、定级结果、基准地价评估结果、成果应用说明四个方面表述了园地林地草地定级和基准地价制定成果。