为贯彻落实党和国家机构改革精神，落实新修订的土地管理法有关要求，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《浙江省土地管理条例》等法律、法规、政策规定，进一步规范我县农村宅基地和农村村民建房管理，制定《嵊泗县渔农村宅基地管理办法（征求意见稿）》。

现向社会各界公开征求意见和建议，可在2022年11月8日——12月7日期间，通过以下方式反馈至嵊泗县农业农村局。

一、通信地址：舟山市嵊泗县菜园镇奇观路1号，嵊泗县农业农村局。

二、联系电话：0580-5082626。

附件：1.嵊泗县渔农村宅基地管理办法（征求意见稿）

          2.关于《嵊泗县渔农村宅基地管理办法（试行）》起草说明

嵊泗县农业农村局

2022年11月7日

附件1

嵊泗县渔农村宅基地管理办法（征求意见稿）

第一章 总 则

第一条 为规范农村宅基地和农村村民建房管理，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《浙江省土地管理条例》等法律、法规、政策规定，结合本县实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于嵊泗县范围内的农村宅基地和农村村民建房管理。

第三条 农村宅基地管理应当坚持“一户一宅、户有所居、节约集约、严格监管”的原则。

第四条 建立农村宅基地管理“五个一”工作机制：一套联审联办机制，一套批后监管体制，一套民主管理机制，一套档案管理机制，一套工作督查机制。

第五条 农业农村部门牵头宅基地管理工作，具体负责建立健全宅基地分配、使用、流转等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房盘活利用；组织开展渔农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将村民建房新增用地需求通报同级资源规划部门；参与编制国土空间规划和村庄规划等。

资源规划部门负责国土空间规划工作，指导宅基地用地计划指标、乡村建设规划或建设工程规划许可管理，提供村庄布点规划、集聚点规划等信息，审查用地建房是否符合国土空间规划、用途管制要求等工作。在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批和规划许可等相关手续，依法办理宅基地及其地上房屋的不动产确权登记等。

住房建设部门负责指导乡镇政府对村民自建住房建设质量安全进行监管，负责引导村民住房建筑风貌，组织编制村民自建住房设计图册，组织建筑工匠培训和管理，依法履行村民自建住房建设质量安全行业管理工作。

综合行政执法部门负责对宅基地违法行为的行政处罚及监督管理等。

乡镇政府负责本辖区内宅基地审批和村民建房管理，对村民建房质量安全负属地管理责任。

村集体经济组织（以下简称“村级组织”）应当履行宅基地所有权人主体职责，引导农民使用线上申请宅基地建房审批、规划审批和用地核实等事项，对建房申请材料及时进行审查、公示、提出意见，确保宅基地分配使用公开、公平、公正。

第二章 宅基地管理

第一节 宅基地资格权认定

第六条 申请宅基地建房的村民应具有该村级组织宅基地资格权。

依照《浙江省村经济合作社组织条例》和村级组织章程认定为村级组织成员，享有该集体经济组织宅基地资格权。

宅基地资格权实行动态调整，村级组织一年一认定，实行数字化管理。

第七条 有下列情形之一的，也可享有宅基地资格权：

（一）经批准回乡落户的退伍军人，烈士家属；

（二）父母双方或者一方为本村级组织成员的，或与本村级组织成员有合法婚姻关系落户的；

（三）经村级组织成员大会或成员代表大会审议同意的回村定居的华侨、港澳台同胞、外籍华人；

（四）其他符合法律、法规、规章、章程和国家、省有关规定的人员。

第八条 有下列情形之一的，不享有宅基地资格权：

（一）依照《浙江省村经济合作社组织条例》和本村级组织章程，被认定为非本村级组织成员；

（二）自然死亡或宣告死亡的人员；

（三）被招录为国家公务员、全民所有制事业单位在编人员，国有（国营）企业和县属大集体企业享受签约无期限劳动合同的在编人员，以及上述单位的离、退休人员；

（四）现役、退役、离退休军官，政府安置的士兵以及在部队服役12年及以上的现役、退役士兵；

（五）由外地转入的挂靠户人员；

（六）自愿放弃宅基地资格权并签署放弃宅基地资格权承诺书的人员；

（七）其他有关规定不享有宅基地资格权的人员。

第二节 户的认定及分户

第九条 农村村民一户只能拥有一处宅基地。

户及其成员人数以公安户籍登记信息为依据，结合村级组织出具家庭户成员身份、实际生产生活等情况，由村委会予以认定，报乡（镇）政府审核同意。

原则上，不再以公安户籍分户登记作为宅基地审批的前置条件。

第十条 有宅基地资格权、具有完全民事行为能力且达到法定婚龄的村民可以申请分户，但须遵循以下要求：

（一）家庭成员户有两个以上子女或者父母已亡、家庭成员户为祖父母和孙子女的，已达到法定婚龄的子女（孙子女）（以下统称为“子女”）可以申请分户。未满法定结婚年龄的子女与父母（祖父母）（以下统称为“父母”）为一户，户主必须为父母。若子女已全部达到法定婚龄的，可分别单独申请分户，但父母应与其中一子女为一户。

（二）夫妻关系存续期间不可分户。夫妻离婚满两周年以上且连续两周年未共同生活的，可以分户。

（三）家庭成员户只有一个子女的，不单独分户，应与父母为一户。单传家庭，三代同居一宅，且住房确实困难的，第三代可申请分户。

（四）其它特殊情况。

第十一条 申请分户，应向村委会提交书面申请。

分户申请经村委会审核后，出具书面同意意见，报乡（镇）政府审核通过后，向户口所在地派出所提交分户申请。

第三节 宅基地分配及标准

第十二条 村民申请宅基地的，优先使用原有宅基地和村内空闲建设用地。

新增宅基地需占用农用地的，乡镇政府应当将农民建房需求上报农业农村部门，农业农村部门应及时向资源规划部门办理新增建设用地需求审批手续，资源规划部门办理农用地转用等审批手续，农转用批准后由乡（镇）政府办理宅基地供地审批。

分配给村民的宅基地必须符合县域总体规划、村镇规划和县级、乡（镇）土地利用总体规划，不得占用永久基本农田。

第十三条 村民申请宅基地的面积标准（包括附属用房、庭院用地）如下：

（一）2人以下（含2人）为小户，使用耕地的，不得超过80平方米；使用其他土地的，不得超过100平方米；

（二）3至4人为中户，使用耕地的，不得超过100平方米；使用其他土地的，不得超过120平方米;

（三）5人以上（含5人）为大户，使用耕地的，不得超过125平方米；使用其他土地的，不得超过140平方米。

（四）利用原址重建的宅基地限额标准不得超过原宅基地土地使用面积，最高不得超过140平米，剩余部分土地依法退还村集体所有。

第十四条 非本村级组织成员的本村村民，未享受过单位集资房或各种房改优惠政策，未购买过经济适用房或直管公房，利用原宅基地申请原址重建的，参照第十三条第四款规定办理。

第十五条 申请宅基地人口数按本户常住在册村级集体经济组织成员人数计算。下列情况，可计入家庭人口数：

（一）独生子女可按2人计算;

（二）家庭成员中的现役军人（不含军官）和在校（包括大、中专院校）学生及正在服刑人员；

（三）家庭成员中的本村村民，未享受过单位集资房或各种房改优惠政策，未购买过经济适用房或直管公房的。

第四节 宅基地审批

第十六条 符合宅基地申请条件的村民，以户为单位向村级组织提出宅基地和建房书面申请。

村民凡翻建、改扩建、新建住房，均应依法办理宅基地审批手续。

第十七条 户籍在本村的村级组织成员，符合下列条件之一的，可以申请使用宅基地：

（一）已达到法定结婚年龄且无宅基地的;

（二）符合分户条件确需建房的;

（三）因公共利益需要等原因，原宅基地被收回的;

（四）因灾毁等需要搬迁的;

（五）实施县域、村镇规划或改造须搬迁的。

第十八条 村民申请宅基地程序如下：

（一）村民申请。符合宅基地申请建房条件的村民，以户为单位向所在村村级组织提出宅基地和建房申请，提供申请所需材料（包括：《渔农村宅基地和建房（规划许可）申请表》、《渔农村宅基地使用承诺书》、《四邻意见书》、建房申请人（含全体家庭成员）身份证明材料等）；

（二）村级审查。村级组织收到申请后在规定的时限内完成审查，经村党组织、村委会、社管会联合对申请人建房资格进行审核，符合条件的予以同意，并在本村范围内公示后，由村级组织在申请表上签署意见，提交乡（镇）政府审核；

（三）乡级审核。乡（镇）政府收到村级组织上报的村民建房申请材料后，及时组织人员实地进行联合踏勘和会审。对符合申请条件的在所在村范围内对审核结果进行公示，公示期满且无异议的，乡（镇）政府核准《渔农村宅基地和建房（规划许可）审批表》，确认村民建房资格。对符合规划和建设施工要求的，由乡（镇）政府向申请人核发《渔农村宅基地批准书》，做出乡村建设规划许可证。

第十九条 宅基地申请有下列情形之一的，不予批准：

（一）不符合“一户一宅”规定的；

（二）将原宅基地和住房出卖、出租、赠与他人或者以其它形式非法转让的；

（三）除实施国土空间规划进行村庄、集镇改造外，宅基地面积已达到规定标准，再申请新宅基地的；

（四）户口已合法迁入，但在其它集体经济组织已享有宅基地且尚未退还给原集体经济组织的；

（五）已享受房改房、集资建房、经济适用房、租住直管公房、农民公寓房、一次性住房补贴等福利性住宅保障，未退出原有住宅保障的；

（六）原住房被征收，已得到安置、补偿的；

（七）以所有家庭成员作为一户申请批准宅基地后，不具备分户条件而以分户为由申请宅基地的；

（八）夫妻双方任何一方享受过实物分房的；

（九）在婚姻关系存续期间以夫妻分户为由或者以父母与未成年子女之间分户为由提出宅基地申请的；

（十）符合分户条件的，析产时原宅基地使用权人不主张权益，又以无房和无宅基地或以住房面积不足为由提出申请的;

（十一）离异人员在离婚时按财产分割结果，实际取得原住房的或虽未取得原住房但在户籍所在县域范围内曾以本人名义申请过宅基地并被批准的；

（十二）违法占地或违法建房未处理到位的；

（十三）法律、法规规定的不符合申请宅基地条件的其他情形。

第二十条 审批宅基地有下列情形的，按规定办理：

（一）对涉及地质灾害边坡治理的宅基地审批，根据《浙江省地质灾害防治条例》规定，乡（镇）政府要监督申请人先进行边坡治理；

（二）对宅基地审批涉及电力、河道、公路、景区、林地等影响的，乡（镇）政府在进行宅基地审批前先要取得相关部门的同意。

第三章 村民建房管理

第二十一条 村民取得农村宅基地批准书后，应在两年内，与建筑施工单位或渔农村建筑工匠签订施工合同，向乡（镇）政府申请开工放样。

乡（镇）政府及时组织人员到现场进行开工放样，实地丈量批放宅基地，确定建房位置。

基槽开挖结束后，建房申请人应申请验槽，乡（镇）政府应组织人员及时检查开挖基槽是否符合放样要求。

第二十二条 村民建房完工后，向乡（镇）政府提出竣工验收申请。乡（镇）政府及时组织人员到现场进行验收。符合要求的，由乡（镇）政府出具《渔农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》。

第二十三条 村民持《渔农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》及相关材料，向不动产登记中心申请办理不动产证。

第二十四条 宅基地审批程序具体操作细则依照《关于印发<舟山市渔农民建房“一件事”审批办事指南（2020）版>的通知》（舟农发〔2020〕55号）执行。各乡（镇）政府、各村级组织要切实采取有效措施，引导鼓励村民通过线上申请宅基地建房。

第四章 宅基地及住房流转

第二十五条 本办法所称的“宅基地及住房流转”，是指本村范围内村级组织成员之间农村宅基地及住房的合法买卖、赠与、互换等流转。

第二十六条 流转的宅基地及住房必须具备以下条件：

（一）符合土地利用总体规划、村庄规划和旅游等产业规划的农村宅基地使用权及房屋所有权；

（二）已办理不动产证书，或者拥有土地证和房产证两证齐全，产权明晰，权属无争议的；

（三）须经得所在村集体经济组织同意流转。

第二十七条 流转的程序:

（一）申请。转让人有意向流转的。先向所在地村级组织提出申请，提交户主身份信息证明、不动产证书或者土地证和房产证、流转申请书等。

（二）审核。由村级组织对转让人标的进行初审，符合条件的予以同意，在流转申请书上签署同意意见，上报给乡（镇）政府，经乡（镇）政府复核，符合流转条件的，在流转申请书上签署同意后，由乡（镇）政府到所在村范围内进行公示。同时对意向受让人进行资格认定。

（三）交易。经所在村级组织和乡（镇）政府两级核定，并经公示无异议的转让人和受让人，就双方达成流转约定，流转信息在本村范围内进行公示。

（四）签约。流转信息在本村公示无异议的，及时由转让人、受让人、宅基地所在村级组织三方签订《宅基地使用权及房屋所有权转让协议》，并将转让协议报本村级组织和乡（镇）政府备案。

（五）登记发证。转让双方根据转让协议及相关材料，向不动产登记中心提出申请，按规定办理不动产登记。

本办法实施前，转让人和受让人已达成事实转让的，经村集体、乡（镇）政府两级审核符合条件的，补签协议并备案，按规定办理不动产登记。

第二十八条 流转取得的合法宅基地及住房，纳入农村宅基地统一管理。

第五章 监督管理

第二十九条 县农业农村、资源规划、住房建设、综合行政执法部门和各乡（镇）政府应依法对农村村民建房行为进行监督检查，及时发现和制止违法用地、违法建设行为。

第三十条 按照“大综合一体化”执法改革的要求和乡（镇）负责渔农村村民建房用地审批的法律规定，原则上按照“谁许可、谁监管”“谁主管、谁监管”开展监管。县农业农村局、乡（镇）政府负责受理农村宅基地及建房管理的投诉、举报，对发现、移送的违法线索进行处理，责令改正；需要立案查处的，将相关证据材料移送综合行政执法部门，综合行政执法部门按程序办理并将处理结果反馈业务主管部门。

第三十一条 乡（镇）政府及村级组织应加强人民调解组织建设，负责辖区内宅基地管理纠纷调解工作。

第三十二条 任何组织和个人侵害宅基地资格权的，应当承担民事责任；违反土地管理法规，非法收取宅基地资格权补偿费用，构成犯罪的，依法追究刑事责任；造成他人损害的，应当承担损害赔偿等责任。

第三十三条 有关单位相关工作人员在渔农村村民建房管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第六章 附则

第三十四条 乡（镇）政府可以根据本办法，从风俗习惯、历史传统和政策连续性的角度出发，制定适合本地实际的渔农村宅基地审批管理实施细则。

第三十五条 条文中涉及的名词解释：

（一）“渔农村宅基地”，是指渔农村村民合法使用或经依法批准，用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。

（二）“渔农户”，是指具有或保留本村集体经济组织成员资格和符合规定的其它成员所组成的渔农村家庭户，即以配偶双方及其直系亲属以及直系亲属的配偶为基本构成，按照风俗习惯、历史传统，结合家庭成员关系、人员组成结构等因素综合确定。成员同时符合两个及以上渔农村家庭户构成条件的，以亲等就近原则确定所属家庭户。

（三）“一户一宅”，是指一个自然家庭户，所使用的宅基地面积不得超过一个法定的面积标准。原已经合法取得或可经确权登记取得的宅基地面积不受此限，但在重新变更时须按照规定予以控制。

（四）“分户”，是指遵循“一户一宅”原则，将一个渔农村家庭户所有成员使用的宅基地及房屋，按照一定的规则予以分割，变更成两个以上的新的家庭户，也称为分家析产。

第三十六条 本办法由嵊泗县农业农村局负责解释。

第三十七条 《嵊泗县农村宅基地审批管理办法（试行）》（嵊政发〔2017〕26号）自本办法施行之日起废止。

第三十八条 本办法自公布之日后30日起施行。

附件2

关于《嵊泗县渔农村宅基地管理办法（试行）》起草说明

一、起草背景

2019年机构改革将农村宅基地管理职能由资源规划部门划转至农业农村部门后，《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》先后于2020年1月1日、2021年9月1日实施，2021年11月1日正式实施的《浙江省土地管理条例》明确要求设区的市、县人民政府按照国家和省有关规定结合当地实际制定农村村民宅基地管理办法，制定认定户的具体标准和分户具体条件；而我县现有农村宅基地管理所依据的《舟山市市区农村宅基地管理办法》（2008年12月9日出台）、《嵊泗县农村宅基地审批管理办法（试行）》（2017年10月25日出台），已经不能适应农村宅基地管理要求。为贯彻党和国家机构改革精神，落实新修订的法律法规对宅基地管理有关要求，明确管理责任，加强部门协作配合，进一步完善我县渔农村宅基地管理，我局牵头起草了《嵊泗县渔农村宅基地管理办法（试行）》（以下简称《管理办法》）。

二、起草过程

2022年10月，我局正式启动了新的《管理办法》制定工作，期间深入乡镇、村社调研，听取乡镇对农村宅基地管理工作的意见建议，积极对接省、市农业农村宅基地管理业务部门，主动汇报工作进展情况，取得上级部门的大力支持、有力指导，最终拟定了《管理办法（征求意见稿）》，2022年11月8日至12月7日在县政府门户网站通知公告栏向社会公开征求意见，同时征求相关单位意见（县自然资源和规划局、县住房和城乡建设局等9个部门和7个乡镇），共收集反馈意见8条，采纳3条。2023年2月6日，在县农业农村局组织召开《管理办法》评审会，对《管理办法》涉及的法律、职责、用地标准、审批管理、新增条款等专题研究、讨论，形成专家评审意见。将《管理办法》及时送交县人大渔农工委、县政协渔农委征求意见、建议。2023年2月13日至21日提交合法性审查，共反馈意见18条，采纳12条，从而形成《管理办法》（送审稿）。

三、政策依据

《管理办法》制定的主要依据包括：《中华人民共和国土地管理法》、《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）、《浙江省土地管理条例》、《中共舟山市委办公室 舟山市人民政府办公室关于完善宅基地使用管理机制 加强渔农民建房保障工作的暂行意见》（舟委办发〔2022〕82号）、《嵊泗县农村宅基地审批管理办法（试行）》（嵊政发〔2017〕26号）。

四、主要内容

《办法》共六章三十六条，主要内容如下：

（一）第一章总则分五条，明确文件依据和办法的适用对象，规定了渔农村宅基地管理遵循原则和工作机制，明确了部门、乡镇、村级组织的工作职责。

（二）第二章宅基地管理分四节十五条，第一节分四条，明确了宅基地资格权认定；第二节分三条，明确了户的认定及分户手续；第三节分三条，明确了宅基地面积标准及分配标准；第四节分五条，明确了村民申请使用宅基地条件，规定了村民申请宅基地需提供的材料、村级组织审查、乡镇政府审核等办理流程，明确了不符合宅基地申请的情形。

（三）第三章使用分四条，明确村民宅基地使用规范，建房手续，合法合规可依法申请不动产登记，落实村民宅基地建房申请通过线上审批办理。

（四）第四章出租、转让、退出与收回分六条，对宅基地及住房出租提出指导意见，明确了宅基地使用权流转范围及有关规定，鼓励村民通过自愿有偿方式退出多占的宅基地，明确了可回收宅基地类型及退出、回收宅基地利用有关规定。

（五）第五章监督管理分三条，明确各有关部门，各乡镇在农村村民宅基地建房行为过程中的监督管理职责，落实农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由综合行政执法部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。明确了宅基地建房行为过程中相关人员所承担的法律责任。

（六）第六章附则分四条，明确了乡镇政府可以根据本办法，制定适合本地的宅基地管理实施细则。对条文中涉及的名词进行解释。《嵊泗县农村宅基地审批管理办法（试行）》（嵊政发〔2017〕26号）自本办法施行之日起废止。本办法自公布之日后30日起施行，具体日期待明确发文日期后确定。

五、《管理办法》调整内容

（一）明确部门、乡镇、村职责职能

《管理办法》第四条明确了农业农村、资源规划、综合行政执法等县属部门、乡镇政府、村级集体经济组织和村民委员在农村宅基地管理中职责分工。

（二）明确大中小户村民申请宅基地面积标准

《管理办法》第十二条明确了村民申请宅基地面积标准，“2人以下（含2人）为小户，使用耕地的，不得超过80平方米，使用其他土地的，不得超过100平方米；3至4人为中户，使用耕地的，不得超过100平方米，使用其他土地的，不得超过120平方米；5人以上（含5人）为大户，使用耕地的，不得超过125平方米，使用其他土地的，不得超过140平方米”。

第十三条明确“原址翻建的宅基地限额标准原则上允许按本办法第十二条规定标准‘高套一档’，最大不得超过原宅基地使用面积，最高不得超过140平方米，剩余部分土地依法退还村集体所有”。

（三）新增宅基地资格权认定及程序

《管理办法》第五至八条明确的宅基地资格权认定及程序为新增内容。详细列出享有宅基地资格权、丧失宅基地资格权和不享有宅基地资格权的具体情形，更方便乡镇、村社操作。

（四）新增户的认定标准

《管理办法》第九至十一条明确的户的认定、分户条件及流程为新增内容。户及其成员人数认定是确定分配宅基地的主要依据，《管理办法》提出以公安户籍登记信息为依据，还要结合村级组织出具家庭户成员身份、实际生产生活等情况认定。对宅基地分户也作出了严格的条件规定。

（五）新增宅基地及住房出租、宅基地使用权转让、退出、宅基地回收等条款

《管理办法》第四章明确的宅基地及住房出租，须依法订立租赁合同，出租人应当将宅基地及住房出租情况向所在村级组织报备为新增内容。允许宅基地使用权在县域范围互换、转让或赠与，转让人、赠与人不得再申请宅基地。鼓励通过自愿有偿方式退出多占的宅基地。明确可回收宅基地的类型。