根据《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（试行）》（浙建〔2024〕2号）等有关文件规定，县住建局拟定了《关于试点推进城镇老旧小区自主更新、以旧换新工作的实施方案（征求意见稿）》，现将征求意见稿全文公布，征求公众意见。如有修改意见或建议，请于4月30日前，以信函、电子邮件等形式，反馈至县住建局，联系邮箱：329751755@qq.com；联系电话：5228761。

附件：1.《关于试点推进城镇老旧小区自主更新、以旧换新工作的实施方案》的起草说明

      2.《关于试点推进城镇老旧小区自主更新、以旧换新工作的实施方案（征求意见稿）》

附件1

《关于试点推进城镇老旧小区自主更新、以旧换新工作的实施方案》的起草说明

一、起草背景

为深入贯彻落实党的二十大关于实施城市更新行动决策部署，根据省建设厅、省发改委、省自然资源厅《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（试行）》（浙建〔2024〕2号）文件规定，结合我县实际，县住建局研究制定了《关于试点推进城镇老旧小区自主更新、以旧换新工作实施方案》（送审稿）。

二、起草过程及征求意见情况

前期，县住建局牵头召集财政局、资源规划局、昌硕街道、城投集团等单位就推进城镇老旧小区自主更新、以旧换新工作就政策性资金开展多轮商讨。同时，对选取试点小区做出多种模式的研究和资金测算，做好试点小区选取前期工作。于1月28日起草完成《关于试点推进城镇老旧小区自主更新、以旧换新工作实施方案》（征求意见稿），并征求相关部门及单位意见，对初稿修改完善。同时，在安吉县政府网站信息公开栏广泛征求社会各界意见和建议，同步委托代理律师进行法务审查。最终形成了《关于试点推进城镇老旧小区自主更新、以旧换新工作实施方案》（送审稿）（以下简称《送审稿》）。

三、主要内容

《送审稿》分为基本原则、组织实施、政策措施、工作要求、附件等五个部分。

（一）基本原则。主要指开展城镇老旧小区自主更新、以旧换新试点工作应当坚持的原则，充分发挥业主的主体作用和政府的协调服务职能。通过推进城镇老旧小区、以旧换新自主更新试点工作，引导业主主动参与，探索建立科学、简便、有效的管理流程与服务机制。

（二）组织实施。分为两类，老旧小区自主更新和以旧换新。

1.老旧小区自主更新。包含项目申请、更新方案、联合审查、施工建设、联合验收等5个部分。

（1）项目申请。主要明确业主自主更新意愿集中的符合自主更新条件的住宅小区自主更新计划的申请流程。

（2）更新方案。主要明确更新方案的编制过程要求以及更新方案必须包括的内容且符合相关政策要求。

（3）联合审查。主要明确更新方案和业主决议等相关材料需要经过主管部门的联合审查及审查流程。

（4）施工建设。主要明确参与自主更新条件的住宅小区项目施工建设的主管部门和报批程序。

（5）联合验收。主要明确自主更新的项目建设完成后参与验收部门和验收程序。

2.以旧换新。分为老旧小区以旧换新、限量房源以旧换新、市场化以旧换新三类。

（1）老旧小区以旧换新。符合条件并实施自主更新的老旧小区商品住房业主，且该房屋属唯一住宅的，可向属地乡镇（街道）提出申请，经工作专班办公室审核同意后，置换县属国有平台已开发的存量商品住房。

（2）限量房源以旧换新。针对预制板结构的普通商品住宅，且属唯一住宅的，由县财政以成本价向县属国有平台收储限量置换新房，通过市场评估补差的方式进行置换，首期限量推出50套，具体操作细则另行制定。

（3）市场化以旧换新。为鼓励居民改善型购房需求，以“业主+开发商+金融机构”为实施主体，通过“以旧换新”契税奖励政策，即县财政针对“以旧换新”改善型购房行为，将旧房、新房换购过程中的契税县级留存部分奖励给纳税人。鼓励金融机构针对“以旧换新”改善型购房行为出台按揭利率优惠政策，对开发商收储的旧房优先办理抵押融资。该模式不受预制板结构和唯一住宅的限制。

（三）政策措施。包含明确政策、完善标准、优化服务、健全管理等4个部分。

1.明确政策。主要明确城镇老旧小区自主更新试点项目可享受的相关政府性资金及政策。

2.完善标准。主要明确鼓励城镇老旧小区自主更新试点项目对现行规划技术规范进行适应性优化完善。

3.优化服务。主要明确相关职能部门和属地要落实主体责任对城镇老旧小区自主更新试点项目加大服务力度。

4.健全管理。主要明确城镇老旧小区自主更新试点项目在规划建设及建设完成后需建立健全相关管理机制。

（四）工作要求。包含强化组织保障、细化流程政策、广泛宣传发动、鼓励试点先行、加快总结推广等5个部分。

1.强化组织保障。主要明确成立安吉县城镇老旧小区自主更新工作专班保障城镇老旧小区自主更新试点项目正常推进。

2.细化流程政策。主要明确相关职能部门根据自身职责为老旧小区自主更新试点项目积极争取优惠政策。

3.广泛宣传发动。主要明确由工作专班牵头，充分发挥属地作用，解读全县自主更新相关政策，确定一批城镇老旧小区改造自主更新试点项目，积极鼓励符合条件的老旧小区采用自主更新模式。

4.鼓励试点先行。主要明确由属地乡镇（街道）根据实际情况优先选择1—2个自主更新、以旧换新意愿较强的老旧小区开展试点建设。

5.加快总结推广。主要明确由工作专班梳理总结工作经验，推动乡镇（街道）及试点项目之间的交流，推广试点经验，加快城镇老旧小区自主更新模式在全县范围内推广应用。

（五）附件。主要包含2个部分，一是安吉县城镇老旧小区改造自主更新试点工作工作专班及其职责分工；二是城镇老旧小区自主更新改造申请表。

四、下一步工作建议

待本次会议审议通过后，认真按照会议讨论意见作好修改完善，并以县政府名义行文。

附件二：

关于试点推进城镇老旧小区自主更新、

以旧换新工作的实施方案

（征求意见稿）

为深入贯彻落实党的二十大精神和党中央、国务院关于实施城市更新行动决策部署，扎实推进共同富裕示范区建设，不断提高城市居民生活品质，增强人民群众获得感、幸福感、安全感，为了从实处解决当前老旧小区存在的建筑老化、公共空间及配套设施缺乏、停车位不足、消防设施不达标等难题，根据《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（试行）》（浙建〔2024〕2号）等有关文件规定，积极探索以业主自主更新方式推进拆改结合型的城镇老旧小区改造模式，决定开展城镇老旧小区自主更新、以旧换新试点工作。现公布实施方案如下：

一、基本原则

开展城镇老旧小区自主更新、以旧换新试点工作应当坚持“政府引导、业主主体，因地制宜、分类指导，保障安全、优化流程，自愿申报、试点先行”原则，既要依照《民法典》有关规定充分发挥业主的主体作用，又要充分发挥政府的协调服务职能。通过推进城镇老旧小区自主更新试点工作，引导群众从“要我改”到“我要改”，营造业主主动参与、政府部门优化服务、社会各界广泛支持的浓厚氛围，探索建立科学、简便、有效的管理流程与服务机制。

二、组织实施

通过“流程简化、政策叠加、要素集聚、服务优化”等试点举措，引导业主合理出资来完成居住环境的提标改造。试点对象为明确未列入房屋征收计划的城镇老旧商品房住宅小区。自主更新、以旧换新试点小区所在乡镇（街道）要根据地方实际，明确城镇老旧小区自主更新、以旧换新试点范围和改造类型。

（一）老旧小区自主更新。经业主代表大会同意后，实施自主更新，可对全部房屋依法依规进行拆除重建，并配套建设面向社区（片区）的养老、托育、停车等公共服务设施，提升居住环境和品质。

1.项目申请。业主自主更新意愿集中的符合自主更新条件的住宅小区，可以根据《民法典》有关规定，成立业主自主更新委员会作为住宅小区自主更新工作的组织实施主体（以下简称自主更新实施主体）。自主更新实施主体应就自主更新内容及方式广泛征求业主意见，持有关书面材料向所在乡镇（街道）提交申请。经县政府授权的安吉县城镇老旧小区自主更新工作专班办公室（以下简称工作专班办公室）审核通过后，纳入我县城镇老旧小区自主更新计划。

2.更新方案。纳入城镇老旧小区自主更新计划后，自主更新实施主体应委托具有相应资质的单位编制更新方案，更新方案应当包括组织方案（明确项目建设代理方案和代理人）、资金筹措、产权处置、项目设计等内容，并符合县政府规定的自主更新试点相关政策和条件。更新方案应当充分征求业主意见后，按照《民法典》有关规定，由业主共同作出决定。

3.联合审查。自主更新实施主体应持更新方案和业主决议等相关材料向工作专班办公室提交审查申请。由发改（人防）、财政、资规、住建、生态环境、综合执法、公安、交通等有关部门和属地乡镇（街道）进行联合审查，并出具联合审查意见书。

4.施工建设。取得联合审查意见书后，项目建设代理人持图审合格的施工图纸等材料向县住建局提出施工申请。由县住建局核发建设工程施工许可证，并纳入工程质量安全监督程序。

5.联合验收。施工建设完成后，项目建设代理人按相关规定组织五方主体验收。由工作专班办公室组织发改（人防）、财政、资规、住建、生态环境、综合执法、公安、交通等相关部门和属地乡镇（街道）开展联合验收。自主更新实施主体应加强施工过程监督并参与联合验收。联合验收通过并完成竣工验收备案后，业主可向县资规局申请不动产登记。

（二）以旧换新。

1.老旧小区以旧换新。符合条件并实施自主更新的老旧小区商品住房业主，且该房屋属唯一住宅的，可向属地乡镇（街道）提出申请，经工作专班办公室审核同意后，置换县属国有平台已开发的存量商品住房。

原则上采取“以小换大”模式，新房置换面积按照旧房证载面积1:1.1进行置换（补助10%的面积不足10㎡按10㎡算），可置换面积按优惠价1200元/㎡补差，置换新房面积超过可置换面积的，超出部分根据安置小区不同按12500元/㎡或12800元/㎡进行补差。

2.限量房源以旧换新。针对预制板结构的普通商品住宅，且属唯一住宅的，由县财政以成本价向县属国有平台收储限量置换新房，通过市场评估补差的方式进行置换，首期限量推出50套，具体操作细则另行制定。

3.市场化以旧换新。为鼓励居民改善型购房需求，以“业主+开发商+金融机构”为实施主体，通过“以旧换新”契税奖励政策，即县财政针对“以旧换新”改善型购房行为，将旧房、新房换购过程中的契税县级留存部分奖励给纳税人。鼓励金融机构针对“以旧换新”改善型购房行为出台按揭利率优惠政策，对开发商收储的旧房优先办理抵押融资。该模式不受预制板结构和唯一住宅的限制。

三、政策措施

（一）明确政策。城镇老旧小区自主更新试点项目中，因居住条件改善需要，按照县政府规定的自主更新政策与条件，可适当增加居住建筑面积，增配社区公共服务设施，涉及相应详细规划调整的应依法调整。居民住宅建设资金原则上由产权人按照原建筑面积比例承担。按照更新方案，对增加的住宅面积、服务设施面积，可通过出售、转为政府保障性住房等方式用于冲抵建设成本。因开展住宅小区自主更新，业主及其配偶可以申请使用其名下的住房公积金，相关申领细则由县公积金中心确定。城镇老旧小区自主更新试点项目可免收（征）城市基础设施配套费、不动产登记费等行政事业性收费和政府性基金，涉及的经营服务性收费一律减半收费，涉及的水电、燃气等管线铺设、表箱拆装移位等工程按成本价一次性收费。因房屋拆除涉及抵押贷款的，抵押物可变更为相对应的新建房屋。

（二）完善标准。在保障公共安全的前提下，尊重历史、因地制宜，在更新改造中对建筑间距、建筑退距、建筑面宽、建筑密度、日照标准、绿地率、机动车停车位等无法达到现行标准和规范的情形，可通过技术措施以不低于现状条件为底线进行更新，并鼓励对现行规划技术规范进行适应性优化完善。

（三）优化服务。发改（人防）、财政、资规、住建、民政、卫健、公积金、金融办、生态环境、综合执法、公安、交通等相关部门应根据职能分工，加强城镇老旧小区自主更新试点工作指导和服务；乡镇（街道）和社区组织切实做好居民的政策宣传和协调工作；积极推动规划师、建筑师驻点服务，辅导居民有效参与自主更新。

（四）健全管理。试点项目涉及历史文化街区、历史建筑的，应严格落实相关保护修缮要求。要结合完整社区、未来社区建设要求，提升小区公共服务能力和治理水平。自主更新项目完成后应实行专业化物业管理，建立健全城镇老旧小区住宅专项维修资金归集、使用、续筹机制，促进小区改造后维护更新进入良性轨道。

四、工作要求

（一）强化组织保障。成立安吉县城镇老旧小区自主更新工作专班。由住建局牵头，联合发改、财政、资规、民政、卫健、公积金、金融办、生态环境、综合执法、公安、交通、相关属地乡镇（街道），以及涉及小区建设的水电气、网络通信等配合单位，组建工作专班定期会商，统筹合力推进全县老旧小区自主更新、以旧换新工作。

（二）细化流程政策。工作专班向上对接，根据相关政策文件制定自主更新流程。按照自主申请、确定方案、联合审查、施工建设、联合验收等流程，科学合理开展自主更新工作。同时，结合老旧小区改造、电梯加装、未来社区、美丽小区、污水零直排区、“一老一小”场景创建等工作，联合住建、环保、民政、卫健、综合执法等单位，充分发挥国家、省市县相应政策补贴，为老旧小区自主更新试点项目积极争取优惠政策。

（三）广泛宣传发动。由工作专班牵头，充分发挥属地作用，试点乡镇（街道）要广泛宣传城镇老旧小区改造自主更新理念内涵，解读全县自主更新相关政策，进行广泛宣传和底数排摸。让人民群众关心了解试点工作，营造“人民城市人民建，人民城市为人民”的良好氛围。综合考虑群众意愿、工作基础等因素，确定一批城镇老旧小区改造自主更新试点项目，积极鼓励符合条件的老旧小区采用自主更新模式。

（四）鼓励试点先行。根据乡镇（街道）目前城镇老旧小区数量及现状，拟选取昌硕、递铺、灵峰、孝源4个街道和孝丰、梅溪2个镇开展城镇老旧小区自主更新、以旧换新试点工作。试点乡镇（街道）应根据居民意愿做好政策解读，优先选择1-2个自主更新、以旧换新意愿较强的老旧小区开展试点建设。在符合居民85%同意的前提下，专班会同属地乡镇（街道）成立联合推进小组，进行入户推广，在满足涉及改造的住户100%同意的情况下，正式启动自主更新、以旧换新流程，并全程做好服务保障工作。

（五）加快总结推广。试点乡镇（街道）要及时研究解决试点工作中的难点问题，认真梳理总结好经验、好做法、好案例，及时向工作专班报送工作情况。工作专班要搭建好试点工作宣传平台，推动乡镇（街道）及试点项目之间的交流，及时推广试点经验，加快城镇老旧小区自主更新模式在全县范围内推广应用。

本方案实施期限为2024年*月*日至2025年*月*日。

附件:1.安吉县城镇老旧小区改造自主更新试点工作工作专班及其职责分工

2.城镇老旧小区自主更新改造申请表（中高密度片区住宅自主更新、老旧小区以旧换新等）

附件1

安吉县城镇老旧小区改造自主更新试点

工作工作专班及其职责分工

各乡镇（街道）党委（党工委）、政府（办事处），县级机关各部门：

为深入贯彻落实党的二十大精神和党中央、国务院关于实施城市更新行动决策部署，扎实推进共同富裕示范区建设，不断提高城市居民生活品质，增强人民群众获得感、幸福感、安全感。稳妥推进城镇老旧小区自主更新试点工作。经研究，决定成立安吉县城镇老旧小区自主更新试点工作工作专班。现将工作专班有关情况通知如下：

一、工作专班成员名单

组      长：杨卫东  宁  云

副  组  长：徐  伟

成      员：

工作专班下设办公室（设在县住建局），康锡刚兼任工作专班办公室主任。

根据实际工作需要可即时增补成员单位、调整工作职责。

二、工作专班工作职责

县委办、县政府办：综合协调落实工作专班有关工作；统筹安排城镇老旧小区自主更新试点有关工作。

发改局：指导城镇老旧小区自主更新试点项目准入，落实城镇老旧小区改造自主更新试点项目备案等。协调试点项目涉及人防工程的相关事宜。

公安局：依法查处城镇老旧小区自主更新试点范围内危害社会治安秩序行为；维护城镇老旧小区自主更新试点范围道路交通安全；组织、协调、指导城镇老旧小区自主更新试点相关工作重大活动、重要会议的安全保卫工作

民政局：承担城镇老旧小区自主更新范围内救助工作为困难群众、孤老、孤残、孤儿等特殊群体提供基本社会服务；完善社会治理方式，推动搭建城镇老旧小区自主更新试点范围内基层社会治理和社区公共服务平台。规范城镇老旧小区自主更新范围内地名标志的设置和管理。协调试点项目居家养老等设施的统筹安排等事宜。    

司法局：负责城镇老旧小区自主更新试点相关工作规范性文件、重大行政决策的备案审核工作；负责审理相关行政复议案件、参与相关行政诉讼案件的应诉协调工作。

财政局：负责城镇老旧小区自主更新试点相关财政补助政策审核、相关国有资产监督管理。

资源规划局：负责监督、指导城镇老旧小区自主更新试点范围内政策红线、土地政策等国土空间刚性要求，妥善解决项目规划红线限制等问题。负责城镇老旧小区自主更新试点项目的不动产权登记。统筹协调国土空间利用和城镇规划管理政策，落实建筑物及景观风貌管控工作，积极推动自主更新试点工作。

住建局：协调落实办公室有关工作；统筹安排城镇老旧小区自主更新具体工作事项；牵头起草安吉县城镇老旧小区自主更新实施方案等，并提交重大事项讨论方案；编制试点区块城镇老旧小区自主更新实施计划；负责城镇老旧小区自主更新项目上的施工安全和工程质量管理工作。包括城镇老旧小区自主更新项目建设许可、竣工验收等。统筹协调老旧小区改造、既有住宅加装电梯等政策和资金，积极推动自主更新试点工作。

交通局：负责监督、指导城镇老旧小区自主更新范围及周边交通发展，优化主要通道布局。统筹协调试点项目涉及的交通设施和道路建设等相关事宜。

卫健局：负责监督、指导城镇老旧小区自主更新试点范围及周边医疗机构、医疗服务的管理。统筹推进试点项目周边0-3岁托幼机构的建设。

应急局：指导城镇老旧小区自主更新试点项目应急管理工作。

审计局：负责城镇老旧小区自主更新试点项目相关审计工作。

综合执法局：负责城镇老旧小区自主更新试点范围内的精细化管理的统筹协调和督查管理。结合当年度‘美丽小区’创建对象，统筹推进红色党建引领美、基础设施完善美、物业管理服务美、左邻右舍友善美等‘十美’标准的美丽小区建设。

金融发展服务中心：负责做好城镇老旧小区自主更新试点金融指导工作，在同权同价同责的原则下，引导金融机构探索创新合适城镇老旧小区自主更新试点项目的金融产品与服务。

生态环境局：配合综合执法局按照《城镇“污水零直排区”建设技术规范》（DB/T 2450-2022），指导城镇老旧小区自主更新试点开展“污水零直排区”的创建。

公积金中心：负责审核城镇老旧小区自主更新试点范围内住房公积金的提取；受理、审核、发放职工住房公积金贷款。

银保监：负责对城镇老旧小区自主更新试点项目涉及金融业务实行统一监督管理，监管银行工作等。

昌硕街道：负责本街道内城镇老旧小区自主更新试点项目摸排，试点确定及排定具体地块年度推进计划。

递铺街道：负责本街道内城镇老旧小区自主更新试点项目摸排，试点确定及排定具体地块年度推进计划。

灵峰街道：负责本街道内城镇老旧小区改造自主更新试点项目摸排，试点确定及排定具体地块年度推进计划。

孝源街道：负责本街道内城镇老旧小区自主更新试点项目摸排，试点确定及排定具体地块年度推进计划。

孝丰镇：负责本镇内城镇老旧小区自主更新试点项目摸排，试点确定及排定具体地块年度推进计划。

梅溪镇：负责本镇内城镇老旧小区自主更新试点项目摸排，试点确定及排定具体地块年度推进计划。

城投公司、产投集团、建控集团：负责监督、指导和服务城镇老旧小区自主更新试点中以旧换新类业主的房屋置换工作。积极做好房源推介、原有住宅价格评估、差价计算、协助办理产证等相关工作。

供电公司、燃气公司、水务集团、电信公司、移动公司、联通公司、铁塔公司：负责配合做好城镇老旧小区自主更新试点项目的水电气、网络通讯等设施的更新提升工作，相关工程按成本价一次性计价收费。

附件2

城镇老旧小区自主更新改造审批表

（中高密度片区自主更新）

城镇老旧小区自主更新改造审批表

（以旧换新）