根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》和宁波市《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》的有关规定，区政府已组织有关部门对轨道交通6号线正大路站及正大花园改造项目房屋征收补偿方案进行了论证。现将该方案予以公布，征求公众意见。

本房屋征收补偿方案征求意见期限为30日，自公布之日起计算。如对该房屋征收补偿方案有意见，请于上述期限内将书面意见送至轨道交通6号线正大路站及正大花园改造项目办公点或者江北区房屋征收管理服务中心，落款请注明姓名、住址、联系电话、身份证号码等基本信息。

轨道交通6号线正大路站及正大花园改造项目办公点，地址：正大巷32号二楼，联系电话:0574-87662017；

江北区房屋征收管理服务中心，地址：深悦商业广场7幢432号(姚江里西楼)13层；联系电话：0574-89582760。

特此公告。

轨道交通6号线正大路站及正大花园改造项目房屋征收补偿方案

（征求意见稿）

一、征收目的

因轨道交通6号线正大路站及正大花园改造项目需要，对征收范围内的房屋予以征收，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条第五项旧城区改建公共利益情形。

二、征收范围

征收范围为：东至大庆南路、西至正大巷、南至正大路、北至正大花园小区北侧围墙范围内国有土地上房屋。具体门牌为：正大路18弄1、3、5；2、4、6、8、10；7、9、11、13；12、14、16、18、20、22；15、17、19、21；24、26、28；30、32、34 ；25、27、29；36、38、40；42、44、46；52、54；正大路2号—42号商铺；大庆南路445号全部；正大路18弄底层车库；公厕（如有出入，以区人民政府公布的征收范围为准，涉军房地产补偿事宜以最终审批为准）。

三、调查基本情况

本项目涉及房屋总建筑面积约3.88万平方米，涉及总户数为500户，其中住宅447户，非住宅53户。被征收房屋地段等级为一级。其中未经登记建筑面积约250平方米。

四、征收补偿依据

《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》（浙江省人大常委会公告第14号）、《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》（市人民政府令第219号，根据市人民政府令第244号第一次修正，第248号第二次修正）、《宁波市国有土地上房屋征收补偿、补助、奖励规定》（甬政发〔2021〕28号）等相关规定。

五、房屋用途和面积确定

（一）被征收房屋用途，按房屋所有权证记载的用途确定；房屋所有权证未记载用途或者经城乡规划主管部门依法批准改变用途，但未作房屋用途变更登记的，按城乡规划主管部门批准的用途认定。

《中华人民共和国城市规划法》1990年4月1日施行前已改变用途，并按改变后的用途延续使用的房屋，按改变后的用途认定。其中改变为商业用途的，应当取得合法有效的营业执照。

1990年4月1日以后，未经自然资源和规划行政主管部门同意擅自改变房屋用途的，按原房屋用途认定。

（二）被征收房屋的建筑面积，按被征收房屋所有权证或者其他合法的房产凭证记载的建筑面积认定。

征收砖混结构住宅房屋，同一楼梯单元相同套型房屋因建筑面积计算规则改变造成房屋所有权证记载建筑面积各户不一致的，以其中最大一套房屋的建筑面积作为本单元相同套型被征收房屋的建筑面积认定。最大一套房屋不包括带阁楼的顶层房屋。

（三）被征收范围内的未经登记建筑按照《宁波市市区国有土地上房屋征收范围内未经登记建筑调查补偿办法》等有关规定进行补偿。

六、住宅补偿方案

被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

（一）住宅货币补偿方案

1、房屋价值补偿。被征收房屋价值由评估机构根据评估比准价格，结合该房屋具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次等因素评估确定。被征收房屋装修及附属物由同一家评估机构评估确定。

本项目预评估时点为2023年12月29日，按照市场比较法评估，砖混二等结构，南中朝向（朝向差价率为0），标准层次（层次差价率为0），使用年限为25年（1998年建成），内部无装修，土地性质为国有出让住宅用地，住宅房屋预评估比准价格为29080元/平方米。如被征收房屋土地为国有划拨住宅用地的，按照宁波市国有土地上房屋征收评估技术规程相关规定执行。本项目住宅房屋最终评估比准价格由依法选定的评估机构以征收决定公告之日为评估时点评估确定。

2、一次性补偿搬迁费按被征收房屋建筑面积每平方米300元计算，不足1万元的，按1万元补偿。

3、货币补偿补助。按被征收房屋评估价值的25%给予补助。

4、临时过渡费补助。按被征收房屋建筑面积每月每平方米30元给予6个月的临时过渡费补助，每月不足1650元的，按1650元计算。

（二）住宅产权调换补偿方案

1、产权调换房屋房源及预评估比准价格

产权调换房屋房源为压大地块安置房，总套数为429套。具体房源情况和选房方案由征收实施单位另行公布。

压大地块安置房（期房），房屋地段等级为三级，高层房屋，建筑面积约为75平方米、85平方米、95平方米、105平方米、 115平方米、125平方米、135平方米。本项目安置房源预评估时点为2023年12月29 日，比准案例设定为钢混一等结构，南中朝向（朝向差价率为0），标准层次（层次差价率为0），使用年限为0年（期房），内部无装修，土地性质为国有出让住宅用地，产权调换房屋预评估比准价格为25680元/平方米。

本项目产权调换房屋最终房屋建筑面积以不动产权证为准，产权调换房屋最终评估比准价格由评估被征收房屋的同一家评估机构以征收决定公告之日为评估时点评估确定。

2、产权调换面积及差价结算

（1）可安置面积。产权调换房屋的可安置面积按被征收房屋补偿价值与产权调换房屋评估比准价换算，根据换算结果再增加一定面积后，向最接近产权调换房屋建筑面积的套型上靠确定。

（2）住宅房屋产权调换面积补助。向最接近产权调换住宅房屋建筑面积的套型上靠前，按被征收住宅房屋补偿价值与产权调换住宅房屋评估比准价格换算面积的15%给予产权调换面积补助，此补助面积不支付房款。

（3）住宅房屋产权调换公摊面积补助。产权调换住宅房屋为设置电梯建筑的，在向最接近产权调换住宅房屋建筑面积的套型上靠前给予公摊面积补助：每单元设置一部电梯的，补助建筑面积3平方米；每单元设置二部及以上电梯的，补助建筑面积10平方米，此补助面积不支付房款。

（4）产权调换增加面积。产权调换房屋地段等级低于被征收房屋地段等级的，按每降低一个地段等级增加建筑面积5平方米产权调换面积。

（5）产权调换房屋差价结算。住宅房屋被征收人、承租人对其产权调换房屋的增加建筑面积部分以及向最接近产权调换住宅房屋建筑面积的套型上靠建筑面积部分，按该部分房屋评估价值的15%给予差价结算补助，在差价结算时直接核减。

3、一次性补偿搬迁费

按被征收房屋建筑面积每平方米300元计算，不足1万元的，按1万元补偿。

4、临时安置方式、过渡期限、临时安置费

被征收人、承租人可以选择自行解决过渡用房，按被征收房屋建筑面积每月每平方米30元给予自搬迁之月起至用于产权调换住宅房屋交付后六个月内的临时安置费补偿，每月不足1650元的，按1650元补偿。如被征收人、承租人确实需要提供周转用房的，将在全区范围内调剂落实。

七、非住宅补偿方案

非住宅房屋补偿一般以货币补偿为主，本项目提供了红景佳苑（商业用房）作为产权调换房屋，如被征收人确实需要同类用途产权调换房屋或可置换土地的，将在全市范围内调剂落实。

（一）非住宅货币补偿方案

1、房屋价值补偿

商业用房，价值由评估机构根据评估比准价格，结合该房屋具体区位、档次、规模等因素按规定的评估办法评估确定。本项目预评估时点为2023年12月29日。按照比较法评估，钢混三等结构，沿街地面一层，一间门面，宽深比0.3，层高3.1米，使用年限为25年（1998年建成），综合修正系数为1.02，内部无装修，土地性质为国有出让商业用地，商业用房预评估比准价格为40950元/平方米。

被征收车库，本项目预评估时点为2023年12月29日，砖混二等结构，地面一层，层高3米以下，使用年限25年（1998年建成），土地为国有出让车库用地，内部无装修。车库用房预评估比准价格为13950元/平方米。征收独立登记有房屋所有权证的汽车库（位），按仓储用房给予补偿、补助和奖励，但不给予停产停业损失补偿。

本项目被征收非住宅房屋价值（商业、工业、仓储用房）由依法选定的评估机构以征收决定公告之日为评估时点，按照规定的房屋征收评估办法评估确定。被征收房屋装修及附属物由同一家评估机构评估确定。

2、一次性搬迁和临时安置费

商业用房按被征收房屋评估价值的3%补偿，工业、仓储用房按被征收房屋评估价值的5%补偿。

3、停产停业损失补偿费

商业用房，按被征收房屋评估价值的5%，或者按被征收房屋建筑面积每平方米400元计算，从高给予补偿。

工业、仓储用房，按被征收房屋评估价值的5%，或者按被征收房屋建筑面积或按标准容积率计算的建筑面积每平方米200元计算，从高给予补偿。工业、仓储用房标准容积率为1.0。

4、重大设施搬迁损失补偿费

重大设施搬迁损失费由具有相应资质的评估机构按重置价格结合成新扣除残值进行评估，按评估结果给予补偿。补偿后，重大设施由被征收人自行处置。

5、货币补偿补助

非住宅房屋被征收人选择货币补偿方式的，按被征收房屋评估价值的30%给予补助。

（二）非住宅产权调换补偿方案

1.产权调换房屋房源及预评估比准价格

产权调换房屋房源是红景佳苑（商业用房），房屋地段等级为三级，均为现房。产权调换房屋预评估时点为2023年12月29日，按照比较法评估，钢混二等结构，沿街地面一层，一间门面，宽深比0.45，层高为4.7米，使用年限为11年（2012年建成），综合修正系数1.0，土地性质为国有出让商业用地，室内无装修，产权调换房屋预评估比准价格为26140元/平方米。本项目产权调换商业房屋最终评估比准价格由依法选定的评估机构以征收决定公告之日为评估时点评估确定。

2、产权调换面积和差价结算

产权调换房屋与被征收商业用房、办公用房评估价值或者建筑面积相当，并由同一家评估机构以征收决定公告之日为评估时点，按规定的评估方法进行评估，并按评估价值结算差价。

3、一次性补偿搬迁和临时安置费

商业用房按被征收房屋评估价值的3%予以补偿；选择产权调换的被征收人过渡期限超过12个月的，自超过之月起每月按被征收房屋评估价值的3‰增加补偿。

工业、仓储用房按被征收房屋评估价值的5%补偿。选择产权调换的被征收人过渡期限超过12个月的，自超过之月起每月按被征收房屋评估价值的5‰增加补偿。

4、停产停业损失补偿费

商业用房按被征收房屋评估价值的5%，或者按被征收房屋建筑面积每平方米400元计算，从高给予补偿。工业、仓储用房按被征收房屋评估价值的5%，或者按被征收房屋建筑面积或者按标准容积率计算的建筑面积每平方米200元计算，从高给予补偿。

5、重大设施搬迁损失补偿费

对被征收房屋中搬迁后无法恢复使用的电梯、中央空调、电信总机、监控系统、变配电系统等重大设施，经有相应资质的评估机构按重置价结合成新扣除残值进行评估补偿。补偿后的重大设施由被征收人自行处置。

八、奖励标准

住宅签约搬迁奖励：被征收人在签约期限内签订补偿协议并在搬迁期限内完成搬迁的，按被征收房屋评估价值的10%给予签约搬迁奖励，每户低于2万元的，按2万元奖励；否则，不给予奖励。

非住宅签约搬迁奖励：被征收人在签约期限内签订补偿协议并在搬迁期限内完成搬迁的，按被征收房屋评估价值的5%给予签约搬迁奖励；否则，不给予奖励。

九、其他事项

（一）补偿协议生效条件，在规定的签约期限内签约比例达到80%的，补偿协议生效。否则补偿协议不生效，房屋征收决定效力终止。

（二）签约和搬迁期限

本项目签约期限为30日（如补偿协议生效的，将视情况再给予一定的续签期），搬迁期限为签约期限届满之日起45日，具体起止时间由房屋征收部门另行公告。

（三）本方案未尽事宜，按照有关法律法规等规定执行。

十、房屋征收部门和房屋征收实施单位

房屋征收部门：江北区房屋征收管理服务中心

房屋征收实施单位：江北区人民政府外滩街道办事处

宁波市江北区人民政府

2024年1月17日