为广泛听取各方面意见，现公开征求《杭州市临平区保障性住房全过程代建开发实施办法（试行）》的意见。如有意见和建议，请于2023年9月8日之前以书面或电子邮件方式反馈至临平区住建局。
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附件：《杭州市临平区保障性住房全过程代建开发实施办法（试行）》
杭州市临平区住房和城乡建设局
2023年8月30日
附件
杭州市临平区保障性住房全过程代建开发实施办法（试行）
为进一步提高安置房等保障性住房建设品质，推进项目质量、进度、投资、安全文明施工等全过程科学管理，根据《杭州市拆迁安置房项目代建制实施细则（暂行）》（杭建村改发〔2010〕54号）、《关于进一步提升杭州市拆迁安置房建设品质的指导意见》（杭村改攻坚办〔2018〕26号）等文件精神和相关规定，结合我区实际，制定本办法。
一、总则
（一）本办法所称的保障性住房涵盖安置房、公租房、共有产权房等。保障性住房全过程代建开发（以下简称全过程代建开发）是指通过公开招标方式选择具备相应房地产开发资质、相应工程管理资质的技术咨询服务型企业(二选一)或由其牵头具备建筑施工总承包等相应资质的企业组成的联合体，采用全过程代建开发管理模式建设保障性住房项目。待项目完成竣工验收备案、产权登记后移交建设单位，建设过程中建设单位按代建开发合同约定的价格、支付方式及支付节点向代建开发单位（或其联合体单位）支付相关费用。
（二）全过程代建开发从项目可行性研究批复完成后开始，除勘察和监理外，代建开发单位负责项目全过程开发及管理,根据代建企业性质对项目建设过程中涉及的咨询服务、设计、施工、设备采购等内容进行发包及管理，以及工程竣工备案后的产权首次登记办理移交，直至质量缺陷期满结束。
二、代建开发单位确定
全过程代建开发招投标工作统一纳入区公共资源交易中心平台实施，全过程代建开发项目招标管理按照《杭州市拆迁安置房项目代建制实施细则（暂行）》（杭建村改发〔2010〕54号）相关规定执行。评标办法采用综合评分法，总分值为100分，其中技术部分60分，资信部分25分，商务部分15分。具体招标文件评审内容设置由建设单位结合项目实际制定，考虑代建开发单位（或其联合体单位）的企业业绩、信誉、专业技术人员配备、工程管理大纲或方案设计的合理性和可行性、代建管理目标和保证措施、代建管理费报价等因素综合拟定。招标文件中需明确主要材料的品牌，材料、人工价格实行动态管理。建设单位围绕“新建项目建设品质达到中等偏上商品房水平”的总体情况编制项目实施方案，方案内容包括项目基本情况、招标项目建设规模、建设标准、功能要求、进度要求、投资限额、建设管理、验收及交付标准、合同形式及主要条款等。建设单位实施方案编制完成后，组织区发改局、区财政局、区住建局、区审计局、区审管办、规划部门、平台、镇街等部门对实施方案进行联合审查。
三、代建开发费用
（一）招标控制价确定
全过程代建开发实行中标价封顶、按实结算，包括工程建设过程中除勘察和监理费用以外的所有费用。代建开发价格以临平区近年保障性住房单方全造价为基础，结合市场材料、人工、建设标准、设计规范等差异，由建设单位测算提出，上限价一般不得超过估算（不含征地拆迁费用、土地费、监理费、政府部门相关配套规费、三通一平费、物业维修基金费用、物业质量保证金费用、物业开办费、业委会筹备金等）。
（二）项目结算模式
工程变更类别确定、审批程序按《临平区政府投资项目工程变更管理办法》有关规定执行，费用按合同约定风险分担原则进行审批。全过程代建开发项目应由区财政局或区审计局委托第三方单位实施全过程跟踪审计。
结算由区财政部门委托评审，送审结算价下浮后不得超下浮后的审定概算。无价材料根据《关于印发<临平区建设工程无价材料和设备询价管理办法（试行）>的通知》（临公管办〔2021〕17号）执行，无价材料下浮率根据合同约定执行。招标文件中需明确主要材料的品牌规格，材料、人工价格实行动态管理，按照《关于进一步加强杭州市建设工程市场要素价格动态管理的指导意见》（杭建市发〔2018〕579号）文件执行，并在招标文件和合同中明确材料动态管理的品种和调整方式。
（三）代建开发费用按照以下类别分别支付
1.建筑安装工程费。建筑安装工程费指完成建设项目的建筑及安装工程施工、验收交付、质量缺陷保修所需的费用，不包括设备购置费用、大市政配套费，按照项目形象进度支付。工程预付款按合同约定内建安工程费用的10%支付。代建开发单位每月完成项目当月进度报表，报监理单位审核并经建设单位确认后，支付当月完成项目进度量的85%（含预付款金额）；项目完工后支付至合同约定内建安工程费用的85%；项目完成竣工验收备案后支付至合同约定内建安工程费用的90%；项目完成工程款结算后支付至经招标人确认的结算价98.5%；余款 1.5%留作质量保修金，待质量缺陷期满后付清余款（余款不支付利息）。
2.设计费。设计费指根据项目实施方案或设计任务书要求，完成建设项目设计服务工作所需的费用设计合同签订支付20%；施工图审查完成支付40%；项目主体验收完成支付20%；项目竣工验收备案完成支付20%。
3.设备购置费。设备购置费指为建设项目购置或者自制达到固定资产标准，且构成永久工程的机电设备、仪器装置、运载工具及其他类似设备和装置的购置费用。工程合同签订支付30%；货到现场经验收合格后支付50%；实施完成试运行合格后支付占比20%。
4.大市政配套工程费。包括水、电力、燃气、数字电视、通讯、信报箱工程等设计及施工，完成后按实际合同金额进行支付。
5.项目管理服务费。项目管理服务费是指承包人在项目设计、材料设备采购、工程施工、项目管理中发生的协调、管理、服务费用，以及为配合项目实施发生的专项费用。项目管理服务费最高不得超过工程总造价的3%，具体由招标人结合区内情况和项目实际确定。项目管理服务费用合同签订完成支付15%；施工许可证申领完成支付15%；主体结构为高层建筑（包括多、高层混合建筑群）按照主体平均完成十一层楼面支付20%，结顶支付占比20%；项目竣备验收备案完成支付20%；初始登记完成支付5%；财务决算完成支付5%。
（四）代建开发费用按照以下方式分别支付
1.项目管理服务费按合同由建设单位支付给代建开发企业。
2.项目设计费按合同由建设单位支付给设计企业。
3.建安工程费、设备购置费、大市政配套工程费按代建合同约定由建设单位支付给施工单位。
四、职责分工
（一）建设单位的权利与义务
1.负责提出项目使用功能配置和建设标准等。
2.负责项目可行性研究、实施方案的编制及相关报批手续。
3.组织拆迁保障性住房项目代建开发招标工作，编制招标文件，并依法择优选定代建开发单位。
4.负责与代建开发单位按照相关文件规定签订《全过程代建开发合同》。
5.负责项目设计全过程决策。
6.负责代建项目各阶段分包工程承接单位的审核。
7.负责勘察、监理招标工作，并签订合同。
8.负责落实项目建设资金，并按相关约定支付和结算资金。
9.负责代建开发单位提出的概算、预算、变更、结算的审核。
10.负责组织项目竣工验收，监督代建开发单位对建设工程质量、安全、进度的管理。
11.法律法规或代建开发合同中规定的其它权利与义务。
（二）代建开发单位的权利与义务
1.将代建项目各阶段的发包方式报建设单位审核，通过完成审核的发包方式，负责代建项目的设计、施工、设备和材料采购等。
2.进行工程质量、进度、安全文明施工等全过程科学管理,涉及文物、环境、绿化等其它需要的,按有关执行。
3.办理项目设计的相关报审报批等各类手续。
4.做好工程进度报表的审核、签证，按月向建设主体上报工程进度、质量、安全、文明施工情况。
5.根据工程进度和约定审核、申报或拨付设计单位、施工单位和相关单位工程费用。
6.核定的概算投资因国家政策调整、价格上涨、地质条件发生重大变化确需调整时,向建设单位提出调整概算申请。
7.组织工程中间验收、分户检验、专项验收；负责完成竣工备案、配套确认等工作；按合同约定向建设单位办理资产交付手续；办理项目权属登记手续；落实质量保修期内的保修责任，及时处理因施工质量等引起的各类投诉；负责竣工财务决算编制工作。
8.按照工程档案管理有关规定，对代建开发各个环节建立健全有关档案；负责工程技术资料的整理汇编和移交城建档案馆等工作；负责在办理工程移交时一并将工程档案及相关资料向建设主体和有关部门移交。
9.代建开发单位实施项目代建开发管理过程中,应自觉依规依法接受有关部门组织的检查、考核、审计等监督管理。
五、代建开发程序
（一）拟全过程代建开发的项目，建设单位提出申请报区政府同意后实施，其中属重大行政决策事项的，应按照我区重大行政决策有关规定履行决策程序。
（二）建设单位通过代建公开招标方式择优确定代建开发单位,双方签订《全过程代建开发合同》《安全质量保证书》和《廉政责任书》。
（三）建设单位与代建单位签订《全过程代建开发合同》，在合同中明确由代建开发单位按项目中标总价的2%向项目建设单位提供履约保证金，项目建设单位按项目中标总价的2%向代建开发单位提供支付保证金，以上保证金可以以现金、银行保函或者保险公司保单等形式缴纳。
（四）代建开发单位（联合体牵头单位）若为区外企业，鼓励在本区注册成立财务独立的子公司，便于项目代建开发管理。
（五）代建开发单位确定后，在政府部门相关审批文件中，注明代建开发单位名称。
六、资金管理
（一）代建开发单位应设立专用账户，代建开发相关资金专款专用，完善资金报账拨付流程，便于项目资金管理和审计。同时，应向建设单位申报年度资金使用计划，严格资金管理，严格执行现行的各项财务会计制度。
（二）代建开发单位如遇《关于进一步加强杭州市建设工程市场要素价格动态管理的指导意见》（杭建市发〔2018〕579号）文件规定的情形,可按上述文件执行,并在合同中具体约定。
七、奖惩规定
（一）全过程代建开发单位（含联合体成员单位）未能完全履行合同,擅自变更建设内容、建设规模、建设标准等，致使工期延长、投资增加或工程质量不合格等问题，所造成的损失或投资增加额一律由代建开发单位承担并用代建开发单位提供的履约保证金抵付；履约金金额不足的，相应扣减代建开发单位的项目管理服务费；代建项目管理服务费不足的，由代建开发单位用自有资金支付。
（二）代建开发单位实施项目代建开发管理过程中,代建开发单位或相关人员如有违法违纪行为的,有关部门要追究相应责任。
（三）工期提前或延误和质量目标的奖惩由建设单位与代建开发单位在合同条款中明确。
八、附则
（一）其他政府投资项目可参照本办法执行，但需经建设单位“三重一大”集体决策，并报区长办公会议审定同意后实施。
（二）如与上级新发布文件存在冲突之处，以上级最新发布文件为准。
（三）本办法自文件公布之日30日后，即XX年XX月XX日起实施。