为加强和规范武义县物业管理工作质量，明确物业管理规范细则，根据相关法律法规等相关规定，结合我县工作实际，制定本办法。我局拟订了《关于加强和规范物业管理的实施意见》(征求意见稿）。为广泛听取社会公众意见，进一步提高行政规范性文件质量，现将征求意见稿全文公布, 征求社会各界意见。公众可通过以下途径和方式提出反馈意见：

1. 通过信函的方式将意见寄至：武义县武阳东路4号武义县住房和城乡建设局，邮编：321200。

2. 通过电子邮件方式将意见发送至邮箱：413228961@qq.com。

意见反馈时间为2023年10月16日-2022年10月24日（行政规范性文件的时间不得少于7个工作日）。

联系人：何丹琳      联系电话： 0579-89076923

                                                                                                                                                             武义县住房和城乡建设局

                                                                                                                                                                2023年10月16日

关于加强和规范物业管理的实施意见

（征求意见稿）

为深入贯彻全省城乡社区工作会议精神，进一步落实中共浙江省委《关于党建统领网格智治推进基层治理体系和治理能力现代化的指导意见》（浙委发〔2022〕20号）要求以及《中华人民共和国民法典》《金华市物业管理条例》的相关规定，结合工作实际，制定本实施意见。

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻落实省委、省政府关于现代社区建设和共同富裕现代化基本单元规划建设决策部署，提升社区现代化建设水平，提升物业服务质量和专业化水平，切实增强人民群众获得感、幸福感、安全感，推动物业服务行业高质量、可持续发展，不断满足人民群众美好居住生活需要，为打造都市范山水韵现代化活力新武义提供更为坚实的基层治理基础。

二、目标任务

建立“统一领导、分级负责、综合协调、合力推进”的物业管理新体制，充分发挥政府职能部门、街道（镇）和社区居委会在住宅小区物业管理中的作用，着力改善小区居民生活环境，提升小区物业服务品质，实现物业管理长效化。2023年全面启动，力争通过三年努力，于2025年底前实现全县住宅小区物业服务规范化管理目标。2023年，所有高层住宅业主委员会应建尽建，并实现专业物业管理，所有封闭式住宅小区业主委员会应建尽建；2024年封闭式住宅小区实现专业物业管理；2025年全县90%以上的小区建立业主委员会。

1. 完善监督管理体系。“县、街道（镇）、社区居委会”三级物业管理体系健全、职责明确、衔接顺畅，物业管理机构实现全覆盖，落实机构、人员、经费的保障。

2. 健全协同管理机制。县建设局、街道（镇）、社区居委会充分发挥管理优势，县政府各相关职能部门、供水、供电、供气等公共服务单位履职到位。各部门执法职能实现全覆盖，及时有效处理物业管理区域内的突发事件和矛盾纠纷，遏制违法违规行为，消除安全隐患，维护小区环境秩序 。

3. 规范物业服务行为。通过健全完善制度、开展行业整顿、小区环境整治、加强社区（小区）党建等措施，增强物业服务企业的服务意识，提高物业服务企业的服务水平，融洽业主与物业服务企业关系，形成管理规范、服务优质、富有活力、充满竞争力的物业服务管理新局面，推动全县物业服务水平进一步提升 。

4. 提高业主满意程度。物业服务区域内环境秩序得到有效提升，公共配套设施设备运行良好，物业服务纠纷和投诉明显减少，业主邻里关系和谐 。

5. 优化行业发展环境。制定相关配套政策，不断优化行业发展环境，积极探索完善老旧住宅小区、安置小区、保障性住房小区的长效管理机制。

三、工作举措

（一）健全物业服务管理体系

1. 建强组织领导协调机构。成立武义县提升物业管理工作领导小组，由县委副书记吕霞、县政府分管副县长邱凌云任领导小组组长，县委办副主任郑晖 、县府办副主任梅智勇、县委组织部常务副部长王芳、县政法委常务副书记俞国泰、建设局局长李小伟任副组长，县直属各相关部门单位负责人为成员。领导小组负责全县物业服务管理工作的组织领导、统筹协调和考核督查等。领导小组下设办公室（设在县建设局），由县建设局局长任办公室主任，具体负责牵头落实领导小组的指示和部署，协调、检查各部门物业管理工作的配合及落实情况，对物业管理工作进行考核、分析、总结等日常工作。

2. 配强物业管理工作力量。县建设局明确相应机构，负责全县物业服务行业指导与管理，加强物业维修专项资金归集、使用监管。各街道（镇）明确相应机构和人员负责辖区内物业管理工作，原则上由分管副书记或常务副镇长负责辖区内的物业管理工作。各社区居委会社区书记为物业管理工作第一责任人，具体负责社区内物业管理工作组织实施，平均每个社区配备1至2名物业管理工作人员。

3. 加强小区业主委员会建设。对符合组建条件的小区，街道（镇）、社区应及时牵头组织召开业主大会，选举产生业主委员会，实现小区业主委员会“应建俱建”。规范民主选举制度，建立一支有威望、有信誉、能热心为居民服务的队伍。特别要选好业主委员会主任，提倡小区党支部书记兼任，鼓励党员、公职人员积极参选所居住小区业主委员会委员。在全县推广设立业主监督委员会，对其履职情况、共用物业经营收益收支情况进行监督，丰富新时代“后陈经验”的内涵。

（二）推动专业物业服务覆盖

1. 推动专业物业服务企业接管。县建设局与街道（镇）、社区加强联动，搭建业主委员会与物业服务企业双向选择平台，合理运用物业企业信用评价结果，向业主委员会提供优秀物业企业参考名录，提高业主委员会与物业服务企业双向适配度，引导鼓励专业物业服务企业接管社区托管、业主自管的住宅小区，协调托管周边零星住宅房屋。对于主动接管的物业服务企业，县建设局应对企业信用评价予以加分，在评优评先以及其他工作时，在同等条件下予以适当倾斜，有效提升物业服务企业积极性。

2023年高层住宅小区专业物业全覆盖，2024年底前实现封闭式住宅小区专业物业全覆盖，2025年底实现所有住宅小区专业物业全覆盖，进一步完善小区治理长效机制，提升物业服务品质。

2. 推广“大物业”服务模式。推动专业物业企业与社区合作，以进驻社区或与社区共同成立物业企业等方式，提供专业化物业服务，推进专业物业覆盖工作，拓展社区集体经济发展渠道。引导物业企业扩大服务范围，将围墙内的服务向围墙外的绿化养护、环卫保洁、市政维修、公共车位管理、社区资产管理延伸，促进物业服务向“准公共服务”“城市运营服务”转型升级。

3. 培育国有物业服务企业。探索成立国有物业服务企业，重点开展拆迁安置小区、保障性租赁住房的物业管理工作。

（三）规范物业服务市场秩序

1. 出台地方物业服务标准。针对业主和物业服务企业在物业收费时争论的“质价不符”问题，根据我县经济发展水平，由县建设局牵头，在2023年底前出台规范文件，建立物业服务标准体系，制定物业管理项目1~4级服务等级标准，明确物业服务内容，细化、量化物业服务事项，实现物业服务收费内容“可视化”，并引导物业服务企业提供差异化的物业服务，满足不同层次物业服务需求，推动物业服务向高品质和多样化升级。

2. 形成合理的收费机制。根据物业服务等级标准，由县发改局（物价）牵头，在2023年底前制定并公布相应等级物业收费指导基准价及其浮动幅度，建立动态调整机制，推动形成“质价相符、按质论价、优质优价”的物业服务市场机制。

3. 推动物业服务数字化。推动行业智慧化、网络化、平台化发展，指导物业服务企业将自有智慧物业管理服务平台接入“浙里物业服务监管应用”平台，推进报事报修处理、咨询建议反馈、电子投票管理等业主管理功能落地，提升“浙里物业服务监管应用”平台应用效能。鼓励物业服务企业进一步加强数字化手段在小区物业服务项目中的运用。

4. 健全物业服务费收缴机制。各有关部门应加强物业费收交机制的监管，建立欠费抄告制度，对无故欠费的业主，经上门催交、小区公示1个月内仍不交纳的，由社区居委会确认后，报县提升物业管理工作领导小组办公室，对欠费的公职人员抄告其所在单位，交纳情况抄报县纪委监委。县人民法院应开辟绿色通道，完善诉调对接机制，提高物业案件受理率，简化物业费纠纷受理程序，落实物业纠纷快立、快调、快审、快结、快执措施。物业产权交易、登记时应督促当事人先结清物业费。

5. 完善监督考评体系。建立街道、社区、业委会、业主、物业主管部门共同参与的物业服务质量考评体系，对合同履约和综合管理水平进行评价。街道、社区、业委会、业主负责季度考核评价，县建设局负责组织年度综合考核评价，季度平均分占总分80%，年度综合考评占总分20%。完善对住宅小区物业服务管理工作的考核激励奖惩制度，强化考核结果的应用，鼓励业主将物业服务考评结果作为选聘物业服务企业的重要条件。2023年底前，县建设局牵头制定出台考核细则。

（四）党建联建协同共治

1. 强化三方组织联建。进一步发挥党建统领作用，积极探索建立社区、业委会、物业服务企业三方党建联合工作委员会制度，实施三方协同共治的“家园计划”。推动物业服务企业参与社区治安管理、公共服务、防汛防台等基层治理工作。社区工作人员参与小区管理，协调解决物业、业主委员会、业主问题纠纷。社区党组织负责牵头统筹协调，充分发挥基层党组织和党员干部在业主自治活动中的作用，通过党建活动引导业主委员会规范运作，提高履职能力和自律水平。

2. 完善物业纠纷调处网络。县社会治理中心实体化运行物业调解委员会，配足3名专职调解员，落实专项经费保障。制定和完善物业行业调解规则，建立健全纠纷排查、调解、分析研判、重大疑难复杂纠纷集中讨论、专家咨询、情况通报等工作制度。

在街道（镇）、社区居委会设立物业纠纷调解工作机构，配备专职调解员，充分发挥人民调解的积极作用，不断提高物业管理纠纷预防和调处水平，促进人民调解、行政调解、司法调解相互联动、相互衔接，力争“小事不出社区，大事不出街道（镇）”，依法、及时、有效地将物业管理领域的纠纷预防化解在初始阶段。

3. 加强“红色物业”品牌打造。县建设局加强对“红色物业”创建活动的激励和宣传，指导物业服务企业规范“红色阵地”建设，逐步把“红色物业”打造成为行业管理和基层治理的优秀党建品牌，巩固“红色物业”工作机制成果。开展“最美物业人”“最美业委会”等评选活动，营造争先创优良好氛围。每年完成不少于2个省级“红色物业”创建。

四、工作要求

1. 统一思想认识。各街道（镇）、相关部门单位、社区居委会要高度重视物业服务管理工作，狠抓落实。各部门要依据各自职责，主动将管理职能延伸到物业管理区域，加大对物业服务管理的支持力度和执法力度。建立季度例会制度，听取全县物业服务管理工作情况。

2. 夯实资金保障。落实物业管理培训、物业管理宣传等工作经费，为规范和加强物业管理工作提供资金保障。

3. 加强宣传引导。宣传部门要组织新闻单位开展正面宣传、客观报道，指导做好网络舆论引导工作。各相关部门、街道（镇）要大力宣传实行规范化物业服务管理的意义、作用及物业服务的有关政策法规。引导居民共同参与，确保居民的“知情权、参与权、选择权、监督权”，明确居民共同管理小区的义务与责任，形成“家园共建、共管、共用、共享”的良好格局。

4. 强化督查考核。县督考办将物业管理服务提升工作列入年度目标考核内容，对物业管理紧密型部门和街道（镇）对这一单项工作进行赋分。县领导小组每月对落实物业管理组织机构建立、无物业服务小区成立业主委员会（小区规模小，无条件成立业委会的可由物业管理委员会代替）、实施专业物业全覆盖等各项工作进行考核评比，并建立督查通报机制，对工作不力的街道（镇）责任人进行约谈，确保三年任务保质保量完成。

5. 强化示范引导作用。公职人员在工作8小时之外也应充分发挥模范带头作用，积极倡导党员干部、机关事业单位工作人员率先垂范，遵守小区管理规约和规章制度，积极参与业主委员会工作，带头缴纳物业费，自觉杜绝违法搭建、违规装修房屋、毁绿种菜等行为。

附件：1-1.武义县提升物业管理工作领导小组成员名单及相关

工作要求

1-2.提升物业管理工作任务清单

附件1-1

武义县提升物业管理工作领导小组

成员单位名单及相关工作要求

为进一步加强我县物业管理工作，充分发挥各职能部门作用，形成齐抓共管的工作格局，及时协调解决我县物业管理的矛盾纠纷，维护人民群众合法权益。根据《关于加强和规范物业管理的实施意见》的规定，县委、县政府研究决定，成立武义县提升物业管理工作领导小组。

一、武义县提升物业管理工作领导小组成员名单

领导小组组长：吕  霞  县委副书记、政法委书记

邱凌云  县委常委、副县长

领导小组副组长：郑  晖  县委办副主任

梅智勇  县府办副主任

王  芳  组织部常务副部长

俞国泰  县委政法委常务副书记

李小伟  建设局局长

领导小组成员：陶洪波  县纪委常务副书记、监委副主任

李敏慧  组织部副部长

陶宣忠  宣传部常务副部长

汤凌翔  督考办专职副主任

吕  强  法院常务副院长

章  航  发改局局长

徐国建  公安局政委

高江洪  民政局局长

叶杰成  司法局局长

徐宏亮  财政局局长

祝雪挺  资规局副局长

邵  伟  建设局总工程师

徐  浩  国资办党委书记

何政伟  市场监管局局长

李旭琴  综合行政执法局局长

顾曙波  市生态环境局武义分局局长

周远明  人行行长

姚  波  消防救援大队大队长

林繁勇  白洋街道党工委书记

冯磊红  壶山街道党工委书记

王妙青  熟溪街道党工委书记

金  斌  桐琴镇党委副书记、镇长

龚剑锋  泉溪镇党委副书记、镇长

俞奎法  履坦镇党委书记

以上组成人员如有变动，由其所在单位接任人员自然接替。

二、职能分工

（一）县提升物业管理工作领导小组：负责全县物业服务管理工作的组织领导、统筹协调和考核督查等。

（二）县提升物业管理领导小组办公室：具体负责牵头落实领导小组的指示和部署，筹备领导小组会议和有关工作会议，负责县物业管理部门联动的日常协调、指挥工作，对物业管理工作进行考核、分析、总结。

（三）各成员单位职责：

县纪委监委机关：对公职人员交纳物业费情况开展监督。

县委组织部：牵头开展社区、物业、业委会三方组织联建；指导红色物业创建；统筹协调现代社区建设；开展全县党员干部、国家工作人员、国有企业、事业单位等在职（含聘用人员）、退休工作人员物业服务费缴纳以及毁绿种菜、违章搭建等情况自查自纠活动。

县委宣传部：负责组织新闻单位开展正面宣传、客观报道，指导做好网络舆论引导工作；引导业主在物业管理活动中自觉履约守规，理性维权。

县委政法委：牵头完善物业纠纷调处网络。指导和督促公安、司法等部门检查物业管理安全防范工作，排查化解各种矛盾纠纷，整治治安突出问题。

县督考办：负责将部门对物业管理工作的履职，作为社会责任纳入年度综合考核。

县发改局：负责住宅小区物业服务收费政府指导价标准的制定和调整；负责指导物业服务企业做好物业服务收费公示工作，对实行政府指导价的相关物业服务收费进行监督管理；负责将乡镇（街道）对物业管理工作的履职，作为社会责任纳入年度综合考核。

县公安局：负责对小区物业管理区域内人防、物防、技防等的指导，依法查处各类违法犯罪行为,协助做好物业管理的监督管理工作。

县民政局：负责社区配套用房及居家养老服务设施的监督使用，对社区配套用房及居家养老服务设施挪作他用的行为进行查处；加强社区工作队伍建设，引导社区工作队伍参与小区物业管理工作，协助做好物业管理的监督管理工作。

县司法局：负责各级物业纠纷调解组织提供业务指导和人员培训，协助做好物业管理的监督管理工作。

县财政局：落实物业管理培训、物业管理宣传等工作经费，为规范和加强物业管理工作提供资金保障。

县资规局：负责新建小区物管用房等配套公共服务设施的审核和规划核实工作；对小区公共配套设施规划调整中请进行审核。配合查处各类违反城乡规划法律法规的建设行为，协助做好物业管理的监督管理工作。

县建设局：负责全县物业管理活动的指导、监督和管理工作；组织物业管理行业重大问题调研和配套政策制定；负责研究制定物业行业管理制度和行业服务标准，推动加强物业服务标准化管理，健全物业行业综合监管机制；负责开展“红色物业”创建工作；负责全县物业服务企业信用档案的建立和管理；负责全县物业专项维修资金的归集、使用和管理；牵头开展物业服务质量年度综合考评；指导物业服务企业将自有智慧物业管理服务平台接入“浙里物业服务监管应用”平台，提升“浙里物业服务监管应用”平台应用效能；负责对房屋使用安全的监督管理工作。

县国资办：探索成立国有物业服务企业，重点开展拆迁安置小区、保障性租赁住房的物业管理工作。

县市场监管局：依法对特种设备使用单位实施监督检查，督促使用单位和维保单位做好特种设备的使用登记、维护保养、作业人员持证上岗等工作，查处特种设备安装、改造、维修和使用中的违法违规行为；依法查处物业服务乱收费等违规行为；协助做好物业管理的监督管理工作。

县综合行政执法局：负责查处物业管理区域内违法搭建、擅自改变房屋用途、擅自改变房屋外立面、擅自设置大型户外广告、破坏绿地、禽畜扰民等违反规划、市容管理法律法规的行为，并做好执法延伸工作；按程序办理资规部门、建设部门等相关业务主管部门移交立案查处的案件；协助做好物业管理的监督管理工作。

市生态环境局武义分局：负责依法查处物业服务区域内及周边的工业生产经营噪声、污水和废气超标等违法行为，协助做好物业管理的监督管理工作。

县法院：负责为物业管理相关纠纷提供诉讼保障通过案件快立、快调、快审、快结、快执，及时化解、处理相关矛盾纠纷。

县人行：牵头建立信用惩戒机制，负责将经人民法院、仲裁委员会生效法律文书认定的业主恶意拖欠物业服务费等失信行为，按相关法律法规纳入人民银行征信系统。

消防救援大队：指导、督促相关部门依法开展消防监督检查工作，依法受理、查处违反消防法律法规的消防违法行为，协助做好物业管理的监督管理工作。

乡镇（街道）人民政府（办事处）：负责辖区内物业管理的具体工作，建立健全物业纠纷受理和调解机制；参与对物业服务项目的监督检查；指导、协调本辖区内业主大会的成立和业主委员会的选举工作；组织开展高层建筑消防安全专项治理和消防安全检查，督查消除安全隐患；组织无法实施专业物业管理的开放式小区、老旧小区实施“保安全、保卫生、保秩序、保管护”等基础性准物业服务；负责组织物业服务质量季度考评；建立健全房屋使用安全常态化、网格化管理制度，对辖区内房屋安全状况予以监督检查，并协助、配合上级人民政府和有关部门组织实施危险房屋治理与应急处理等工作；协调处理房屋装修矛盾纠纷。

社区居委会：负责指导业主大会、业主委员会依法履职；协调解决物业管理矛盾纠纷；指导新建项目物业交接查验工作；负责属地范围内物业服务企业交接、提前解除物业服务合同和无物业管理小区的日常管理工作；协调解决物业服务企业退出和交接过程中出现的问题；发现本区域内有违反物业管理规定的违法违规行为，应立即制止并及时上报有关职能部门；参加物业质量季度考评；按照常态化、网格化要求，协助乡镇（街道）做好房屋使用安全管理工作，开展房屋使用安全巡查。

（四）其他单位工作职责：

县信访局、县人力社保局、县文广旅体局、县卫健局、县税务局、县大数据发展中心等部门，按照各自职能，做好住宅小区的管理工作，会同有关部门查处各类违法违规行为，积极推进全县物业服务水平提升。

专业经营单位（包括供水、供电、供气、通信、电视、宽带传输等部门）：按照国务院《物业管理条例》《浙江省物业管理条例》《金华市物业管理条例》规定，及时和开发建设单位、物业服务企业、业主委员会办理有关设施设备、管线移交接管手续；分别做好物业管理区域内专业经营设施设备及相关管线的维修、养护、更新工作，向最终用户收取费用。对物业管理区域内用电、用水、用气等报修进行受理和处理，提供收费、提供信息查询，受理因上述问题引起的投诉举报 。

三、工作要求

（一）加强物业管理纠纷调解工作。建立以县领导小组领导下的物业服务纠纷快速处理机制，街道要以社区居委会为单位成立物业纠纷调解机构。调解成员可以由社区物业管理工作人员、业主委员会、志愿者等相关人员组成，开展小区物业纠纷调解工作。物业调解机构重点解决业主（使用人）、业主委员会、物业服务企业之间的各类民事纠纷。日常事务经两次以上调解不成的，由社区上报县领导小组办公室后，即启动部门联动处置程序，由县领导小组办公室统一协调相应职能部门或辖区街道介入处置。

（二）建立横向协调联动机制。县物业管理领导小组办公室在物业管理区域内公布相关职能部门工作职责和统一受理的投诉电话。各职能部门要明确参与日常联动工作的分管领导、联络员，按领导小组办公室要求及时处置举报反映的问题；对于涉及面广、影响大的突发事件和紧急情况由社区第一时间上报县领导小组办公室并即时启动联动处置工作机制。联动执法结束后，现场指挥负责人应指定专人将执法现场的情况、过程及执法中遇到的问题、取得的成效形成书面材料，上报至县领导小组办公室。

（三）加强考核、强化保障。县物业管理联动处置工作纳入县政府对各成员单位的年度目标责任制考核，由县物业管理工作领导小组办公室负责制定物业管理考核办法与评分细则并会同相关部门实施考核。各成员单位要按照各自的职责分工，各司其职、密切配合，共同做好物业管理的日常工作。对因推诿扯皮、拖延不办等不履行或不正确履行职责的行为，按照规定进行问责。

附件1

提升物业管理工作任务清单