常山县自然资源和规划局关于公开征求《常山县国有建设用地基准地价更新成果方案（征求意见稿）》意见的通知

为了提高基准地价成果的可行性、科学性和实用性，进一步提高节约集约用地水平，常山县自然资源和规划局组织开展我县国有建设用地基准地价更新工作，编制了《常山县国有建设用地基准地价更新成果方案（征求意见稿）》，现向社会公开征求意见。如有修改意见和建议，请于2024年9月2日前通过信函、电话或电子邮箱等形式将意见建议反馈至常山县自然资源和规划局。联系人：陈先生，联系电话：0570-5032070，电子邮箱：csxzgjlykc@163.com。

附件：1.常山县国有建设用地基准地价更新成果方案（征求意见稿）

2.常山县国有建设用地基准地价更新成果方案（征求意见稿）的起草说明

常山县自然资源和规划局

2024年8月1日

附件1

常山县国有建设用地基准地价更新成果方案

（征求意见稿）

目录

一、基准地价内涵

表1 常山县国有建设用地基准地价内涵界定一览表
估价期日	2023年10月1日
用地类型	主要分为居住用地、商业服务业用地、工矿用地、公用设施用地四大类；仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用地等参考前四大类定级。
土地权利类型及地价内涵构成	土地权利类型为出让土地使用权，国有建设用地基准地价的内涵构成包含土地取得费、土地前期开发费及土地增值收益三部分；不包括市政部门规定另外缴纳的城市基础设施配套费。
土地使用年期	为国家法定最高土地出让年限（即商业服务业用地 40 年；居住用地 70年；工矿用地、仓储用地、公共管理与公共服务用地、公用设施用地、交通运输用地、绿地与开敞空间用地、特殊用地 50 年；地下空间商服利用、商服配套停车利用40年，地下空间住宅配套停车利用70年，地下空间经营性仓储利用50年）。
土地开发程度	按熟地界定，即按达到大市政基础设施配套的“五通一平”要求（宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通通讯，宗地红线内土地平整）。

二、基准条件

表2 常山县国有建设用地基准地价“基准条件”界定一览表
指标	居住	商业服务业	工矿	公用设施用地
容积率	1.5	1.5	1	根据细分用途，有标准按标准，无标准按1.2设定。
建筑密度（%）	30	50%	-	-
使用年期(年）	70	40	50	50
进深（米）	-	30	-	-

三、级别范围

表3 居住用地级别范围
级别	级别范围
Ⅰ级	文教东路－金川大桥－良峰路－城镇开发边界－朝阳路－南门溪-朝阳路
Ⅱ级	Ⅰ级地外，党溪路－紫竹路－文教西路－城镇开发边界，朝阳路－城镇开发边界
Ⅲ级	Ⅰ级、Ⅱ级地外，天马街道北屏山村、西峰村、常年青村、南前坊村、蒲塘村等部分区域；紫港街道富足山村、渣濑湾村、外港村、枧头村、大弄口村、后坊村、狮子口村等部分区域；金川街道朱家坞村、湖东村、徐村村、金川弄村、上蒋村、蒋家村、十里山村、五里亭村、新建村、常桥村、良种场等部分区域；辉埠镇童家村、久泰弄村、东乡村等部分区域
Ⅳ级	Ⅰ级至Ⅲ级地外，天马街道周塘村、蒲塘村等部分区域；紫港街道外港村、渣濑湾村等部分区域；金川街道朱家坞村、金川弄村、上蒋村、上埠村、五里亭村、新都村、蒋家村等部分区域；青石镇生态园区、溪口村等部分区域；招贤镇招贤村、汪家淤村、大溪沿村、古县畈村、大弄口村、泉目山村等城镇开发边界区域；白石镇、球川镇、同弓乡、辉埠镇、何家乡、大桥头乡、东案乡、芳村镇等城镇开发边界区域
Ⅴ级	Ⅰ级至Ⅳ地外，天马街道五联村、蒲塘村、天马村、东港村等部分区域；紫港街道狮子口村、外港村、渣濑湾村、大弄口村、后坊村等部分区域；金川街道胡家淤村、朱家坞村、湖东村、金川弄村、新都村、蒋家村、十里山村、十五里村、新建村等部分区域；辉埠镇辉埠村、东乡村、童家村、久泰弄村、达坞村、宋畈村等部分区域；青石镇水南村、溪口村、新站村、江家村、阁底村、山溪边村、湖头村、虹桥村、山头村、塘边村、澄潭村、大塘后村、九龙山村等部分区域；招贤镇象湖村、汪家淤村、鲁士村、招贤村、纱帽山村、古县村、古县畈村、大溪沿村、泉目山村、官庄村、高埂村等部分区域；大桥头乡浮河村等部分区域；东案乡东案村等部分区域；芳村镇新昌村、对坑村、园区新村等部分区域；何家乡钱塘村等部分区域；同弓乡关庄桥村、山边村、金川源村等部分区域；白石镇小白石村、白石村等区域；球川镇芙蓉村、后弄村等部分区域
注	最终范围以级别图为准

表4 商业服务业用地级别范围
级别	级别范围
Ⅰ级	定阳北路－胜利街－文峰西路－天马路
Ⅱ级	良峰路－常山港－文坊路－文教东路－文峰东路－南门溪－城镇开发边界－支路－朝阳路－白龙路－胜利路－城镇开发边界
Ⅲ级	Ⅰ级、Ⅱ级地外，天马街道南前坊村、常年青村、西峰村、北屏山村等部分区域；紫港街道富足山村、外港村、后坊村、枧头村等部分区域；金川街道上蒋村等部分区域。
Ⅳ级	Ⅰ级至Ⅲ级地外，天马街道北屏山村、西峰村、南前坊村、常年青村等部分区域；紫港街道外港村、富足山村、渣濑湾村等部分区域；辉埠镇久泰弄村、童家村、东乡村等部分区域；金川街道徐村村、湖东村、朱家坞村、胡家淤村、金川弄村、上埠村、新都村、五里亭村、新建村、良种场等部分区域；青石镇生态园区、溪口村等部分区域；招贤镇招贤村、古县村、大溪沿村、古县畈村等部分区域；芳村镇芳村村等部分区域。
Ⅴ级	Ⅰ级至Ⅳ地外，天马街道周塘村、蒲塘村、东港村等部分区域；紫港街道富足山村、渣濑湾村、外港村、大弄口村、狮子口村等部分区域；金川街道胡家淤村、朱家坞村、金川弄村、湖东村、上埠村、新都村、五里亭村、新建村、常桥村、十里山村、十五里村、蒋家村等部分区域；辉埠镇辉埠村、东乡村、童家村、久泰弄村等部分区域；青石镇水南村、溪口村、新站村、江家村、阁底村、大塘后村、澄潭村、九龙山村等部分区域；同弓乡山边村、金川源村；招贤镇招贤村、樊村村、大溪沿村、泉目山村、官庄村、古县畈村、汪家淤村、象湖村等部分区域；球川镇芙蓉村、后弄村、沙安村、球川村等部分区域；白石镇小白石村、白石村等部分区域；芳村镇芳村村、修书村等部分区域；大桥头乡浮河村、大桥村等部分区域、衢饶示范区规划范围。
Ⅵ级	Ⅰ至Ⅴ级外，常山县行政区域范围内的其他区域
注	最终范围以级别图为准

表5 工矿用地、公用设施用地级别范围
级别	级别范围
Ⅰ级	G205-龙绕溪-常山港-文坊路-文教东路-文峰东路-常山港-G320-朝阳路
Ⅱ级	Ⅰ级、Ⅱ级地外，青石镇生态园区；金川街道除一级区域外的城镇开发边界；金川街道金川农村、朱家坞村等部分区域；同弓乡湖石头村部分区域；何家乡何家村部分区域；紫港街道大弄口村、枧头村等部分区域；辉埠镇城镇开发边界、衢饶示范区规划范围
Ⅲ级	Ⅰ级至Ⅲ级地外，球川镇、芳村镇、东案乡、招贤镇城镇开发边界区域；青石镇江家村、新站村、水南村等部分区域；紫港街道外港村、枧头村；辉埠镇久泰弄村、童家村、东乡村、石姆岭村；金川街道胡家淤村、朱家坞村、湖东村、徐村村、上蒋村、新都村、五里亭村；同弓乡山边村、金川源村、湖石头村等区域；何家乡黄冈村、江源村、樊家村等村
注	最终范围以级别图为准

四、基准地价

（一）主要用途国有出让土地地价

表6 主要用途基准地价级别价

级别价（土地单价，元/平方米）
用途级别	商业	住宅	工业	公用设施用地
1	4950	5025	390	468
2	3690	3915	295	354
3	2385	2910	235	282
4	1635	2100	225	270
5	1245	1380
6	810	675
级别价（亩价，万元/亩）
用途级别	商业	住宅	工业	公用设施用地
1	330.00	335.00	26.00	31.20
2	246.00	261.00	19.67	23.60
3	159.00	194.00	15.67	18.80
4	109.00	140.00	15.00	18.00
5	83.00	92.00
6	54.00	45.00

（二）国有划拨土地权益价格

表7 主要用途基准地价级别价

用途级别	商业	住宅	工业	公用设施用地
1	2723	3015	234	281
2	2066	2427	177	212
3	1359	1862	153	183
4	948	1428	146	176
5	722	966
6	470	473

注：仅作土地划拨转出让参考，新划拨用地根据政策或实际成本确定。

（三）细分用途地价


分类						参考基准地价修正体系	级别价（元/平方米）
一级类		二级类		三级类		参考基准地价修正体系	1	2	3	4	5	6
7	居住用地	701	城镇住宅用地	70101	一类城镇住宅用地	居住用地	6030	4700	3495	2520	1660	810
				70102	二类城镇住宅用地	居住用地	5025	3915	2910	2100	1380	675
				70103	三类城镇住宅用地	居住用地	4275	3330	2475	1785	1175	575
		702	城镇社区服务设施用地			居住用地	1510	1570	1455	1260	970	540
		703	农村宅基地	70301	一类农村宅基地	集体建设用地	-	-	-	-	-	-
		703	农村宅基地	70302	二类农村宅基地	集体建设用地	-	-	-	-	-	-
		704	农村社区服务设施用地			集体建设用地	-	-	-	-	-	-
8	公共管理与公共服务用地	801	机关团体用地			公共管理与公共服务设施用地	2475	1845	1195	820	625	405
		802	科研用地			公共管理与公共服务设施用地	2475	1845	1195	820	625	405
		803	文化用地	80301	图书与展览用地	公共管理与公共服务设施用地	2230	1665	1075	740	565	365
		803	文化用地	80302	文化活动用地	公共管理与公共服务设施用地	2230	1665	1075	740	565	365
		804	教育用地	80401	高等教育用地	公共管理与公共服务设施用地	1980	1480	955	655	500	325
				80402	中等职业教育用地	公共管理与公共服务设施用地	1980	1480	955	655	500	325
				80403	中小学用地	公共管理与公共服务设施用地	1980	1480	955	655	500	325
				80404	幼儿园用地	公共管理与公共服务设施用地	1980	1480	955	655	500	325
				80405	其他教育用地	公共管理与公共服务设施用地	2230	1665	1075	740	565	365
		805	体育用地	80501	体育场馆用地	公共管理与公共服务设施用地	495	555	480	410	375	285
		805	体育用地	80502	体育训练用地	公共管理与公共服务设施用地	495	555	480	410	375	285
		806	医疗卫生用地	80601	医院用地	公共管理与公共服务设施用地	745	740	600	495	440	325
				80602	基层医疗卫生设施用地	公共管理与公共服务设施用地	745	740	600	495	440	325
				80603	公共卫生用地	公共管理与公共服务设施用地	745	740	600	495	440	325
		807	社会福利用地	80701	老年人社会福利用地	公共管理与公共服务设施用地	2230	1665	1075	740	565	365
				80702	儿童社会福利用地	公共管理与公共服务设施用地	2230	1665	1075	740	565	365
				80703	残疾人社会福利用地	公共管理与公共服务设施用地	2230	1665	1075	740	565	365
				80704	其他社会福利用地	公共管理与公共服务设施用地	2230	1665	1075	740	565	365
9	商业服务业用地	901	商业用地	90101	零售商业用地	商业服务业用地	4950	3690	2385	1635	1245	810
				90102	批发市场用地	商业服务业用地	2230	1665	1075	740	565	365
				90103	餐饮用地	商业服务业用地	2725	2030	1315	900	685	450
				90104	旅馆用地	商业服务业用地	2230	1665	1075	740	565	365
				90105	公用设施营业网点用地	商业服务业用地	3465	2585	1670	1145	875	570
		902	商务金融用地			商业服务业用地	2970	2215	1435	985	750	490
		903	娱乐康体用地	90301	娱乐用地	商业服务业用地	2475	1845	1195	820	625	405
		903	娱乐康体用地	90302	康体用地	商业服务业用地	2475	1845	1195	820	625	405
		904	其他商业服务业用地			商业服务业用地	2725	2030	1315	900	685	450
10	工矿用地	1001	工业用地	100101	一类工业用地	工矿用地	390	295	235	225
				100102	二类工业用地	工矿用地	390	295	235	225
				100103	三类工业用地	工矿用地	510	380	310	290
		1002	采矿用地			工矿用地	275	225	190	180
		1003	盐田			工矿用地	275	225	190	180
11	仓储用地	1101	物流仓储用地	110101	一类物流仓储用地	商业服务业用地	1980	1480	955	655	500	325
				110102	二类物流仓储用地	工矿用地	550	415	320	295
				110103	三类物流仓储用地	工矿用地	585	445	345	315
		1102	储备库用地			工矿用地	470	355	285	270
12	交通运输用地	1201	铁路用地			工矿用地	470	355	285	270
		1202	公路用地			工矿用地	470	355	285	270
		1203	机场用地			工矿用地	470	355	285	270
		1204	港口码头用地			工矿用地	585	445	355	340
		1205	管道运输用地			工矿用地	430	325	260	250
		1206	城市轨道交通用地			工矿用地	430	325	260	250
		1207	城镇道路用地			工矿用地	430	325	260	250
		1208	交通场站用地	120801	对外交通场站用地	商业服务业用地	1485	1110	720	575	500	365
				120802	公共交通场站用地	商业服务业用地	1485	1110	720	575	500	365
				120803	社会停车场用地	商业服务业用地	1485	1110	720	575	500	365
		1209	其他交通设施用地			商业服务业用地	1980	1480	720	575	500	365
13	公用设施用地	1301	供水用地			公用设施用地	470	355	285	270
		1302	排水用地			公用设施用地	470	355	285	270
		1303	供电用地			公用设施用地	685	520	415	395
		1304	供燃气用地			公用设施用地	685	520	415	395
		1305	供热用地			公用设施用地	470	355	285	270
		1306	通信用地			公用设施用地	685	520	415	395
		1307	邮政用地			公用设施用地	585	445	355	340
		1308	广播电视设施用地			公用设施用地	470	355	285	270
		1309	环卫用地			公用设施用地	470	355	285	270
		1310	消防用地			公用设施用地	470	355	285	270
		1311	干渠			公用设施用地	470	355	285	270
		1312	水工设施用地			公用设施用地	470	355	285	270
		1313	其他公用设施用地			公用设施用地	470	355	285	270
14	绿地与开敞空间用地	1401	公园绿地			公用设施用地	315	240	190	180
		1402	防护绿地			公用设施用地	315	240	190	180
		1403	广场用地			公用设施用地	315	240	190	180
15	特殊用地	1501	军事设施用地			公用设施用地	390	295	235	225
		1502	使领馆用地			商业服务业用地	按商务金融用地
		1503	宗教用地			公用设施用地	975	740	590	565
		1504	文物古迹用地			公用设施用地	470	355	285	270
		1505	监教场所用地			公用设施用地	470	355	285	270
		1506	殡葬用地			公用设施用地	1095	830	660	630
		1507	其他特殊用地			公用设施用地	470	355	285	270

五、商业路线价

表9 常山城区商业路线价

（楼面地价，元/平方米）

路段号	路段名	范围	路线价
L1	白马路	文峰东路－竹园路	5530
L2	白马路	竹园路－大桥路	7880
L3	白马路	大桥路－河道	9380
L4	文峰东路	320国道-白马路	5260
L5	文峰东路	白马路-大桥路	8440
L6	文峰东路	大桥路-港溪	9950
L7	文峰西路	港溪－东河南街	10700
L8	文峰西路	东河南街-定阳南路	17850
L9	文峰西路	定阳南路－天马小学	7000
L10	梅园路、竹园路	白马路-南门溪	5510
L11	大桥路	文峰东路－南门溪	5230
L12	大桥路	常山港－文峰东路	7160
L13	东河南街	文峰西路－南门溪	5088
L14	东河北街	红旗街－文峰西路	15800
L15	东河北街	清河街－红旗街	16500
L16	东河北街	东门市场－清河街	9360
L17	菜场老医院弄	柚香路－文峰西路	14000
L18	清河街	天马路-定阳北路	16500
L19	柚香路	天马路－东河北街	10300
L20	朝阳路	定阳南路－西阳路	6410
L21	定阳南路	育才中学-新320国道	4800
L22	定阳南路	朝阳路－育才中学	7540
L23	定阳北路	白龙路－朝阳路	9180
L24	定阳北路	文峰西路－白龙路	16790
L25	定阳北路	红旗街－文峰西路	19400
L26	定阳北路	清河街－红旗街	12920
L27	定阳北路	天马路-清河街	8870
L28	红旗街	东河北街-定阳北路	16140
L29	红旗街	天马路－东河北街	13300
L30	大街	定阳北路-人民路	11800
L31	胜利街	人民路－西峰寺	4790
L32	天马路	柚香路－南溪港	11400
L33	天马路	红旗街-柚香路	13300
L34	天马路	定阳北路－红旗街	7780
L35	天马路	县人民医院-定阳北路	6110
L36	天马路	205国道-县人民医院	5230
L37	人民路	胜利街－朝阳路	6550
L38	白龙路	定阳北路-人民路	11390
L39	白龙路	人民路－朝阳路	4860
L40	文教西路	金川大桥－文坊路	6200
L41	龙门路	住宅小区-大街	7000
L42	望江路	滨江南路－天马路	10300
L43	滨江北路	大桥北路-经五路	8480
L44	百悦城南侧	大桥北路-经五路	10900
L45	百悦城西侧	滨江北路-文教东路	8390

注：除中心城区外，乡镇路线价不作制定。

六、基准地价变化分析与说明

（一）从定级方式看，原基准地价住宅与商业为综合定级，新基准地价调整为住宅、商业分类定级，更加合理；

（二）从级别数量看，商业与住宅由原来的八个级别调整为六个级别。原基准地价最后三个级别的地价差较小，对实际定价没有太大的指导意义，本次简化了级别数量；

（三）从级别范围看，根据城镇格局变化、空间规划的调整、产业平台的发展，住宅一级地的范围有较大的变化，原一级、二级（主城区范围）和城东新区范围（原四级）划为一级片区；商业用地主要变化是二级地范围变化较大，原二级、城东新区（原四级）、原三级（主城区范围）划为二级片区；工矿用地原一、二级整合为一级片区（主要是城区规划范围），省级经济开发区范围（原三级）与衢饶示范区调至二级，主城区与省级经济开发区周边以及几个乡镇工业功能区划为三级，其余为四级。）

（四）从地价变化看，与上一轮（2016年版）的基准地价相比，受经济社会发展与商业模式、城镇化等的影响，商服用地涨幅在2%—25%之间，平均5%，末级地变化幅度较大，每亩从43万提高至54万，其他级别地价变化不大；住宅用地涨幅在11%—40%之间，平均19%；工业用地价格基本不变，但名义地价变化较大：一级、二级、三级的级别价均下降，四级维持不变。

1．商业基准地价的调整：
与上一轮基准地价比：上一轮基准地价一级4680元/m²（312万元/亩），新一轮基准地价一级4950元/m²（330万元/亩）。考虑近几年商业租金整体持平、空置率提升，价格变化不大。

2．住宅基准地价的调整：

与上一轮基准地价比：上一轮基准地价一级4370元/m²（楼面价2913元/m²，折合291万元/亩），新一轮基准地价一级5025元/m²（楼面价3350元/m²，折合335万元/亩）。

3．工业用地基准地价调整：

与上一轮基准地价比：上一轮工业园区划为三级地，现为二级地，相当于价格是270元/平方米（18万元/亩）提高至295/平方米（19.67万元/亩）；上一轮基准地价末级（四级）225元/m²（15万元/亩），新一轮基准地价末级（四级）225元/m²，保持不变；原一、二级地价分别为450元/平方米，330元/平方米，现合并为一级，390元/平方米，实际平均价格略有提升。

从产业引导与资源的稀缺性考虑，对三类工业用地的地价向上修正，修正幅度为30%。

七、成果应用

1.在土地要素市场化配置体制机制建设方面的应用

国有建设用地基准地价作为土地市场的指导价格，可促进土地要素合理流动，引导土地要素与其他各类要素协同向先进生产力集聚，助力推动经济高质量发展。同时，成果可直接服务于国有建设用地出让、转让、抵押等方面的地价评估及管理需求，促进建设用地使用权规范流转，推动土地市场健康有序发展。

2.在土地宏观调控方面的应用

基准地价作为政府法定公示价格，在地价政策体系中发挥核心作用，是政府调控土地市场的重要手段。基准地价成果经政府公布后，有利于地价的明朗化、公开化，为政府强化土地参与宏观调控提供价格信息依据。另一方面，可为政府根据不同应用目的及调控政策要求制订相关管理实施方案奠定基础，从而发挥地价政策在促进土地节约集约利用、促进地区产业结构调整与优化等方面的应有作用。

3.为土地资产管理、土地资产价值核算提供价格依据。

基准地价可为政府在制定审核土地出让底价提供参考依据，也可在审核确定原国有划拨、承租土地使用权办理出让、转让缴纳出让金，出让土地改变用地指标、改变用途等土地使用条件补交出让金、确定土地收购价格等方面提供依据；还可为土地资源清产核资、价值核算等提供依据。

八、基准地价图件

1、商业服务业用地级别基准地价图

2、商业用地路线段基准地价图

3、居住用地级别基准地价图

4、工矿用地级别基准地价图

5、公用设施用地级别基准地价图

图1商业服务业用地级别基准地价图

图2商业用地路线段基准地价图

图3居住用地级别基准地价图

图4工矿用地级别基准地价图

图5公用设施用地级别基准地价图

《常山县国有建设用地基准地价更新成果方案（征求意见稿）》的起草说明

一、起草背景

常山县上一轮城镇基准地价成果的估价期日为2016年10月1日。近年来，常山县的城市空间布局有较大调整，住宅价格有较大提升，居住用地市场价格明显上涨；受商业模式的影响，零售商业的格局、房价、租金也发生较大变化，现行的基准地价体系已不能反映当前的土地价值分布与地价水平。

根据《浙江省人民政府办公厅关于加强土地出让管理工作的通知》规定“基准地价原则上每3年更新一次，基准地价的基本内容、修正系数要在一定范围内向社会公布”，亟需更新。

二、制定文件的必要性和可行性

《常山县国有建设用地基准地价更新成果方案（征求意见稿）》是对基准地价更新成果的汇总，为依法行政、依规评估提供了基础与依据。

本轮基准地价更新成果方案，结合了空间规划成果、城市布局的变化与商业、住宅房地产市场价格的变化，级别范围与级别价格具有更好的现时性，在宗地评估、自然资源清产核资中具备更好的可行性。

三、需要解决的主要问题

本轮基准地价更新成果方案解决的主要问题有：

1.级别范围的科学与合理性。空间规划成果中的“三区三线”与前几年的建设成果在本轮基准地价的定级中得到体现。

2.级别价格的现时性。房地产市场价格的变化推动土地资源价格的变化，本次基准地价级别价的调整，充分体现了房地产价格的变化趋势与变化幅度。

四、主要调整内容

1.商业与住宅用地由综合定级改为分类定级；

2.地类根据《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》进行调整与细分；

3.保留中心城区的商业路线价，乡镇不再制定商业路线价；

4.级别数量进行合理调整，商业与住宅由八个级别调整为六个级别；

5.考虑工业用地与周边环境的关系，三类工业用地建议向上修正30%。

四、起草过程

常山县自然资源和规划局于2021年启动了国有建设用地基准地价的更新工作。于2023年10月、2024年3月2次向县政府汇报并修改完善。根据《自然资源听证规定》，于2024年5月举办了听证会，进一步完善成果方案，形成《常山县国有建设用地基准地价更新成果方案（征求意见稿）》。

五、其他需要说明的情况

无


征集部门:常山县政府	发布日期：2024-08-01	截止日期：2024-09-02

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